Wir bewerten kostenlos Ihre Immobilie.

Zur Immo­bilien­be­w­er­tung

Immobilienbewertung

Wenn Sie Ihre Immo­bilie verkaufen möcht­en, ist der gefühlte Wert keine opti­male Grund­lage. Ist der Preis zu niedrig, kann Ihnen gutes Geld ent­ge­hen. Ist er hinge­gen zu hoch, kön­nte die Immo­bilie ver­bren­nen, das heißt, sie ist zu lange am Markt und es entste­ht der Ein­druck, etwas stimmt nicht mit der Immo­bilie. Als Folge muss der Preis gesenkt wer­den – und wieder ent­ge­ht Ihnen Ihr volles Erlös-Potential.

Wir ermit­teln den aktuellen Verkehrswert/Marktwert Ihrer Immobilie!
Anhand dieses Preis­es leg­en wir dann zusam­men mit Ihnen die beste Verkauf­sstrate­gie fest und besprechen, wie wir Ihre Immo­bilie best­möglich am Markt posi­tion­ieren. Vere­in­baren Sie noch heute einen Ter­min mit uns für eine kosten­lose Vorabbewertung!

Wann und warum sollte ich (m)eine Immobilie bewerten lassen?

Neben der Immo­bilien­ver­wal­tung und alle Angele­gen­heit­en rund um Mieten und Kaufen  küm­mern wir bei Immo­bilien Rein­hart uns auch um Immo­bilien­be­w­er­tun­gen. Wofür diese rat­sam und sog­ar erforder­lich sind und worauf bei der Wert­er­mit­tlung geachtet wird, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Es gibt eine Rei­he von Anlässen, zu der es sich lohnt, den Immo­bilien­wert zu ermit­teln. Dies bietet sich beispiel­sweise an, wenn man eine zu hoch ange­set­zte Erb­schafts- oder Schenkungss­teuer über­prüfen möchte oder auch bei anderen rechtlichen Auseinan­der­set­zun­gen oder Angele­gen­heit­en wie Eheschei­dun­gen, Zwangsver­steigerun­gen, Enteig­nun­gen etc.

Eine Immo­bilien­be­w­er­tung wird aber meist dann vorgenom­men, wenn Eigen­tümer einen Verkauf pla­nen und dafür einen real­is­tis­chen Ange­bot­spreis für das Exposé brauchen. Ist der Preis zu niedrig, kann Ihnen gutes Geld ent­ge­gen. Ist er hinge­gen zu hoch, kön­nte die Immo­bilie ver­bren­nen, das heißt, sie ist zu lange am Markt und es entste­ht der Ein­druck, etwas stimmt nicht mit ihr. Als Folge muss der Preis gesenkt wer­den — und wieder ent­ge­ht Ihnen Ihr volles Erlös-Poten­zial. Auf der anderen Seite kön­nen auch Inter­essen­ten den Wert ermit­teln oder schätzen lassen, um zu über­prüfen, ob der Preis auch angemessen ist.

Wer kann eine Immobilienbewertung vornehmen?

Im Grunde kön­nen Immo­bilienbe­sitzer selb­st eine grobe Ermit­tlung durch­führen, da sie wis­sen, was sie damals gezahlt haben und was sich seit­dem alles geän­dert hat, sprich, welche wert­bee­in­flussenden Fak­toren wie Repara­turen, Sanierun­gen, Mod­ernisierungs- oder  Instand­hal­tungsmaß­nah­men vorgenom­men wur­den. Dazu gibt es online bere­its Algo­rith­men, die eine erste Ein­schätzung abgeben. Allerd­ings haben Mak­ler, Gutachter und Sachver­ständi­ge das nötige Know-how, um einen möglichst genauen und real­is­tis­chen Wert festzustellen. Denn oft­mals sind die Eigen­tümer selb­st nicht objek­tiv und durch das Mit­spie­len von Emo­tio­nen wird der Wert zu hoch angesetzt. 

Für ein gerichts­festes Gutacht­en müssen Sie einen pro­fes­sionellen Gutachter mit dem Wertgutacht­en beauf­tra­gen, da nur ein aus­führlich­es schriftlich­es Verkehr­swertgutacht­en anerkan­nt wird. Dabei ver­lan­gen zer­ti­fizierte Sachver­ständi­ge zwis­chen 0,5 und 1 Prozent des Verkehr­swerts der zu bew­er­tenden Immobilie.

Wertbegriffe in der Immobilienbewertung

  • Markt- bzw. Verkehrswert
  • gemein­er Wert, Ein­heitswert, Teil­w­ert, Grundbe­sitzw­ert, Bedarf­swert (Steuer­recht)
  • Belei­hungswert (Kred­itwirtschaft)
  • Ver­sicherungswert (Ver­sicherung)

Dabei kön­nen die let­z­tendlichen Ergeb­nisse schwanken, da die Ermit­tlung unter­schiedlichen Zweck­en dient und für ver­schiedene Parteien ein höher­er bzw. niedriger­er Preis von Vorteil ist.

Der Mark­twert wird wohl am häu­fig­sten ver­wen­det und gibt den Mark­t­preis eines Wirtschaft­sob­jek­ts an. Unter Berück­sich­ti­gung aktueller Mark­t­gegeben­heit­en auf dem lokalen Immo­bilien­markt beschreibt der Verkehr­swert den voraus­sichtlich erziel­baren Verkauf­spreis ein­er Immo­bilie oder eines Grundstücks.

Was ist die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Immobilienwerts ?

  • Bauge­set­zbuch (BauGB)
  • Immo­bilien­wert­er­mit­tlungsverord­nung (ImmoW­ertV)
  • Wert­er­mit­tlun­grichtlin­ien

Welches Bewertungsverfahren eignet sich wofür?

Die ImmoW­ertV gibt im §8 Abs. 1 Satz 1vor, dass “(z)ur Wert­er­mit­tlung das

  • Ver­gle­ich­swertver­fahren (§15) ein­schließlich des Ver­fahrens zur Boden­wert­er­mit­tlung (§16),
  • das Ertragswertver­fahren (§17–20),
  • das Sach­w­ertver­fahren (§§21–23)

oder mehrere dieser Ver­fahren her­anzuziehen” sind. Welch­es Ver­fahren wann einge­set­zt wird, hängt davon ab, warum und ins­beson­dere welche Form der Immo­bilie Sie bew­erten lassen wollen.

Um den Boden­wert des Grund­stücks oder den Wert des Wohneigen­tums zu ermit­teln, kommt das Ver­gle­ich­swertver­fahren in Frage. Hier haben Sie heutzu­tage die Möglichkeit ein­er kosten­losen Online-Immo­bilien­be­w­er­tung, mit der Sie einen unge­fähren Wert bekom­men. Dieses geht mit Hil­fe ein­er Wohn­mark­t­analyse anhand von möglichst vie­len Ver­gle­ich­sob­jek­ten von­stat­ten. Dabei soll­ten sich ver­gle­ich­bare Immo­bilien in fol­gen­den Punk­ten ähneln:

  • Lage
  • Beschaffenheit/ Zus­tand
  • Ausstat­tung
  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Grund­stück­szuschnitt und ‑größe
  • Bau­reife
  • Infra­struk­tur der näheren Umgebung
  • Belas­ten­den Rechte auf dem Grundstück

Dabei wird bei Lage in Makro- und Mikro­lage unter­schieden. Die Makro­lage beschreibt die Region oder Stadt und die Mikro­lage bezieht sich auf die unmit­tel­bare Umge­bung, genauer gesagt die

  • Infra­struk­tur (Verkehrsan­bindung, Schulen, Geschäfte, Ärzte etc.)
  • Bevölkerungsstruk­tur
  • Anse­hen und Ruf des Viertels
  • Aus­rich­tung zur Sonne oder zum Wasser.

Aussagen zum Zustand einer Immobilie lassen sich treffen mit Angaben über:

  • das Bau­jahr
  • die Bausub­stanz
  • den Ren­ovierungs- / Sanierungszustand
  • die Energieef­fizienz
  • elek­trische Leitungen
  • Isolierung.

Die Ausstattung einer Wohnung oder eines Hauses wird deutlich durch:

  • Größe
  • Keller, Garage
  • Balkon, Garten, Terrasse
  • Heizungssys­tem
  • Fuß­bo­den­be­lag
  • Tech­nik.

Voraus­set­zung für dieses Ver­fahren ist, dass es genü­gend Ver­gle­ich­sob­jek­te gibt und das zu bew­er­tende Objekt mark­tüblich, nor­mal geschnit­ten und durch­schnit­tlich aus­ges­tat­tet ist. Je ungewöhn­lich­er die Immo­bilie, desto mehr lohnt es sich, eine pro­fes­sionelle Immo­bilien­be­w­er­tung vorzunehmen.

Bewohnen Sie Ihr Eigen­tum nicht selb­st, son­dern ver­mi­eten es und es dient als Ren­diteim­mo­bilie, so ist das Ertragswertver­fahren üblich, welch­es sich für Mehrfam­i­lien­häuser oder gewerblich genutzte Immo­bilien eignet. Neben den Kosten für Grund und Boden wird zudem noch der zu erwartende Rein­er­trag berück­sichtigt. Da diese Art der Immo­bilien einen Ertrag erwirtschaften, wer­den bei der Verkehr­swert­er­mit­tlung die möglichen Ein­nah­men, also die Jahreskalt­mi­ete abzüglich Fix- und Betrieb­skosten, mit kalkuliert.

Das Sach­w­ertver­fahren kommt dann zum Ein­satz, wenn es nicht aus­re­ichend ähn­liche Immo­bilien zum Ver­gle­ich gibt oder bei eigen­genutzten Wohn­im­mo­bilien wie Ein- oder Zweifam­i­lien­häusern. Hier­bei wird auf eine Bemes­sung der Kosten abgezielt, die für die Her­stel­lung oder Wiederbeschaf­fung der Immo­bilie anfall­en. Abnutzungser­schei­n­un­gen wer­den vom Grund­stück­swert und den Kosten eines Neubaus abge­zo­gen. Ein möglichst genaues Ergeb­nis kann dann ermit­telt wer­den, wenn ein Boden­richtwert vorliegt.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenwert und Bodenrichtwert?

Der Boden­wert gibt Auskun­ft über den Wert eines unbe­baut­en Grund­stücks, auch bekan­nt als Grund­stück­swert. Vom “reinen Boden­wert” ist dann die Rede, wenn sich bere­its Gebäude auf dem Grund­stück befind­en. Dieser ist haupt­säch­lich rel­e­vant für das Ver­gle­ich­swertver­fahren. Um den Boden­wert zu ermit­teln, benötigt man den Boden­richtwert, welch­er den durch­schnit­tlichen Quadrat­meter­w­ert von Boden inner­halb der Boden­richtwert­zone, einem begren­zten Gebi­et, beschreibt.  Diese Werte liefern beson­ders dann wertvolle Infor­ma­tio­nen, wenn keine Ver­gle­ich­swerte zur Grund­stücks­be­w­er­tung vorliegen.

Erwä­gen Sie einen Verkauf oder Ver­mi­etung Ihrer Immo­bilie oder sind Sie sel­ber inter­essiert, eine Woh­nung oder ein Haus zu kaufen oder anzu­mi­eten? Wenn bei Ihnen jet­zt noch weit­ere Fra­gen zur Immo­bilien­be­w­er­tung beste­hen, wür­den wir uns darüber freuen, wenn Sie sich damit an uns wen­den. Sie haben die Möglichkeit, mit unser­er kosten­losen Online-Bew­er­tung vor­ab eine erste Ein­schätzung zu erlan­gen. Beste­ht eine Verkauf­s­ab­sicht, so übergeben Sie die Wert­er­mit­tlung in unsere Hände und wir bes­tim­men den tat­säch­lichen Wert Ihrer Immo­bilie. Gemein­sam entwick­eln wir eine indi­vidu­elle Verkauf­sstrate­gie und besprechen, wie wir Ihr Eigen­tum best­möglich am Markt positionieren.