Wir bewer­ten kos­ten­los Ihre Immobilie.

Zur Immo­bi­lien­be­wer­tung

Immo­bi­lien­be­wer­tung

Wenn Sie Ihre Immo­bi­lie ver­kau­fen möch­ten, ist der gefühl­te Wert kei­ne opti­ma­le Grund­la­ge. Ist der Preis zu nied­rig, kann Ihnen gutes Geld ent­ge­hen. Ist er hin­ge­gen zu hoch, könn­te die Immo­bi­lie ver­bren­nen, das heißt, sie ist zu lan­ge am Markt und es ent­steht der Ein­druck, etwas stimmt nicht mit der Immo­bi­lie. Als Fol­ge muss der Preis gesenkt wer­den – und wie­der ent­geht Ihnen Ihr vol­les Erlös-Potential.

Wir ermit­teln den aktu­el­len Verkehrswert/Marktwert Ihrer Immobilie!
Anhand die­ses Prei­ses legen wir dann zusam­men mit Ihnen die bes­te Ver­kaufs­stra­te­gie fest und bespre­chen, wie wir Ihre Immo­bi­lie best­mög­lich am Markt posi­tio­nie­ren. Ver­ein­ba­ren Sie noch heu­te einen Ter­min mit uns für eine kos­ten­lo­se Vorabbewertung!

Wann und war­um soll­te ich (m)eine Immo­bi­lie bewer­ten lassen?

Neben der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung und alle Ange­le­gen­hei­ten rund um Mie­ten und Kau­fen  küm­mern wir bei Immo­bi­li­en Rein­hart uns auch um Immo­bi­lien­be­wer­tun­gen. Wofür die­se rat­sam und sogar erfor­der­lich sind und wor­auf bei der Wert­ermitt­lung geach­tet wird, erfah­ren Sie in die­sem Beitrag.

Es gibt eine Rei­he von Anläs­sen, zu der es sich lohnt, den Immo­bi­li­en­wert zu ermit­teln. Dies bie­tet sich bei­spiels­wei­se an, wenn man eine zu hoch ange­setz­te Erb­schafts- oder Schen­kungs­steu­er über­prü­fen möch­te oder auch bei ande­ren recht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen oder Ange­le­gen­hei­ten wie Ehe­schei­dun­gen, Zwangs­ver­stei­ge­run­gen, Ent­eig­nun­gen etc.

Eine Immo­bi­lien­be­wer­tung wird aber meist dann vor­ge­nom­men, wenn Eigen­tü­mer einen Ver­kauf pla­nen und dafür einen rea­lis­ti­schen Ange­bots­preis für das Expo­sé brau­chen. Ist der Preis zu nied­rig, kann Ihnen gutes Geld ent­ge­gen. Ist er hin­ge­gen zu hoch, könn­te die Immo­bi­lie ver­bren­nen, das heißt, sie ist zu lan­ge am Markt und es ent­steht der Ein­druck, etwas stimmt nicht mit ihr. Als Fol­ge muss der Preis gesenkt wer­den — und wie­der ent­geht Ihnen Ihr vol­les Erlös-Poten­zi­al. Auf der ande­ren Sei­te kön­nen auch Inter­es­sen­ten den Wert ermit­teln oder schät­zen las­sen, um zu über­prü­fen, ob der Preis auch ange­mes­sen ist.

Wer kann eine Immo­bi­lien­be­wer­tung vornehmen?

Im Grun­de kön­nen Immo­bi­li­en­be­sit­zer selbst eine gro­be Ermitt­lung durch­füh­ren, da sie wis­sen, was sie damals gezahlt haben und was sich seit­dem alles geän­dert hat, sprich, wel­che wert­be­ein­flus­sen­den Fak­to­ren wie Repa­ra­tu­ren, Sanie­run­gen, Moder­ni­sie­rungs- oder  Instand­hal­tungsmaß­nah­men vor­ge­nom­men wur­den. Dazu gibt es online bereits Algo­rith­men, die eine ers­te Ein­schät­zung abge­ben. Aller­dings haben Mak­ler, Gut­ach­ter und Sach­ver­stän­di­ge das nöti­ge Know-how, um einen mög­lichst genau­en und rea­lis­ti­schen Wert fest­zu­stel­len. Denn oft­mals sind die Eigen­tü­mer selbst nicht objek­tiv und durch das Mit­spie­len von Emo­tio­nen wird der Wert zu hoch angesetzt. 

Für ein gerichts­fes­tes Gut­ach­ten müs­sen Sie einen pro­fes­sio­nel­len Gut­ach­ter mit dem Wert­gut­ach­ten beauf­tra­gen, da nur ein aus­führ­li­ches schrift­li­ches Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten aner­kannt wird. Dabei ver­lan­gen zer­ti­fi­zier­te Sach­ver­stän­di­ge zwi­schen 0,5 und 1 Pro­zent des Ver­kehrs­werts der zu bewer­ten­den Immobilie.

Wert­be­grif­fe in der Immobilienbewertung

  • Markt- bzw. Verkehrswert
  • gemei­ner Wert, Ein­heits­wert, Teil­wert, Grund­be­sitz­wert, Bedarfs­wert (Steu­er­recht)
  • Belei­hungs­wert (Kre­dit­wirt­schaft)
  • Ver­si­che­rungs­wert (Ver­si­che­rung)

Dabei kön­nen die letzt­end­li­chen Ergeb­nis­se schwan­ken, da die Ermitt­lung unter­schied­li­chen Zwe­cken dient und für ver­schie­de­ne Par­tei­en ein höhe­rer bzw. nied­ri­ge­rer Preis von Vor­teil ist.

Der Markt­wert wird wohl am häu­figs­ten ver­wen­det und gibt den Markt­preis eines Wirt­schafts­ob­jekts an. Unter Berück­sich­ti­gung aktu­el­ler Markt­ge­ge­ben­hei­ten auf dem loka­len Immo­bi­li­en­markt beschreibt der Ver­kehrs­wert den vor­aus­sicht­lich erziel­ba­ren Ver­kaufs­preis einer Immo­bi­lie oder eines Grundstücks.

Was ist die gesetz­li­che Grund­la­ge für die Ermitt­lung des Immobilienwerts ?

  • Bau­ge­setz­buch (Bau­GB)
  • Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Immo­WertV)
  • Wert­ermitt­lungricht­li­ni­en

Wel­ches Bewer­tungs­ver­fah­ren eig­net sich wofür?

Die Immo­WertV gibt im §8 Abs. 1 Satz 1vor, dass “(z)ur Wert­ermitt­lung das

  • Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren (§15) ein­schließ­lich des Ver­fah­rens zur Boden­wert­ermitt­lung (§16),
  • das Ertrags­wert­ver­fah­ren (§17–20),
  • das Sach­wert­ver­fah­ren (§§21–23)

oder meh­re­re die­ser Ver­fah­ren her­an­zu­zie­hen” sind. Wel­ches Ver­fah­ren wann ein­ge­setzt wird, hängt davon ab, war­um und ins­be­son­de­re wel­che Form der Immo­bi­lie Sie bewer­ten las­sen wollen.

Um den Boden­wert des Grund­stücks oder den Wert des Wohn­ei­gen­tums zu ermit­teln, kommt das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren in Fra­ge. Hier haben Sie heut­zu­ta­ge die Mög­lich­keit einer kos­ten­lo­sen Online-Immo­bi­lien­be­wer­tung, mit der Sie einen unge­fäh­ren Wert bekom­men. Die­ses geht mit Hil­fe einer Wohn­markt­ana­ly­se anhand von mög­lichst vie­len Ver­gleichs­ob­jek­ten von­stat­ten. Dabei soll­ten sich ver­gleich­ba­re Immo­bi­li­en in fol­gen­den Punk­ten ähneln:

  • Lage
  • Beschaffenheit/ Zustand
  • Aus­stat­tung
  • Art und Maß der bau­li­chen Nutzung
  • Grund­stücks­zu­schnitt und ‑grö­ße
  • Bau­rei­fe
  • Infra­struk­tur der nähe­ren Umgebung
  • Belas­ten­den Rech­te auf dem Grundstück

Dabei wird bei Lage in Makro- und Mikro­la­ge unter­schie­den. Die Makro­la­ge beschreibt die Regi­on oder Stadt und die Mikro­la­ge bezieht sich auf die unmit­tel­ba­re Umge­bung, genau­er gesagt die

  • Infra­struk­tur (Ver­kehrs­an­bin­dung, Schu­len, Geschäf­te, Ärz­te etc.)
  • Bevöl­ke­rungs­struk­tur
  • Anse­hen und Ruf des Viertels
  • Aus­rich­tung zur Son­ne oder zum Wasser.

Aus­sa­gen zum Zustand einer Immo­bi­lie las­sen sich tref­fen mit Anga­ben über:

  • das Bau­jahr
  • die Bau­sub­stanz
  • den Reno­vie­rungs- / Sanierungszustand
  • die Ener­gie­ef­fi­zi­enz
  • elek­tri­sche Leitungen
  • Iso­lie­rung.

Die Aus­stat­tung einer Woh­nung oder eines Hau­ses wird deut­lich durch:

  • Grö­ße
  • Kel­ler, Garage
  • Bal­kon, Gar­ten, Terrasse
  • Hei­zungs­sys­tem
  • Fuß­bo­den­be­lag
  • Tech­nik.

Vor­aus­set­zung für die­ses Ver­fah­ren ist, dass es genü­gend Ver­gleichs­ob­jek­te gibt und das zu bewer­ten­de Objekt markt­üb­lich, nor­mal geschnit­ten und durch­schnitt­lich aus­ge­stat­tet ist. Je unge­wöhn­li­cher die Immo­bi­lie, des­to mehr lohnt es sich, eine pro­fes­sio­nel­le Immo­bi­lien­be­wer­tung vorzunehmen.

Bewoh­nen Sie Ihr Eigen­tum nicht selbst, son­dern ver­mie­ten es und es dient als Ren­dit­e­i­m­mo­bi­lie, so ist das Ertrags­wert­ver­fah­ren üblich, wel­ches sich für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser oder gewerb­lich genutz­te Immo­bi­li­en eig­net. Neben den Kos­ten für Grund und Boden wird zudem noch der zu erwar­ten­de Rein­ertrag berück­sich­tigt. Da die­se Art der Immo­bi­li­en einen Ertrag erwirt­schaf­ten, wer­den bei der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung die mög­li­chen Ein­nah­men, also die Jah­res­kalt­mie­te abzüg­lich Fix- und Betriebs­kos­ten, mit kalkuliert.

Das Sach­wert­ver­fah­ren kommt dann zum Ein­satz, wenn es nicht aus­rei­chend ähn­li­che Immo­bi­li­en zum Ver­gleich gibt oder bei eigen­ge­nutz­ten Wohn­im­mo­bi­li­en wie Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern. Hier­bei wird auf eine Bemes­sung der Kos­ten abge­zielt, die für die Her­stel­lung oder Wie­der­be­schaf­fung der Immo­bi­lie anfal­len. Abnut­zungs­er­schei­nun­gen wer­den vom Grund­stücks­wert und den Kos­ten eines Neu­baus abge­zo­gen. Ein mög­lichst genau­es Ergeb­nis kann dann ermit­telt wer­den, wenn ein Boden­richt­wert vorliegt.

Was ist der Unter­schied zwi­schen Boden­wert und Bodenrichtwert?

Der Boden­wert gibt Aus­kunft über den Wert eines unbe­bau­ten Grund­stücks, auch bekannt als Grund­stücks­wert. Vom “rei­nen Boden­wert” ist dann die Rede, wenn sich bereits Gebäu­de auf dem Grund­stück befin­den. Die­ser ist haupt­säch­lich rele­vant für das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Um den Boden­wert zu ermit­teln, benö­tigt man den Boden­richt­wert, wel­cher den durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­wert von Boden inner­halb der Boden­richt­wert­zo­ne, einem begrenz­ten Gebiet, beschreibt.  Die­se Wer­te lie­fern beson­ders dann wert­vol­le Infor­ma­tio­nen, wenn kei­ne Ver­gleichs­wer­te zur Grund­stücks­be­wer­tung vorliegen.

Erwä­gen Sie einen Ver­kauf oder Ver­mie­tung Ihrer Immo­bi­lie oder sind Sie sel­ber inter­es­siert, eine Woh­nung oder ein Haus zu kau­fen oder anzu­mie­ten? Wenn bei Ihnen jetzt noch wei­te­re Fra­gen zur Immo­bi­lien­be­wer­tung bestehen, wür­den wir uns dar­über freu­en, wenn Sie sich damit an uns wen­den. Sie haben die Mög­lich­keit, mit unse­rer kos­ten­lo­sen Online-Bewer­tung vor­ab eine ers­te Ein­schät­zung zu erlan­gen. Besteht eine Ver­kaufs­ab­sicht, so über­ge­ben Sie die Wert­ermitt­lung in unse­re Hän­de und wir bestim­men den tat­säch­li­chen Wert Ihrer Immo­bi­lie. Gemein­sam ent­wi­ckeln wir eine indi­vi­du­el­le Ver­kaufs­stra­te­gie und bespre­chen, wie wir Ihr Eigen­tum best­mög­lich am Markt positionieren.