Immobilien-Glossar2021-04-16T10:28:07+02:00
Alt­bau2021–05-04T13:36:13+02:00

Was sind Altbauten?

Man spricht von einem Alt­bau, wenn diese vor dem Jahr 1949 ent­standen sind. Sie weisen bes­timmte Merk­male auf, die dem üblichen Baustil sowie den Mate­ri­alien der Zeit­pe­ri­ode entsprechen. Häu­fige Merk­male kön­nen Mauer­w­erk­swände, Holzbalk­endeck­en, Kas­ten­fen­ster, hohe Deck­en, Stuck oder auch alte Par­ket­tbö­den sein.

Worauf ist beim Kauf eines Altbaus zu achten?

Immer mehr Alt­baut­en müssen auf­grund ihres hohen Alter saniert, ren­oviert oder instand geset­zt wer­den. Hier­bei find­en sich häu­fig ver­steck­te Kosten und Män­gel, die den Ren­ovierung­spreis in die Höhe treiben. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich schon vor dem Kauf gründlich zu informieren und den Alt­bau kri­tisch zu betra­cht­en. Beson­deres Augen­merk sollte auf Ele­menten wie der Fas­sade, dem Dach, den Regen­rin­nen sowie den Rol­l­lä­den liegen. Aber auch die Ele­mente im Innern des Haus­es wie die Heizung oder der Putz soll­ten beachtet werden.

Was ist bei der Sanierung wichtig?

Alt­baut­en ste­hen oft­mals unter Denkmalschutz, sodass einige Ele­mente nicht verän­dert wer­den dür­fen. Sie kön­nen also nicht alle Ideen und Vorstel­lun­gen für die Gestal­tung oder den Aus­bau des Wohn­raums umset­zten. Allerd­ings lohnt sich beson­ders die Sanierung der Heizung, um Heizkosten und Energiekosten zu sparen.

Alter­swert­min­derung 2021–04-16T10:32:44+02:00

Eine Alter­swert­min­derung ist in der Sach­w­ertrichtlin­ie Anlage 3 des BauGB (Bauge­set­zbuch) geregelt. Diese bes­timmt die Rest­nutzungs­dauert ein­er Immo­bilie anhand der Wert­min­derung anhand dessen Alter. Bei ein­er nor­malen Nutzung und Instand­hal­tung ein­er Immo­bilie beträgt diese Min­derung etwa ein Prozent des Wertes pro Nutzungs­jahr.  

Dem­nach steigt die Wert­min­derung mit zunehmen­dem Alter ein­er Immo­bilie. Allerd­ings lässt sich durch Investi­tio­nen in die Immo­bilie, wie Sanierun­gen oder Mod­ernisierun­gen, die Rest­nutzungs­dauer ver­längern. 

Alt­las­te­nauskun­ft2021–04-16T10:32:49+02:00

Dieser Begriff Alt­las­ten beschreibt Grund­stücke, auf denen Abfälle gelagert oder behan­delt wor­den sind. Dies wird auch Altablagerun­gen genan­nt, wie beispiel­sweise still­gelegte Abfallbe­sei­t­i­gungsan­la­gen, unterirdis­che Müllde­ponien oder auch Tankstellen. Wenn Sie ein Grund­stück erwer­ben möcht­en oder auch veräußern möcht­en, kön­nen Sie sich darüber informieren, indem Sie sich eine Alt­las­te­nauskun­ft ein­holen. Diese Infor­ma­tio­nen sind wichtig für die Bebaubarkeit des Grundstücks.

Amtlich­er Lage­plan 2021–04-16T10:32:53+02:00

Im Antrag für eine Bau­genehmi­gung muss neben ein­er Flurkarte eben­falls ein amtlich­er Lage­plan dabei sein. Der amtliche Lage­plan beste­ht aus zwei Teilen:  

Teil 1 – schriftlich­er Teil
Hier wer­den alle rel­e­van­ten organ­isatorischen Punk­te vermerkt. Beispiel­sweise der Name des Bauher­rn, Nach­bar­grund­stücke und die Baulas­ten 

Teil2 – zeich­ner­isch­er Teil
Hier wer­den rel­e­vante tech­nis­che Dat­en erfasst und durch einen Bauze­ich­n­er visu­al­isiert. Beispiel­sweise find­en sich hier ein Grun­driss, Dachnei­gung und die Dachform wieder. 

Aus­fall­bürgschaft2021–05-04T13:56:08+02:00

Was ist eine Ausfallbürgschaft?

Die Aus­fall­bürgschaft ist eine Son­der­form der Bürgschaft, die oft­mals als Kred­it­sicher­heit genom­men wird. Wenn Sie also einen Kred­it bei ein­er Bank aufnehmen, kann diese eine Sicher­heit­sleis­tung von Ihnen ver­lan­gen. Sie geben dann einen Bürge an, der nur unter beson­deren Voraus­set­zun­gen zahlen muss. Der soge­nan­nte Aus­fall­bürge muss dann zahlen, wenn Sie als ursprünglich­er Kred­it­nehmer nachgewiesen nicht mehr zahlungs­fähig sind.

Welche Arten von Ausfallbürgschaft gibt es?

In Deutsch­land gibt es die herkömm­liche und die mod­i­fizierte Aus­fall­bürgschaft. Der wichtig­ste Unter­schied liegt im Ein­treten der Bürgschaft. Bei der herkömm­lichen Bürgschaft tritt der Bürge erst nach ein­er erfol­glosen Zwangsvoll­streck­ung ein. Bei der mod­i­fizierten Aus­fall­bürgschaft hinge­gen kann ein möglich­er Aus­fall­grund angegeben wer­den. So kön­nen die Ver­tragspart­ner beispiel­sweise fes­tle­gen, dass der Bürg­er erst ein­treten muss, wenn der Gläu­biger mit seinen Zahlun­gen sechs Monate im Verzug ist.

 

Bau­genehmi­gung2021–04-16T10:32:58+02:00

Der Bau ein­er Immo­bilie darf erst begin­nen, wenn ein schriftlich­er Genehmi­gungs­bescheid vor­liegt. Dieser ist in der Regel gebührenpflichtig und auf einen bes­timmten Zeitraum befris­tet. Laut § 72 der MBO (Muster­bauord­nung) prüft die zuständi­ge Baube­hörde, dass dem Bau­vorhaben nach öffentlichem Recht keine Hin­dernisse im Wege ste­hen. 

Baus­parver­trag2021–05-04T15:01:09+02:00

Was ist ein Bausparvertrag?

Der Baus­parver­trag ist ein Finanzpro­dukt, das der Anleger mit ein­er Baus­parkasse abschließt, um später beim Haus­bau beispiel­sweise ein Eigenkap­i­tal zu haben. Hierzu sind Ele­mente eines Sparver­trags sowie der Immo­bilien­fi­nanzierung enthal­ten. Zen­tral beim Baus­parver­trag ist die Kom­bi­na­tion der Spar­summe mit einem gün­sti­gen Dar­lehen beim Ende der Vertragslaufzeit.

Welche Prämien gibt es beim Bausparvertrag?

Der Staat fördert die Eigenkap­i­tal­bil­dung, daher gibt es einige Prämien und Zula­gen wie die Arbeit­nehmersparzu­lage, die Woh­nungs­bauprämie oder die Riester-Zulage.

Wie wird ein Bausparvertrag abgeschlossen?

Als erstes müssen Sie sich Gedanken machen, wie viel Sie im Monat sparen kön­nen. Ein kleines Beispiel: Wenn Sie im Monat 439€ für den Baus­parver­trag nutzen und dieser 10 Jahre läuft, so erhal­ten Sie ein Baus­parguthaben von 40.387,75€ und einen Dar­lehens­be­trag von 59.612,25€. Mit dieser Summe kön­nen Sie anschließend Ihr Eigen­heim bauen oder kaufen.

Bebau­ungs­plan2021–04-16T10:33:02+02:00

In der Regel wird ein Bebau­ungs­plan bei der Gemeinde ein­gere­icht und durch diese für jed­er­mann und jed­er­frau öffentlich ersichtlich. Im Bebau­ungs­plan wer­den Zeich­nun­gen und far­blich gekennze­ich­nete Planze­ichen einge­tra­gen. Dieses Regel­w­erk weist einen genau abge­gren­zten Teil ein­er Gemeinde aus, der beispiel­sweise baulich genutzt wer­den darf.

Besteller­prinzip2021–05-04T14:15:08+02:00

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Besteller­prinzip regelt die Pro­vi­sion für Immo­bilien­mak­ler bei der Ver­mit­tlung von Mietverträ­gen. Dem­nach muss die Pro­vi­sion von dem­n­jeni­gen bezahlt wer­den, die die Leis­tung des Mak­lers bestellt. Das Besteller­prinzip ist im Mietrecht­nov­el­lierungs­ge­setz (Miet­NovG) geregelt. Vor diesem Gesetz hat der Ver­mi­eter den Mak­ler beauf­tragt, um eine Woh­nung neu zu ver­mi­eten. Der neue Mieter musste anschließend die Pro­vi­sion an den Immo­bilien­mak­ler zahlen. Das Besteller­prinzip ver­hin­dert dies, denn nun muss der Ver­mi­eter, also der Auf­tragge­ber, die Kosten tra­gen. Allerd­ings ver­mei­den die Ver­mi­eter die Beauf­tra­gung eines Mak­lers gerne, um Kosten zu sparen.

Boden­richtwert2021–04-16T10:33:13+02:00

Dieser Wert sagt etwas über den Durch­schnittswert von Grund­stück­en in einem bes­timmten Gebi­et aus. Der Wert wird über einen Gutachter­auss­chuss ermit­telt und zwar mith­il­fe von Fak­toren, wie der Lage, den Kauf­preisen und auch dem Entwick­lungszu­s­tand der Lage.

Brut­tomi­ete2021–05-04T14:32:41+02:00

Was ist die Bruttomiete?

Oft­mals sind die Mieter irri­tiert, wenn sie auf ein­er Abrech­nung den Begriff Brut­tomi­ete lesen. Hier­bei han­delt es sich jedoch um einen harm­losen Begriff. Die Brut­tomi­ete wird auch War­m­mi­ete genan­nt und beschreibt den Preis für die Grund­mi­ete mit den zusät­zlichen Nebenkosten, die anfall­en. Die Nebenkosten wer­den auch Betrieb­skosten genan­nt und fall­en für Wass­er und Strom an. Im Gegen­satz hierzu kön­nen die Nebenkosten auch sep­a­rat abgerech­net wer­den, dann spricht von von der Nettomiete.

Courtage2021–04-16T10:33:17+02:00

Es han­delt sich bei dem Begriff um ein Hon­o­rar, was der Immo­bilien­mak­ler beispiel­sweise bei der Ver­mit­tlung eines Ver­trages erhält. Er erhält das Hon­o­rar auch für den Nach­weis ein­er Gele­gen­heit zum Ver­tragsab­schluss bei einem Verkauf. Das ist als Mäk­ler­lohn unter §652 im Bürg­er­lichen Geset­zbuch (BGB) geregelt. Bei der Ver­mi­etung ist die Courtage auf max­i­mal zwei Kalt­mi­eten (net­to) beschränkt.

Denkmalschutz2021–04-16T10:33:21+02:00

Der Denkmalschutz ist dazu da, kul­turhis­torische Objek­te für näch­ste Gen­er­a­tio­nen zu erhal­ten. Damit ein Objekt bzw. eine Immo­bilie unter Denkmalschutz ste­ht, muss es in die Denkmalliste des jew­eili­gen Bun­des­lan­des einge­tra­gen wer­den. Dafür muss es gewisse Kri­te­rien erfüllen, die durch ein Bescheini­gungsver­fahren geprüft werden.

Im Denkmalschutzge­set­zt (DSchG) ist fest­gelegt, dass die Obere Denkmal­be­hörde für Immo­bilien auf Grund­stück­en über der Erde zuständig ist und die untere Denkmal­be­hörde für Boden­denkmäler die Zuständigkeit hat. Meist wer­den diese Behör­den von sich aus tätig, bei Gebäu­den, die für das All­ge­mein­in­ter­esse geschützt wer­den sollten.

Dop­pelver­mi­etung2021–05-04T15:09:14+02:00

Was ist die Doppelvermietung?

Wie der Name schon sagt, wird eine Woh­nung hier­bei vom Ver­mi­eter dop­pelt ver­mi­etet. Es haben also zwei ver­schiedene Per­so­n­en gültige Mietverträge mit einem Anrecht, die Woh­nung zu benutzen.  Wenn der Ver­mi­eter ver­mutet, dass ein aktueller Mieter kündigt, möchte er schnell­st­möglich einen neuen find­en, sodass es zu ein­er Über­schnei­dung kommt. Oder aber der Auszug des alten Mieters verzögert sich, sodass es auch hier zu ein­er Über­schnei­dung kommt. Es ist schw­er vorstell­bar, dass dies aus Verse­hen passiert, daher beant­worten wir hier die Frage, welch­es Recht Sie in einem solchen Fall haben.

Wer hat das Recht bei einer Doppelvermietung?

In der Regel gilt der ein­fache Grund­satz, dass der län­gere, alte Mieter mehr Rechte hat als der neue Mieter. Bei ein­er Dop­pelver­mi­etung darf der alte Mieter also in sein­er Woh­nung bleiben, während der neue Mieter einen Anspruch auf Schadenser­satz gegenüber dem Ver­mi­eter hat.

Eigenbe­darf­skündi­gung2021–04-16T10:33:24+02:00

Es wird Eigenbe­darf­skündi­gung genan­nt, wenn Ver­mi­eter bzw. Eigen­tümer ihre Immo­bilie für eigene Zwecke nutzen möcht­en und deswe­gen ihren Mietern kündi­gen. Diese Kündi­gung ist eben­falls wirk­sam, wenn die Immo­bilie für Ange­hörige genutzt wer­den soll. Allerd­ings gibt es einige strenge Aufla­gen für den Ver­mi­eter, die zum Schutz des Mieters agieren.

Eigen­tümerge­mein­schaft2021–04-16T10:33:28+02:00

Eine Eigen­tümerge­mein­schaft bedeutet, dass mehrere Per­so­n­en gemein­sam eine Immo­bilie besitzen. Dazu gehören auch automa­tisch Per­so­n­en, die eine Woh­nung in ein­er Wohneigen­tum­san­lage erwer­ben möcht­en. Diese Gemein­schaft gehört allerd­ings dann zur Rechts­form der Gesamthandge­mein­schaft, wobei der Käufer automa­tisch Mit­glied wird.

Eigen­tumsver­hält­nisse der Immo­bilie sind dann in der soge­nan­nten Teilungserk­lärung fest­ge­hal­ten, denn dort wird der Unter­schied zwis­chen Woh­nung­seigen­tum, Teileigen­tum und Son­dereigen­tum geregelt sowie die einzel­nen Bestandteile der Immo­bilie, die zu allen Eigen­tümern gehören (z.B. Dach, tra­gende Wende, …).

Erb­schein2021–04-16T10:33:35+02:00

Ein Erb­schein wird für einen Erben aus­gestellt, damit dieser sich als recht­mäßiger Erbe ausweisen kann. Er wird vom jew­eili­gen Amts­gericht der Stadt, in der der/die Erblasser:in gewohnt hat, aus­gestellt. Wenn mehrere Per­so­n­en an dem Erbe beteiligt sind, bekom­men Sie gemein­sam einen Erb­schein oder jed­er einen Teilerbschein.

Exposé2021–04-16T10:33:41+02:00

Ein Exposé ist eine Zusam­men­fas­sung der Immo­bilie. Sie enthält eine genaue Objek­tbeschrei­bung über die Fläche, den Miet­preis, das Bau­jahr, den Energie­ver­brauch und andere Eck­dat­en. Eben­falls enthal­ten sind Infor­ma­tio­nen über die Lage der Immo­bilie. Neben dem Text soll­ten auch Fotos vom Objekt sowie ein Gebäude­plan enthal­ten sein.

Flurkarte2021–04-16T10:33:49+02:00

Es han­delt sich um eine grafis­che, maßstabge­treue Darstel­lung aller Grund­stücke und Gebäude in einem bes­timmten Gebi­et. Eine solche Karte wird beim Verkauf und der Bew­er­tung von Immo­bilien genutzt. Beantra­gen kann man eine Flurkarte bei dem jew­eili­gen Liegen­schaftkataster­amt für ca. 10–60€. Die Flurkarte wird auch Katasterkarte oder Liegen­schaft­skarte genannt.

Garten­nutzung2021–05-04T15:29:09+02:00

Wann hat man ein Recht auf die Gartennutzung?

Eine Garten­nutzung wird im Mietver­trag fest­ge­hal­ten. Entwed­er hat der Mieter ein Recht auf die Garten­nutzung oder eben nicht. Oft­mals nutzt der Mieter im Erdgeschoss den Garten alleine, was allerd­ings nur zuläs­sig ist, wenn dies auch im Ver­trag steht.

Wer muss den Garten pflegen?

Wer für den Garten ver­ant­wortlich ist, sollte im besten Fall auch ver­traglich geregelt sein. Ist kein Ver­ant­wortlich­er fest­ge­hal­ten, so ist der Eigen­tümer für die Pflege ver­ant­wortlich. Wenn im Mietver­trag ste­ht, dass die Pflege bei der Garten­nutzung auch Mieter­sache ist, so ist dieser für alle anfal­l­en­den Arbeit­en ver­ant­wortlich. Allerd­ings zählen nur bes­timmte Arbeit­en zur Pflege wie beispiel­sweise das Rasen­mähen oder Unkraut rupfen. Tief­greifende Verän­derun­gen, wie das Fällen eines Baums, gehören nicht zur Gartenpflege. Diese sind Auf­gabe des Ver­mi­eters, der auch eine Fir­ma hierzu beauf­tra­gen kann.

Was ist bei der Gestaltung des Gartens erlaubt?

Grund­sät­zlich hat der Mieter viel Spiel­raum bei der Gestal­tung des Gartens. Ob Gemüse­beet, Schaukel oder Tram­polin — grund­sät­zlich sind diese Ele­mente erlaubt. Tiefer gehende Verän­derun­gen, wie das Pflanzen oder Fällen von Bäu­men oder Sträuch­ern, müssen zunächst mit dem Mieter abge­sprochen werden.

Gebäudeen­ergiepass2021–04-16T10:33:58+02:00

Der Gebäudeen­ergiepass ist qua­si ein Energieausweis, worauf Dat­en zur Energieef­fizienz und den Energiekosten eines Gebäudes enthal­ten sind. Es gibt zwei ver­schiedene For­men dieses Pass­es; Bei der einen Vari­ante han­delt es sich um einen Energiebe­darf­sausweis, der den the­o­retis­chen Bedarf bew­ertet. Der andere Pass ist ein soge­nan­nter Energie­ver­brauch­sausweis, der den tat­säch­lichen Ver­brauch der Bewohn­er erfasst.

Gewer­beim­mo­bilie2021–04-16T10:34:05+02:00

Der Unter­schied zu ein­er nor­malen Immo­bilie ist, dass diese Gebäude nicht der wohn­wirtschaftlichen Nutzung dienen. Sie sind auss­chließlich für die Nutzung in den Bere­ichen Büro, Ver­wal­tung, Einzel­han­del, Hotel, Logis­tik und Indus­trie gedacht.

Grund­buch2021–04-16T10:34:11+02:00

In einem Grund­buch wer­den alle Besitzver­hält­nisse und Rechtsver­hält­nisse von Grund­stück­en fest­ge­hal­ten. Das jew­eilige Grund­buch führt das zuständi­ge Amts­gericht der jew­eili­gen Kommune.

Grundp­fan­drecht2021–05-04T15:39:50+02:00

Was ist das Grundpfandrecht?

Spätestens bei der Bau­fi­nanzierung kommt der Begriff Grundp­fan­drecht ins Spiel. Dieses Recht dient als Sicher­heit für den Immo­bilienkred­it bzw. macht diesen über­haupt möglich. Hier­bei wird die Immo­bilie als Sicher­heit für bes­timmte Gegen­leis­tun­gen ver­wen­det. Im Nor­mal­fall dient die Immo­bilie als Absicherung für eine Bau­fi­nanzierung, die in Form ein­er Hypothek oder Grund­schuld ins Grund­buch der Immo­bilie einge­tra­gen wird. Diese Regelung ver­sichert dem Kred­it­ge­ber, dass er auch im Falle eines Kred­i­taus­falls an sein Geld kommt.

Als Beispiel: Wenn ein Schuld­ner bei der Bank seinen Kred­it nicht mehr bezahlen kann, hat die Bank das Recht, das Grund­stück und die wesentlichen Bestandteile zu veräußern, um die Schulden einzutreiben.

Grund­schuld2021–05-04T15:48:45+02:00

Was ist die Grundschuld?

Die Grund­schuld gehört zu den Grundp­fan­drecht­en und sichert die Zahlung eines Geld­be­trags durch ein Recht an einem Grund­stück ab. Dieses Grund­stück kann bei einem Zahlungsaus­fall voll­streckt wer­den. Die Grund­schuld kann sich auch auf Eigen­tumswoh­nun­gen beziehen und ist meis­tens in einem Sicherungsver­trag sowie im Grund­buch festgehalten.

Grund­s­teuer2021–05-04T15:57:48+02:00

Was ist die Grundsteuer?

Jed­er Haus­be­sitzer in Deutsch­land muss die soge­nan­nte Grund­s­teuer zahlen, die nicht nur auf das Eigen­tum, son­dern auch auf die Bebau­ung eines Grund­stücks fäl­lig ist. Auch bei ein­er land­wirtschaftlichen Nutzung kann die Grund­s­teuer erhoben werden.

Wie teuer ist die Grundsteuer?

Die Höhe der Grund­s­teuer wird indi­vidu­ell von jed­er Gemeinde fest­gelegt. Diese hängt von ver­schiede­nen Fak­toren ab, wie beispiel­sweise Sach­w­erte, Erträge, die Bodenbeschaf­fen­heit oder der fest­gelegte Ein­heitswert des Grund­stücks vom Finanzamt.

Ham­mer­schlagsrecht2021–04-16T10:37:14+02:00

Hier­mit ist die Befug­nis gemeint, die der Grund­stück­seigen­tümer hat, um das Nach­bar­grund­stück zu betreten, wenn das für Umbauar­beit­en an seinem eige­nen Grund­stück erforder­lich ist. Das gilt für Bau, Instand­set­zung und Ren­ovierungsar­beit­en am eige­nen Grundstück.

Haus­geld2021–04-16T10:42:40+02:00

Bei dem Begriff han­delt es sich qua­si um eine Nebenkosten-Vorauszahlung eines Woh­nung­seigen­tümers. Das Geld wird an den/die jeweilige:n Hausverwalter:in gezahlt und enthält zu den Nebenkosten wie beispiel­sweise Strom und Mül­lentsorgung auch Kosten für die Instand­hal­tung sowie für die Ver­wal­tung. Dieses Wohn­geld, (wie es auch genan­nt wird) ist also meist um einige Prozent teur­er als die Nebenkosten, die ein Mieter zu tra­gen hat.

Hau­sor­d­nung2021–05-04T16:15:01+02:00

Was ist die Hausordnung?

Eine Hau­sor­d­nung regelt das Zusam­men­leben der ver­schiede­nen Parteien in einem Mehrfam­i­lien­haus. Der Ver­mi­eter hat hier­bei das Recht, bes­timmte Dinge zu ver­bi­eten und dem Mieter Pflicht­en aufzule­gen. Beispiel­sweise kann der Ver­mi­eter die Mieter mit der Reini­gung des Trep­pen­haus­es oder mit dem Win­ter­di­enst beauf­tra­gen. Hier­bei muss er allerd­ings selb­st gewisse Regeln beachten.

Was darf der Vermieter bestimmen?

Ist die Hau­sor­d­nung im Mietver­trag fest­ge­hal­ten, kann der Ver­mi­eter dem Mieter ver­schiedene Pflicht­en aufle­gen. Auch regeln, wie die Nacht- und Mit­tagsruhe, sind in der Hau­sor­d­nung fest­ge­hal­ten. Bei einem Garten, der gemein­sam genutzt wird, soll­ten auch hierüber Regeln fest­gelegt wer­den. Nur, wenn gewisse Dinge im Mietver­trag fest­ge­hal­ten sind, darf der Ver­mi­eter dann auch darüber bes­tim­men. Allerd­ings darf er kein Besuchsver­bot oder bes­timmte Besuch­szeit­en für seine Mieter vorschreiben, das bleibt jedem selb­st überlasse.

Haustier­hal­tung2021–05-04T16:21:58+02:00

Darf ein Vermieter über die Haustierhaltung bestimmen?

Dieses The­ma ist bei der Ver­mi­etung von Immo­bilien beson­ders umstrit­ten, denn viele Ver­mi­eter möcht­en die Hal­tung eines Tieres ver­mei­den. Allerd­ings funk­tion­iert dies nur mit einem schw­er­wiegen­den Grund, da es keine geset­zlich fest­gelegten Regeln gibt. Im Mietver­trag ist fest­gelegt, ob die Haustier­hal­tung erlaubt ist oder nicht, allerd­ings kann es grund­sät­zlich nicht unter­sagt wer­den. Ein Mieter darf ohne Absprache Klein­tiere in der Immo­bilie hal­ten. Dazu gehören Ham­ster, Meer­schweinchen oder Fis­che. Bei Hun­den und Katzen kommt es auf die anderen Mieter der Immo­bilie an und ob diese sich durch das Tier gestört wer­den. Bei Schlangen oder anderen Rep­tilien muss die Hal­tung mit dem Ver­mi­eter abges­timmt wer­den, da er diese Hal­tung unter­sagen kann.

Hausver­wal­tung2021–05-04T16:26:14+02:00

Was ist die Hausverwaltung?

Bei der Hausver­wal­tung gibt es zwei Möglichkeit­en: entwed­er man spricht von ein­er Insti­tu­tion oder von Angele­gen­heit­en. Bei der ersten Vari­ante geht es um die Insti­tu­tion, die für das haus ver­ant­wortlich ist. Die zweite Vari­ante beschreibt die Regelung aller Angele­gen­heit­en, die für ein Haus anfall­en. Eine Hausver­wal­tung gibt es oft­mals in Mehrparteien­häusern, wo sie sich um die admin­is­tra­tiv­en Tätigkeit­en kümmert.

Heizpflicht2021–05-04T16:31:41+02:00

Was ist die Heizpflicht?

Zum einen beze­ich­net die Heizpflicht die Ein­schal­tung der Heizan­lage zu der all­ge­me­ingülti­gen Heizpe­ri­ode. Zum anderen beze­ich­net sie die Ver­ant­wor­tung des Mieters, dass die Woh­nung keine Schä­den durch falsches Heizen erhält. Die all­ge­meine Heizpe­ri­ode ist vom 1.Oktober bis zum 1.April, sodass hier die Heizung angeschal­tet sein muss. In den restlichen Monat­en des Jahres ist die Heizung häu­fig aus­geschal­tet. Allerd­ings kann der Mieter die Ein­schal­tung der Heizungsan­lage ver­lan­gen, wenn die Tem­per­atur in der Woh­nung auf unter 18 Grad fällt. Im Gegen­satz hierzu ist der Mieter verpflichtet, sorgfältig mit der Heizung umzuge­hen, um Feuchtigkeit und Schim­mel­bil­dung zu vermeiden.

Home Stag­ing2021–04-16T10:50:03+02:00

Bei diesem Vor­gang wird eine Immo­bilie verkaufs­fördernd und wer­bend in Szene geset­zt, um die Immo­bilie mith­il­fe des fer­ti­gen Wohn­bildes attrak­tiv für poten­zielle Käufer zu machen. Das Gaze erfol­gt mith­il­fe von gestal­ter­ischen Maß­nah­men, um die Räume wohn­lich herzuricht­en und der Immo­bilie so auch einen emo­tionalen Wert zu ver­lei­hen. Ein poten­zieller Käufer kann sich das Wohnen in der Immo­bilie bess­er vorstellen und so steigt das Kaufinteresse.

Immo­bilien­be­w­er­tung2021–04-16T12:00:12+02:00

Die Grund­stücks — oder auch Immo­bilien­be­w­er­tung wird für bebaute und unbe­baute Grund­stücke herange­zo­gen. Sie ist eine durch Recht­snor­men geregelte Wert­er­mit­tlung. Fundierte betrieb­swirtschaftliche, juris­tis­che und bautech­nis­che Fachken­nt­nisse wer­den genutzt, um den aktuellen Verkehr­swert oder auch Mark­twert zu einem Stich­tag zu ermit­teln. Ein älter­er Begriff lautet Güter­ab­schätzung.

Weit­ere Infor­ma­tio­nen und Hil­fe bei der Immo­bilien­be­w­er­tung find­en Sie hier.

Indexmi­ete2021–05-05T11:03:18+02:00

Was ist die Indexmiete?

Die Indexmi­ete beschreibt eine vari­able Miete für Immo­bilien und gilt für Woh­nun­gen oder Gewer­beräume. Sie ist in §557b BGB geset­zlich geregelt und ist im jew­eili­gen Mietver­trag fest­gelegt. Bei­de Parteien stim­men dann zu, dass sich die Miete an dem Preisin­dex für die Leben­shal­tung der pri­vat­en Haushalte in Deutsch­land ori­en­tiert, die vom Sta­tis­tis­chen Bun­de­samt ermit­telt wird. Der regionale Woh­nungs­markt bee­in­flusst die Vor- und Nachteile der Indexmi­ete. Auch hier­bei sind einige Regeln einzuhalten.

Welche Voraussetzungen gibt es bei der Indexmiete?

Bei ein­er Vere­in­barung über die Indexmi­ete muss die Miete für ein Jahr lang unverän­dert bleiben. Außer­dem muss die Mieter­höhung schriftlich gel­tend gemacht wer­den und die Berech­nung dieser neuen Miete muss offen­gelegt wer­den. Erhöhun­gen der Betrieb­skosten­pauschale sind während der vere­in­barten Indexmi­ete zuläs­sig, wenn die Betrieb­skosten gestiegen sind. Eine Mieter­höhung auf­grund ein­er Mod­ernisierung ist nur erlaubt, wenn diese durch geset­zliche oder behördliche Aufla­gen erforder­lich ist. In jedem Fall müssen der­ar­tige Erhöhun­gen der Miete angekündigt werden.

Instand­hal­tungspflicht2021–04-16T10:59:46+02:00

Diese Pflicht beste­ht seit­ens eines Eigen­tümers ein­er Immo­bilie, denn dieser ist verpflichtet, seine Immo­bilie in guten Zus­tand zu hal­ten und zwar auf eigene Kosten. Der Zus­tand muss so erhal­ten wer­den, wie er ver­traglich vere­in­bart wurde, auch bei Män­geln und Schä­den muss gehan­delt wer­den. Das bet­rifft sowohl Räume der Miet­woh­nun­gen als auch Trep­pen­haus, Waschkeller, Grund­stück­szugänge usw. Beson­ders Zugänge wie beispiel­sweise Park­plätze und das Trep­pen­haus sind außer­dem gefahr­los zu halten.

Es gibt allerd­ings Aus­nah­men, wenn im Mietver­trag fest­gelegt ist, dass der/die Mieter:in sich um einige Instand­hal­tun­gen küm­mern muss, wie beispiel­sweise den Win­ter- oder Flurdienst.

Jahressper­rfrist2021–05-05T11:24:14+02:00

Was ist die Jahressperrfrist?

Damit der Ver­mi­eter nicht ein­fach nach Lust und Laune die Miete erhöhen kann, gibt es einige Regeln, die es zu beacht­en gilt. Die Jahressper­rfrist ist eine dieser Regeln und wird im Bürg­er­lichen Geset­zbuch geregelt. Sie schreibt vor, in welchem Zeitab­stand und in welch­er Höhe die Miete erhöht wer­den darf. Das Ziel der Regel ist, dass sowohl die Inter­essen des Ver­mi­eters als auch die des Mieters berück­sichtigt werden.

Was besagt die Jahressperrfrist?

Zum einen kann der Mieter erst eine Mieter­höhung ver­lan­gen, wenn diese seit min­destens 15 Monat­en unverän­dert ist. Außer­dem kann der Ver­mi­eter eine Mieter­höhung nur gel­tend machen, wenn die let­zte Mieter­höhung min­destens ein Jahr her ist. Das wird als Jahressper­rfrist beze­ich­net. Außer­dem muss der Ver­mi­eter die Erhöhung ankündi­gen, sodass eine drei-monatige Über­legen­szeit für den Mieter entste­ht. Wenn die Miete jedoch auf­grund von Mod­ernisierun­gen oder ein­er Erhöhung der Betrieb­skosten erhöht wird, ist dies aus­geschlossen von der Jahressperrfrist.

Kalt­mi­ete2021–05-05T11:39:11+02:00

Was beinhaltet die Kaltmiete?

Die Kalt­mi­ete wird auch als Net­tomi­ete oder Grund­mi­ete beze­ich­net. Es han­delt sich hier­bei um die Miete für die Nutzung der Wohn­fläche und bein­hal­tet keine Nebenkosten. Die Höhe der Kalt­mi­ete wird durch die Anzahl der zur Ver­fü­gung ste­hen­den Quadrat­meter der Woh­nung oder des Haus­es berech­net. Allerd­ings gibt es keine Regelun­gen, die die Wohn­fläche definieren. So gehört beispiel­sweise ein Keller­raum nicht zur Wohn­fläche, aber die Dachter­rasse bei ein­er Dachgeschoss­woh­nung schon. Daher müssen auch indi­vidu­elle Dat­en, wie das Bau­jahr, der Zus­tand und die Lage der Immo­bilie, bei der Berech­nung der Kalt­mi­ete beachtet werden.

Was ist der Mietspiegel?

Der Miet­spiegel ist ein regionaler Richtwert für Immo­bilien. Die Kalt­mi­ete spielt hier­bei eine wichtige Rolle, da diese in den Miet­spiegel ein­fließt. Aus diesem Grund dient der Miet­spiegel auch als Ori­en­tierung für de region­al durch­schnit­tlichen Mietpreis.

Kataster­amt2021–04-16T11:02:12+02:00

Grund­stücke wer­den zur Bes­tim­mung ihrer Grund­stücks­gren­zen genau ver­messen und die Ergeb­nisse wer­den dem Ver­mes­sungsamt gemeldet. Diese stat­tliche Behörde bewahrt die Liegen­schaft­skataster auf und wird deshalb auch Ver­mes­­sungs- und Kataster­amt oder ein­fach nur Kataster­amt genan­nt. Grund­stücke sind nach Flur, Flurstück­snum­mer und Gemarkung bei den Katastern erfasst.

Kaufver­trag2021–05-05T12:10:00+02:00

Was ist bei einem Kaufvertrag zu beachten?

Beim Kauf ein­er Immo­bilie gibt es einige Dinge zu beacht­en, über die man sich rechtzeit­ig informieren sollte. Denn in einem der­ar­ti­gen Kaufver­trag sind nicht nur Dinge wie der Verkauf­spreis enthal­ten, son­dern auch wichtige Details. Denn der Kaufver­trag hat das Ziel, den Käufer und den Verkäufer vor Risiken zu schützen. Ein Kaufver­trag wird zwis­chen den bei­den Parteien bei einem Notar unterze­ich­net. Im Vor­feld müssen diese einen Ver­tragsen­twurf gestal­ten und sich über dessen einzel­nen Punk­te im Klaren sein. Kleine Änderun­gen kön­nen selb­stver­ständlich vor Ort noch durchge­führt wer­den, da der Notar die wesentlichen Punk­te durchgeht.

Die wichtigsten Bestandteile des Kaufvertrags

Zu den zen­tralen Ele­menten im Kaufver­trag zählen die Ver­tragsparteien, sowie der Gegen­stand des Ver­trags also die Immo­bilie. Hier ist die genaue Anschrift, der Grund­buch­bezirk und die Grund­buch­blatt-Num­mer bzw. Woh­­nungs-Num­mer erforder­lich. Außer­dem darf natür­lich der Kauf­preis sowie das datum der Über­gabe und des wirtschaftlichen Über­gangs nicht fehlen. Außer­dem sind fol­gende Infor­ma­tio­nen im Kaufver­trag wichtig:

  • Zahlung­ster­min
  • Rück­trit­trecht
  • Gewährleis­tun­gen
  • Verzugszin­sregelun­gen
  • Beson­dere Vere­in­barun­gen und Regelungen

 

Kau­tion2021–04-16T10:16:35+02:00

Damit ein Ver­mi­eter eine gewisse Sicher­heit gegenüber de Mieter hat, wird eine Kau­tion erhoben. Diese dient zur Absicherung der von mietver­traglichen Verpflich­tun­gen wie beispiel­sweise die nicht Bezahlung der Miete. Der Geset­zge­ber hat fest­gelegt, dass max­i­mal drei Net­tokalt­mi­eten als Mietkau­tion im pri­vat­en Bere­ich erhoben wer­den dürfen.

Für Gewer­beräume ist keine geset­zliche Höch­st­gren­ze der Mietkau­tion fest­geschrieben und wird in der Regel von Ver­mi­eter und Mieter ausgehandelt.

KfW Banken­gruppe2021–05-05T14:01:23+02:00

Was ist die KfW Bankengruppe?

Bei der KfW Banken­gruppe han­delt es sich um ein öffentlich-rechtlich­es Kred­itin­sti­tut, an dem sowohl der Bund als auch die Län­der beteiligt sind. Die Bank ent­stand im Jahre 2003 aus der Kred­i­tanstalt für Wieder­auf­bau und der Deutschen Aus­gle­ichs­bank , woraus auch der Name der resul­tiert. Die KfW Banken­gruppe ist die weltweit größte Förder­bank und gle­ichzeit­ig die drittgrößte Bank Deutsch­lands. Die KfW vergibt als Förder- und Mit­tel­stands­bank gün­stige Kred­ite im Rah­men eines Förder­pro­gramms der Bun­desregierung. Beson­ders für Exis­ten­z­grün­der, den Mit­tel­stand sowie zugun­sten des Umweltschutzes oder der Bil­dung wer­den Kred­ite vergeben. Mit diesen Maß­nah­men fördert die KfW die deutsche Wirtschaft, allerd­ings dient sie auch als Bera­terin des Bundes.

Was sind die Aufgaben der KfW?

Das Hauptziel der Banken­gruppe beste­ht in der Reduzierung des CO2-Ausstoßes sowie in der Förderun­gen von mod­er­nen Energi­e­s­tandards. Sie tra­gen also auch zur Erfül­lung des Kryp­­to-Pro­­tokolls und der Energiewende bei. Dabei wer­den die Kred­ite im Rah­men von Kred­it­pro­gram­men vergeben, sodass ein­heitliche Kon­di­tio­nen für alle Kred­it­nehmer entste­hen. Außer­dem beschränkt sich die Gruppe auf solche Kred­it­geschäfte, bei denen sie in keine Konkur­renz zu den Geschäfts­banken tritt. Inner­halb der let­zten Jahren ist die KfW auch in den Geschäfts­feldern Investi­tions­fi­nanzierung, Export- und Pro­jek­t­fi­nanzierung sowie Eigenkap­i­tal­pro­duk­te tätig gewor­den. Um einen Kred­it zu beantra­gen, muss man sich im KfW Zuschuss Por­tal reg­istri­eren und einen Antrag stellen.

Klein­reparatur2021–05-05T14:32:51+02:00

Was ist die Kleinreparatur?

Der Begriff Klein­reparatur beschreibt die Reparatur von kleinen Schä­den in der Ein­rich­tung ein­er Miet­woh­nung. Die Verpflich­tung, eine Miet­woh­nung in einem ordentlichen Zus­tand zu hal­ten, liegt beim Ver­mi­eter. Allerd­ings kann der Mieter für Schön­heits- und Klein­repara­turen ver­ant­wortlich sein, wenn dies im Mietver­trag geregelt ist. Glüh­bir­nen, Tür­griffe, Lichtschal­ter oder Wasser­hähne fall­en in die Kat­e­gorie der Klein­reparatur und sind vom Mieter selb­st zu repari­eren. Dabei gibt es eine Ober­gren­ze an Geld, das im Jahr für Repara­turen aus­gegeben wer­den darf. Über­schre­it­et die Reparatur die ver­tragliche Regelung, muss der Ver­mi­eter die Kosten tragen.

Lärm­beläs­ti­gung2021–05-12T13:48:06+02:00

Was ist die Lärmbelästigung?

Zu den vorgeschriebe­nen Ruhezeit­en sollte die Laut­stärke nicht über der Zim­mer­laut­stärke liegen. Andern­falls fühlen sich die Nach­barn unter Umstän­den davon belästigt. Die Ruhezeit­en gel­ten mit­tags zwis­chen 13 und 15 Uhr sowie nachts zwis­chen 22 und 6 Uhr. An Sonn- und Feierta­gen gel­ten die Ruhezeit­en ganztägig. Eine Lärm­beläs­ti­gung kann oft zu einem Stre­it mit den Nach­barn führen. Der Begriff der Zim­mer­laut­stärke ist dabei weit auszule­gen. Tagsüber kann 40 Dez­i­bel und nachts 30 Dez­i­bel als Richtwert genom­men werden.

Welche Tätigkeiten sind während der Ruhezeiten erlaubt?

Generell dür­fen Tätigkeit­en, die zwar die Nach­barn stören kön­nen, aber zum men­schlichen Ver­hal­ten gehören durchge­führt wer­den. Dazu gehören Tätigkeit­en für die Kör­per­hy­giene wie beispiel­sweise duschen. Der Lärm durch Kinder muss allerd­ings bis zu einem gewis­sen Aus­maß hin­genom­men wer­den. Auch das Hun­dege­bell muss bis zu einem gewis­sen Punkt hin­genom­men wer­den, da gibt es keine ein­heitlichen Regelun­gen. Wenn Sie sich als Mieter durch einen anderen Mieter vom Lärm belästigt fühlen, soll­ten Sie zunächst das Gespräch suchen. In anderen Fällen kön­nen auch Gericht­surteile als Richtlin­ie zu Rate gezo­gen werden.

 

Miet­bürgschaft2021–05-12T15:48:35+02:00

Was ist die Mietbürgschaft?

Bei der Miet­bürgschaft kann eine Woh­nung angemietet wer­den, ohne dass eine Kau­tion gezahlt wird. Anstelle davon bürgt eine andere Per­son für den Mieter und übern­immt die Pflicht­en gegenüber dem Ver­mi­eter. Wenn Sie das Geld für eine Kau­tion nicht auf­brin­gen kön­nen, kön­nen Sie die Miet­bürgschaft abschließen. Kommt es zu Schä­den oder ein­er ver­späteten Miete, tritt der Bürge erst­mal für Sie ein und begle­icht die Forderun­gen. Dabei kann der Bürge eine Pri­vat­per­son, wie ein Eltern­teil oder ein guter Fre­und sein, aber auch Ver­sicherun­gen oder Banken.

Welche Risiken hat die Mietbürgschaft?

Der Bürge muss in jedem fall volljährig und finanziell sta­bil sein. Allerd­ings passieren Unfälle oder ein Mietaus­fall schneller als man denkt, was ein erhe­blich­es Chaos anricht­en kann. Häu­fig ger­at­en die Bür­gen selb­st in finanzielle Schwierigkeit­en, wenn es soweit ist. Das führt wiederum oft zu Stre­it untere­inan­der, was es zu ver­mei­den gilt.

Mieter­höhung2021–05-12T16:01:57+02:00

Was ist zu beachten bei einer Mieterhöhung?

Ein Ver­mi­eter darf die Miete nicht nach Belieben erhöhen, dafür gibt es geset­zliche Regelun­gen zur Mieter­höhung. Dem­nach darf der Ver­mi­eter früh­estens ein Jahr nach dem Einzug und nur nach schriftlich­er Ankündi­gung die Miete anheben. Und selb­st dann darf er sie nur bis zur ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete anheben. Dafür gibt es die soge­nan­nte Kap­pungs­gren­ze, die feste Regeln für die Mieter­höhung fes­tlegt. Nach dieser Regel darf eine Miete inner­halb von drei Jahren nicht über 20% zunehmen. Wenn der Miet­woh­nungs­markt kri­tisch ist, dür­fen die Bun­deslän­der die Kap­pungs­gren­ze auf 15% senken. Dieser Son­der­fall ist eben­falls beschränkt auf fünf Jahre.

Mietkau­tion2021–05-19T15:53:17+02:00

Was ist die Mietkaution?

Wenn eine Woh­nung oder ein Haus neu ver­mi­etet wird, darf der Ver­mi­eter eine Mietkau­tion ver­lan­gen. Diese darf dem Wert von bis zu drei Monatsmi­eten entsprechen und ist im Mietver­trag hin­ter­legt. Die Mietkau­tion dient als Sicher­heit bei Mietaus­fällen oder Schä­den an der Immo­bilie. Im Mietrecht ist fest­gelegt, dass die Kau­tion in drei gle­ich hohen Monat­srat­en bezahlt wer­den kann, um dem Mieter Teilzahlun­gen zu ermöglichen. Der Ver­mi­eter, auf der anderen Seite, muss den Betrag der Mietkau­tion auf einem Insol­ven­zfesten Kon­to, also getren­nt von seinem Pri­vatver­mö­gen, anlegen.

Welche Möglichkeiten der Zahlung gibt es?

Die häu­fig­ste Art der Mietkau­tion ist die Barkau­tion. Wichtig hier­bei ist, dass dem Mieter eine Rech­nung aus­gestellt wird. Außer­dem gibt es die Möglichkeit der Kau­tion­san­lage über ein verpfän­de­test Spar­buch. Hier­bei wird der Kau­tions­be­trag auf ein dem Mieter gehören­des Spar­buch eingezahlt und wird dann an den Ver­mi­eter verpfän­det. Des Weit­eren kann eine Kau­tion auch über ver­schiedene Arten der Bürgschaft, wie die Miet­bürgschaft, gestellt werden.

Wann wird die Kaution zurückgezahlt?

Nach Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es muss der Ver­mi­eter den Betrag schnell­st­möglich zurück­zahlen. Es gibt zwar keine geset­zlich geregelte Frist, allerd­ings sollte der Betrag nach spätestens sechs Monat­en aus­gezahlt wer­den. Der Ver­mi­eter darf auf die Kau­tion zurück­greifen, wenn nach dem Auszug des Mieter Schä­den oder nicht beglich­ene Nebenkostenabrech­nun­gen vorhan­den sind.

Miet­preis­bremse2021–05-19T16:01:10+02:00

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Miet­preis­bremse besagt, dass die Miete für eine Immo­bilie den ort­süblichen Miet­spiegel um max­i­mal 10% über­schre­it­en darf. Mit dieser Regelung soll der anges­pan­nte Immo­bilien­markt in Deutsch­land reg­uliert wer­den, damit der Wohn­raum für alle Bevölkerungss­chicht­en bezahlbar bleibt. Beson­ders in Gr0ßstädten, wie Frank­furt, Düs­sel­dorf oder München, ist diese Regelung wichtig. Die Miet­preis­bremse war ursprünglich nur bis zum Jahre 2020 geplant, allerd­ings wurde sie bis Ende 2025 ver­längert. In NRW sind ab dem 1.7.2020 ins­ge­samt 18 Städte und Gemein­den von der Miet­preis­bremse betrof­fen, darunter Köln, Düs­sel­dorf und Münster.

Miet­spiegel2021–04-16T10:16:47+02:00

Als Miet­spiegel beze­ich­nen wir eine Über­sicht der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­eten für Immo­bilien auf Miet­ba­sis. Dieser wird in der Regel für eine Stadt oder eine Gemeinde angegeben. Mit Hil­fe des Miet­spiegels kön­nen Sie Miet­preis­er­höhun­gen anfecht­en, Ver­mi­eter kön­nen hinge­gen diese damit auch begründen.

Sie haben Fra­gen zu wie der Miet­spiegel in Essen liegt, wie dieser errech­net wird und wie Ihre Miete im Ver­hält­nis steht?

Dann freuen wir uns, wenn Sie uns kontaktieren.

Mietver­trag2021–05-25T11:45:05+02:00

Worauf ist bei einem Mietvertrag zu achten?

Ein Mietver­trag ist die Übereinkun­ft von Mieter und Ver­mi­eter eines Wohnob­jek­ts. In diesem Ver­trag wer­den die Rechte und Pflicht­en bei­der Parteien fest­gelegt. Dazu gehören unter anderem die Miethöhe, die Kündi­gungs­frist oder die Höhe der Kau­tion. Auch Infor­ma­tio­nen über das Hal­ten von Haustieren, die zur Ver­fü­gung ste­hen­den Schlüs­sel oder die Hau­sor­d­nung sind in dem Mietver­trag zu find­en. Beson­ders wichtig für Mieter ist beim Einzug darauf zu acht­en, dass sie nicht zu Schön­heit­srepara­turen verpflichtet wer­den. Für Repara­turen ist näm­lich der Ver­mi­eter zuständig.

Was sind die Inhalte eines Mietvertrags?

Es gibt weit­ere Unter­schiede zwis­chen den Mietverträ­gen von Woh­nun­gen und Häusern. Die Mietverträge für Häuser wer­den auch manch­mal Fomu­la­rmi­etverträge genan­nt und müssen auch Infor­ma­tio­nen zur Garten­nutzung und dessen Pflege enthal­ten. Bei Woh­nun­gen, auf der anderen Seite, wer­den Infor­ma­tio­nen zur Nutzung von Gemein­schafts­bere­ichen fest­gelegt, wie Waschküchen oder Spielplätze. Über den Mietver­trag kann der Mieter außer­dem die Zahlung von Nebenkosten ver­lan­gen und eine Staffelmi­ete kann dort fest­ge­set­zt werden.

Wie kündigt man einen Mietvertrag?

Die meis­ten Mietverträge leg­en eine Kündi­gungs­frist von drei Monat­en fest, wobei die Kündi­gung zum Monat­sende erfol­gt. Bei unbe­fris­teten Mietverträ­gen kann mit einem Mietaufhe­bungsver­trag das Mietver­hält­nis been­det wer­den. Außer­dem kann hier­bei fest­gelegt wer­den, ob der Mieter einen Nach­mi­eter aus­find­ig machen muss.

Nach­mi­eter2021–07-06T09:24:45+02:00

Was ist die Nachmieterklausel?

Wer einen Nach­mi­eter find­et, kann den Mietver­trag frist­los kündi­gen. Hier­bei han­delt es sich um einen Irrglauben, denn dies gilt nur, wenn die soge­nan­nte Nach­mi­eterk­lausel im Mietver­trag vorhan­den ist. Bei einem langfristi­gen Mietver­trag, einem qual­i­fizierten Zeitver­trag oder einem Ver­trag mit Kündi­gungsauschluss kann der Mieter auf diese Weise aus dem Ver­trag aussteigen. Doch es gibt eine Voraus­set­zung: Der Mieter muss ein berechtigtes Inter­esse haben. Dies ist beispiel­sweise gegeben, wenn er aus beru­flichen Grün­den umziehen muss oder aus famil­iären Grün­den die Woh­nung nicht mehr zahlen kann oder nicht mehr aus­re­ichend Platz bietet. 

Wer sucht den Nachmieter?

Der Mieter ist allein zuständig für die Suche des Nach­mi­eters. Allerd­ings kann der Ver­mi­eter ein paar Bedin­gun­gen stellen, wie ein ver­gle­ich­bares Einkom­men des Nach­mi­eters. Ist ein passender Mieter gefun­den, muss dieser den Ver­trag bedin­gungs­los akzeptieren. 

Nebenkosten2021–07-06T09:51:22+02:00

Was sind die Nebenkosten?

Die Nebenkosten wer­den manch­mal auch Betrieb­skosten genan­nt, da sie beispiel­sweise die Wasserkosten, Heizkosten und zusät­zliche Kosten, wie für Wartungsar­beit­en, enthal­ten. Sie wer­den mit der Kalt­mi­ete addiert und bilden dann zusam­men die War­m­mi­ete. Die genaue Summe und Zusam­menset­zung der Nebenkosten find­et sich im Mietvertrag.

Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?

Monatlich wird ein fes­ter Betrag über­wiesen, der nicht von Mieter­höhun­gen aus­geschlossen ist. Am Ende eines Jahres erfol­gt die Ver­rech­nung und Bezahlung aller ange­fal­l­enen Nebenkosten, die vom Ver­mi­eter in Form ein­er Nebenkostenabrech­nung ein­gere­icht wer­den. Der monatliche Fes­t­be­trag ist eine Vorauszahlung der Nebenkosten, welch­er am Ende mit der Nebenkostenabrech­nung ver­glichen wird. Falls die Kosten nicht abge­golten sind, muss der Mieter nachzahlen oder er erhält ein Guthaben, falls der Fes­t­be­trag die Nebenkosten übersteigt. 

Net­toan­fangsren­dite2021–04-16T10:16:57+02:00

Für den Ver­gle­ich mit anderen Immo­­bilien-Objek­ten wird die Net­toan­fangsren­dite als sta­tis­che Ren­ditekenn­zahl benutzt.

“Für die Berech­nung der Net­toan­fangsren­dite wird die Dif­ferenz aus Net­to­jahresmi­ete und den nicht umlage­fähi­gen Bewirtschaf­tungskosten ins Ver­hält­nis zur Summe aus dem Brut­tokauf­preis und den Erwerb­snebenkosten geset­zt.

Notar2021–07-19T13:06:41+02:00

Was ist die Aufgabe eines Notars?

Bei einem Hauskauf dient der Notar als neu­traler Ver­mit­tler zwis­chen dem Käufer und dem Verkäufer. Dabei muss jed­er Ver­trag notariell beurkun­det sein, um als recht­skräftig zu gel­ten. Der Notar erhält eine Vergü­tung von etwa 1,5%-2% des Haus­preis­es. Diese ist vom Käufer zu Tragen.

Wie läuft der Notartermin ab?

Zuerst müssen alle wichti­gen Eck­dat­en gek­lärt wer­den, auf dessen Grund­lage der Notar einen Ver­trag entwirft für den Hauskauf. Dieser wird bei­den Seit­en, dem Käufer und dem Verkäufer, zugeschickt, sodass sie Änderungswün­sche äußern kön­nen. Zum Abschluss fol­gt ein Ter­min, wo die Verträge final unter­schrieben wer­den. Hier­bei wer­den alle Ver­tragsin­halte nochmal im Detail gek­lärt und mit bei­den Seit­en abge­sprochen. Zu diesem Zeit­punkt kön­nen nur noch kleinere Änderun­gen durchge­führt werden.

Pacht2021–04-16T10:17:54+02:00

Wenn wir von Pacht sprechen, denken wir in der Regel an Immo­bilien. Tat­säch­lich kann eine Pacht auch für Gegen­stände gel­ten. Sie beschreibt die ver­tragliche Über­las­sung eines Gegen­standes (in unserem Fall Immo­bilien) für den Gebrauch auf wirtschaftlich­er Basis durch eine Per­son (Pächter) bei entsprechen­der finanzieller Gegen­leis­tung (Pachtzins).

Der Geset­zge­ber hat im Bürg­er­lichen Geset­zbuch (BGB) § 581 Abs. 1 die Pacht fol­gen­der­maßen definiert:

“Durch den Pachtver­trag wird der Ver­pächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des ver­pachteten Gegen­stands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln ein­er ord­nungsmäßi­gen Wirtschaft als Ertrag anzuse­hen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. 2Der Pächter ist verpflichtet, dem Ver­pächter die vere­in­barte Pacht zu entrichten.”

 

Räum- und Stre­upflicht2021–04-16T10:18:17+02:00

Eigentümer:innen von Grund­stück­en haben eine Sorgfalt­spflicht in Bezug auf angren­zende Zu- und Abgänge sowie der Wege, damit diese gefahr­los betreten und genutzt wer­den kön­nen. Viele ken­nen sicher­lich den “Schnee­d­i­enst” im Winter.

Gemein­den kön­nen näm­lich diesen Räum- und Streu­di­enst auf die Eigentümer:innen von Grund­stück­en über­tra­gen. Bei ver­mi­eteten Immo­bilien wer­den meist die Mieter mit dieser Auf­gabe ver­traut oder Dritte (beispiel­sweise ein Räum- und Streu­di­enst) beauftragt.

Dieses Prozedere wird fol­gen­der­maßen beschrieben: Immobilieneigentümer:innen sind verkehrssicherungspflichtig.

Real­teilung2021–04-16T10:18:30+02:00

Die Aufteilung eines Grund­stücks in zwei selb­st­ständi­ge Grund­stücke wird als Real­teilung beze­ich­net. Der Geset­zge­ber definiert im Bauge­set­zbuch (BauGB) § 19 die Teilung eines Grund­stück­es wie folgt:

„Die Teilung eines Grund­stück­es ist die dem Grund­buchamt gegenüber abgegebene oder son­st wie erkennbar gemachte Erk­lärung des Eigen­tümers, dass ein Grund­stück­steil grund­buch­mäßig abgeschrieben und als selb­ständi­ges Grund­stück oder als ein Grund­stück zusam­men mit anderen Grund­stück­en oder mit Teilen ander­er Grund­stücke einge­tra­gen wer­den soll. Durch die Teilung eines Grund­stücks im Gel­tungs­bere­ich eines Bebau­ungs­planes dür­fen keine Ver­hält­nisse entste­hen, die den Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­planes widersprechen.“

Ren­ovierung2021–04-16T10:14:45+02:00

Bei der Ren­ovierung han­delt es sich um das Beseit­i­gen von kleineren Gebrauchsspuren an der Immo­bilie. Es wer­den Abnutzungsspuren durch das tägliche Wohnen oder Arbeit­en ent­standen sind beseitigt.

Sanierung2021–04-16T10:15:09+02:00

Die häu­fig­sten Sanierungsar­beit­en sind Repara­turen oder Aus­tausch von Fen­ster und Türen, Trock­en­le­gen eines Kellers oder beispiel­sweise das Ent­fer­nen von Schim­mel­be­fall. In der Regel wird durch eine Sanierung ekla­tante Zustände ent­fer­nt, die ein Bewohnen der Immo­bilie kaum noch ermöglicht haben.

Schenkungss­teuer2021–04-16T10:15:18+02:00

Betrieb­sver­mö­gen, Bargeld aber auch Immo­bilien kön­nen in Deutsch­land ohne Gegen­leis­tung ver­schenkt wer­den. Inner­halb von drei Monat­en muss ein Beschenk­ter so eine Schenkung bei seinem Finan­zamt anmelden und es wird eine Schenkungss­teuer ermittelt.

Die Höhe dieser Steuer wird anhand des Wertes ein­er Immo­bilie oder der Höhe des geschenk­ten Geldes ermit­telt und ste­hen im Ver­hält­nis zur Steuerk­lasse des Beschenkten.

Im Erb­StG (Erb­schaftss­­teuer- und Schenkungss­teuerge­setz) sind Frei­be­träge und der genaue Satz der Schenkungss­teuer geregelt.

Unbe­den­klichkeits­bescheini­gung2021–04-16T10:15:28+02:00

Die vom Finan­zamt aus­gestellte Unbe­den­klichkeits­bescheini­gung dient einem Notar, um die Grund­buchein­tra­gung vorzunehmen. Diese Bescheini­gung ist ein Nach­weis darüber, dass eine Per­son keine Schulden aus Steuerpflicht­en dem Finan­zamt gegenüber vorzuweisen hat.

Unter­ver­mi­etung2021–04-16T10:15:40+02:00

Ein Mieter kann eine angemietete Immo­bilie (z.B. Woh­nung oder Haus) an Dritte Parteien gegen ein fest­ge­set­ztes Ent­gelt unter­vier­mi­eten. Dieser Unter­mi­ete kann ganz oder auch nur teil­weise unter­ver­mi­etet sein. Jegliche Form der Unter­ver­mi­etung muss beim Ver­mi­eter angemeldet und schriftlich bestätigt und erlaubt werden.

Es kann zu ein­er außeror­dentlichen Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es kom­men, wenn der Mieter eine Unter­ver­mi­etung der Immo­bilie nicht beim Ver­mi­eter angemeldet hat.

Wenn die Unter­ver­mi­etung nicht aus­drück­lich im Mietver­trag aus­geschlossen ist, bedarf es eines Grun­des Seites der Ver­mi­etung zur Ablehnung.

Verkehrsrecht2021–04-16T10:16:00+02:00

§ 194 des BauGB (Bauge­set­zbuch) sieht für den Verkehr­swert ein­er Immo­bilie fol­gende Def­i­n­i­tion vor: „Der Verkehr­swert (Mark­twert) wird durch den Preis bes­timmt, der in dem Zeit­punkt, auf den sich die Ermit­tlung bezieht, im gewöhn­lichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegeben­heit­en und tat­säch­lichen Eigen­schaften, der son­sti­gen Beschaf­fen­heit und der Lage des Grund­stücks oder des son­sti­gen Gegen­stands der Wert­er­mit­tlung ohne Rück­sicht auf ungewöhn­liche oder per­sön­liche Ver­hält­nisse zu erzie­len wäre.“

War­m­mi­ete2021–05-04T16:08:34+02:00

In der Regel han­delt es sich bei der War­m­mi­ete um die Summe aus Kalt­mi­ete und den Nebenkosten. In den Nebenkosten sind fol­gende Kosten inkludiert: Schorn­ste­in­feger, Wass­er- und Heizkosten und Wartungsar­beit­en an der Heizung wie beispiel­sweise Immi­sion­s­mes­sun­gen. Manch­mal wird bei der War­m­mi­ete eben­falls von Brut­tomi­ete oder Brut­to­war­m­mi­ete gesprochen. In eini­gen Fällen, beispiel­sweise bei ein­er Gas-Eta­­gen­heizung, sucht der Mieter sich einen Gasan­bi­eter zum Betrieb der Heizung aus und zahlt diesen unab­hängig von der Miete selber.

Was zählt nicht zur Warmmiete?

Hier ist es wichtig zu wis­sen, dass es bei jedem Objekt welch­es zur Miete ange­boten wird, unter­schiede geben kann, was in der War­m­mi­ete inkludiert ist. Manch­mal zählen Stromkosten zu den Nebenkosten, meis­tens zahlt diese der Mieter aber unab­hängig. Kabelan­schluss für Fernse­her und ein Inter­ne­tan­schluss wer­den meis­tens eben­falls unab­hängig vom Ver­mi­eter abgeschlossen und sind deshalb nicht in der War­m­mi­ete enthal­ten. Aus­nah­men kön­nen auch Nacht­spe­icheröfen darstellen. Da hier Strom zum Betrieb benötigt wird, fall­en diese Kosten dann eben­falls nicht unter die Warmmiete.

Kaltmiete und Warmmiete: Unterschiede

Die Kalt­mi­ete wird auch als Net­tomi­ete oder Grund­mi­ete beze­ich­net. Für die grundle­gende Nutzung ein­er Immo­bilie ist die Kalt­mi­ete gedacht. Hier sind keine Zahlun­gen für Heizung, Wass­er und Son­stiges inkludiert. Der Miet­spiegel wird mit direk­tem Bezug zur Kalt­mi­ete erstellt.

Wegerecht2021–04-16T10:16:05+02:00

Das Wegerecht wird beispiel­sweise zwis­chen zwei Grund­stück­seigen­tümern in Form eines Grund­buchein­trages, via Baulastverze­ich­nis oder mit Hil­fe eines pri­va­trechtlichen Ver­trages geschlossen. Dieses Recht sagt aus, dass zum Beispiel Grund­stückbe­sitzerin A das Grund­stück von Grund­stücks­be­sitzer B zum Erre­ichen des eige­nen Haus­es betreten darf.

Meist wirkt sich so ein eingeräumtes Wegerecht allerd­ings wert­min­dert auf das Grund­stück des Wegerechts­gebe aus.

Wohn­geld2021–05-04T15:38:00+02:00

Das Wohn­n­geld wird für Haushalte zur Ver­fü­gung gestellt, die aus eige­nen Mit­teln keinen lebens­gerecht­en Wohn­raum bezahlen kön­nen. Die Finanzierung wird aus staatlichen Töpfen gestemmt und gilt in der Regel für Men­schen mit einem gerin­gen Leben­sun­ter­halt. Dabei kann das Wohn­geld für Eigen­tümer als Las­ten­zuschuss aus­gezahlt wer­den oder für Mieter als Mietzuschuss.

Wer hat Anspruch auf das Wohngeld?

Es hängt von vie­len Fak­toren ob, wer Anspruch auf Wohn­geld hat. Häu­fig sind es Student:innen, Geringverdiner:innen, Sozialempfänger:inner oder Arbeit­slose, die diesen Anspruch gel­tend machen kön­nen. Entschei­dend bei der Bew­er­tung ist das Gesamteinkom­men aller im Haushalt leben­den Per­so­n­en. Darüber hin­aus wird das durch­schnit­tliche Miet­preis­niveau und die Woh­nungs­größe mit in die Rech­nung aufgenom­men. Für den Mieter ist wichtig zu wis­sen, dass es hier eine Ober­größe für die Quadrat­meter­an­zahl sowie des Miet­preis­es gibt. Das Bun­des­bau­min­is­teri­um stellt genaue Infor­ma­tio­nen über Ansprüche in Wohn­geld­ta­bellen zur Verfügung.

Das Wohn­geld stellt die Abdeck­ung der Mietkosten für eine angemessene Woh­nung dar. Das Antrag auf Wohn­geld muss ständig geprüft und dann erneuert wer­den. Wenn kein neuer Antrag vor­liegt, kann es sein, dass die Leis­tun­gen aus­ge­set­zt wer­den. Antrags­for­mu­la­re kön­nen bei den zuständi­gen Ämtern abge­holt wer­den oder von deren Web­sites herun­terge­laden werden.

 

Wohn­recht2021–04-16T10:16:09+02:00

Das Wohn­recht sagt aus, dass beispiel­sweise ein Mieter eine Immo­bilie (Woh­nung oder Haus) oder einen Teil davon als Wohn­raum nutzen darf. Zusät­zlich darf der Eigen­türmer keinen unbefugten Zutritt sich zu den angemieteten Räu­men verschaffen.

Zeit­mi­etver­trag2021–05-04T15:03:01+02:00

Die Def­i­n­i­tion eines Zeit­mi­etver­trages lautet: Mietver­trag mit ein­er fes­ten Laufzeit.

Ein Zeit­mi­etver­trag wird dann abgeschlossen, wenn der Ver­mi­eter genau weiß, dass das Mieto­b­jekt nach ein­er bes­timmten Zeit für die Eigen­nutzung beansprucht wird. Denkbar ist hier aber auch, dass ein Mieter eine abse­hbare Zeit sich in ein­er Stadt aufhält, beispiel­sweise ein paar Monate auf Grund von beru­flichen Aktiv­itäten, und deshalb einen Zeit­mi­etver­trag abschließt.

Wed­er für den Mieter noch für den Ver­mi­eter ist es möglich, diesen Zeit­mi­etver­trag ordentlich zu kündi­gen. Wenn das Mietver­hält­nis endet, ist die Fort­set­zung des Ver­trages nicht möglich. Es muss ein neuer Ver­trag aufge­set­zt werden.

Ein Zeit­mi­etver­trag bedarf laut BGB (Bürg­er­lich­es Geset­zbuch) einen ordentlichen Grund wie beispiel­sweise, Betrieb­s­be­darf bei Werk­mi­et­woh­nun­gen, Eigen­nutzung oder Bau­maß­nah­men. Zudem soll­ten diese Gründe konkret im Zeit­mi­etver­trag aufge­lis­tet sein.

Zeitwert2021–04-16T10:16:17+02:00

Der Wert ein­er Immo­bilie unter­liegt der Mark­t­lage und ste­ht in Abhängigkeit von Ange­bot und Nach­frage. Dadurch kann sich ein Preis über eine bes­timmte Zeit verän­dern. Also der so genan­nte Zeitwert. Den Wert, den eine Immo­bilie an einem bes­timmten Stich­tag hat, wird auch als Verkehr­swert oder Mark­twert bezeichnet.

Hier kön­nen Sie Ihre Immo­bilie kosten­los bew­erten lassen.

Zweit­wohn­sitzs­teuer2021–05-04T13:55:50+02:00

Wenn jemand einen zweit­en Wohn­sitz angibt, weil er oder sie auf Grund von Studi­um oder Arbeit­splatz teil­weise in ein­er anderen Stadt leben möchte, zahlt teil­weise eine Zweit­wohn­sitzs­teuer. Die Fäl­ligkeit und die Höhe dieser Steuer wird von jed­er Stadt oder Gemeinde sel­ber bestimmt.

Eben­falls ist der Begriff Zweit­woh­nung von Gemeinde zu Gemeinde unter­schiedlich geregelt. In der Regel wird eine Zweit­woh­nung erst mit Schlafmöglichkeit, Küche und Bad auch als solche anerkan­nt. In eini­gen Gemein­den reicht es hinge­gen, wenn es sich um einen umschlosse­nen Raum mit ein­er Schlafmöglichkeit handelt.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Die Zweit­wohn­sitzs­teuer wird in Prozent auf die jährliche Net­­to-Kalt­mi­ete gerech­net. Als Beispiel haben wir hier Zahlen aus dem Jahr 2019 für einige aus­gewählte deutsche Großstädte:

 

Berlin: 15% Frank­furt am Main: keine
Bre­men: 12% Ham­burg: 8%
Dort­mund: 12% Köln: 10%
Dres­den: 10% Leipzig: 10%
Duis­burg: 12% München: 9%
Düs­sel­dorf: keine Nürn­berg: 10%
Essen: 10% Stuttgart: 10%

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