Die Mieten hoch, das Wohnungsangebot niedrig, warum ist das so?
War es in früheren Zeiten üblich, dass sich Geschwister noch ein Kinderzimmer geteilt haben und in einem Doppelbett schliefen, so hat sich die Zeit sehr verändert. Eltern möchten jetzt für ihre Kinder gerne für jedes ein eigenes Zimmer. Das heißt für jeden Bauträger, der den Wunsch gerne erfüllen möchte, dass eine Familie mit zwei Kindern eine 4,5-Raum-Wohnung benötigt. Wenn dann noch ein Elternteil, weil es beruflich so erforderlich ist, einen Arbeitsraum benötigt, käme nur eine 5,5-Raum-Wohnung infrage. Also beginnt die Wohnungssuche …
Damit hat jeder Bauträger ein großes Problem und die veröffentlichten Wohnungsangebote geben ihm recht. Es gibt sie einfach nicht, diese 5,5 Raum großen Wohnungen, weil der Bauträger damit eine volle Miete verliert, denn eine 3,5 Raum- und eine 2,5-Raum-Wohnung lassen sich viel leichter vermieten und darüber hinaus auch noch teurer als eine 5,5 Raum große Wohnung. Erfolgreich mit ihrer Suche wäre die Familie wahrscheinlich, wenn sie sich für eine Altbauwohnung entscheiden würde, denn in der damaligen Zeit waren die Räume nicht nur höher als heute, auch die Zahl der Zimmer jeder Wohnung war größer.
Ein weiterer Aspekt, warum man dem Wohnungsmarkt eine Knappheit vorwirft, ist die Veränderung der Lebensgewohnheiten. In vielen großen Städten, aber besonders in Berlin, sind 50 % aller Wohnungen, egal, wie groß sie sind, von Singles belegt. Das ist eine Tatsache, die sich nicht wegdiskutieren lässt.
Letzte Statistik des Bundesamtes stammt aus dem Jahr 2019:
Die häufigste Haushaltsform in Deutschland sind die Einpersonenhaushalte mit rund 17,6 Mio. noch vor den Zweipersonenhaushalten mit 13,8 Mio. Das Statistische Bundesamt schreibt dazu: Der Trend geht eindeutig zum Alleinwohnen
Was vielen Wohnungssuchenden nicht bekannt ist, ist die Tatsache, dass man aufgrund stetiger Veränderung der Bauvorschriften heute für einen Quadratmeter umbauten Raumes mehr als 3.300,00€ bezahlen muss. Deshalb kostet eine 100qm Wohnung mit allen Nebenkosten, wie die Grunderwerbssteuer und die Notariatskosten, die bei einem Kauf anfallen, ungefähr 390.000€. Darum werden für Neubauwohnungen in Essen Quadratmeterpreise von 12.00€-14.00 € verlangt. An eine Rendite für die Wohnung kann der Besitzer frühestens nach 30 Jahren denken, wenn die Hypothek getilgt ist.
Die Wohnungssuche
Eines Tages beginnen alle Kinder damit, sich vom Elternhaus zu verabschieden, in dem sie von Zuhause ausziehen. Trotz aller Vorfreude auf eine neue Wohnung der ehemaligen kleinen Kinder, sehen es die Eltern oft anders. Sie haben sich zum einen an die Kinder im Haushalt gewöhnt, zum anderen haben sie ihr Ziel erreicht, denn das Lernen der Selbstständigkeit ihrer Sprösslinge war ihr höchstes Erziehungsziel. Aber auch viele andere Personen sind auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum. Eine Heirat, eine Scheidung, ein Wechsel des Arbeitsplatzes oder die Geburt eines Kindes sind einige der vielen Gründe dafür.
Doch wie geht man erfolgreich auf Wohnungssuche?
Häufig wird darüber geschrieben, dass es in Deutschland nicht genug bezahlbaren Wohnraum gibt. Aber was heißt das eigentlich für den Wohnungssuchenden? Wieviel Miete ist der zukünftige Mieter bereit zu zahlen und welche Bedürfnisse sollen mit einem Mietvertrag für Wohnraum erfüllt werden. Muss bei der zukünftigen Wohnung ein Tiefgaragenplatz mit einer Wall Box vorhanden sein, ein Fahrstuhl, ein großer Balkon und eine Fußbodenheizung, oder reicht eine Gastetagenheizung aus und kein Balkon.
Sowohl im Internet, als auch in den Tageszeitungen und Magazinen werden immer viele Wohnungen zur Miete angeboten. Man sollte als zukünftiger Mieter schon wissen, was man gerne anmieten möchte, denn jeden Luxus einer Wohnung werden sich die Vermieter auch bezahlen lassen. Eine Wohnung in der Innenstadt ist wesentlich teurer, als eine am Stadtrand, eine Altbauwohnung mit hohen Decken meistens preisgünstiger als eine Wohnung in einem Neubau.
Tipp 1: Wohnen und Arbeiten in geringer Entfernung zueinander
Was sich in früheren Zeiten als Erfolgsmodell erwiesen hat, hat heute an Bedeutung verloren. Gemeint sind die sogenannten Werkswohnungen; Wohnungen für die Belegschaft eines Unternehmens in unmittelbarer Nachbarschaft zum Arbeitsplatz. Wer täglich mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder seinem eigenen PKW viele Kilometer zur Arbeit fahren muss, kann unter Umständen, wenn er einen Wohnraum in der Nähe seiner Arbeitsstelle wählt, viel Geld einsparen, von dem er ein Teil für eine höhere Miete aufwenden könnte.
Tipp 2: Die Lage der Wohnung
Was auch für den Hauskauf gilt, wenn es um den Kaufpreis geht, hat auch Gültigkeit bei der Vermietung von Wohnraum. Die Lage ist entscheidend, auch für die Höhe der Miete. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nachverkehr, besonders wenn man keinen PKW besitzt, ist Grundvoraussetzung beim Abschluss eines Mietvertrages. Geschäfte in unmittelbarer Nähe zum Einkauf von Waren für den täglichen Bedarf sind ein großer Vorteil, auch Kreditinstitute und eine gewisse Anzahl an Ärzten in näherer Umgebung. Ein Balkon mit Sicht zu einer viel befahrenden Straße bietet keinen Mehrwert, genauso wenig wie die unmittelbare Nähe zu Eisenbahngleisen. Supertipp: Keine Wohnraumbesichtigung am Wochenende, wenn die Verkehrsdichte am geringsten ist.
Tipp 3: Neubau- oder Altbauwohnung
Ohne Zweifel hat eine Altbauwohnung ihren eigenen Charme. Dicke gemauerte Wände und Deckenhöhen über drei Meter sind keine Seltenheit. Was man ihnen allerdings nicht sofort ansieht, ist der Zustand der Wasserleitungen. In vielen Altbauten sind noch Eisenrohre unter dem Putz verlegt. Ob dem noch ist ist, sollte der Vermieter dem zukünftigen Mieter mitteilen. Was auch ins Gewicht fällt, sind die meist hohen Decken, die dazu führen, dass die Heizleistung beträchtlich zunimmt und ein Mehrverbrauch einkalkuliert werden muss.
Was aber für eine Altbauwohnung spricht, sind die häufig anzutreffenden Gasetagenheizungen mit angeschlossener Warmwassergewinnung. Zwar muss der Mieter einen Vertrag mit einem Gaslieferanten seiner Wahl schließen, hat aber über seinen Verbrauch die hundertprozentige Kontrolle und nimmt nicht an einem Umlageverfahren teil, dass bei Zentralheizungen üblicher Weise der Fall ist. Dreifach verglaste Fenster, draußen die Fassade unter einer dicken Dämmschicht und ein energiesparendes Heizsystem minimieren die Heizkosten eines Neubaus. Ja, ist ein Balanceakt, zwischen Altbau- und Neubauwohnung zu entscheiden.
Tipp 4: Die Wohnungsbesichtigung
Häufig wird in den Medien darüber berichtet in Wort und Bild, wie sich lange Personenschlangen potentieller Mieter eine Wohnung besichtigen, gerade, wenn sie in einem angesagten Stadtteil einer Großstadt liegt. Die Wohnungsbesichtigung wird zum Wettlauf durch die Zimmer und Räume. Anders als bei Hausbesichtigungen, bei denen über 90% der Besichtigungsteilnehmer nur mal ein Haus von innen sehen wollen, ohne Kaufabsicht zu haben, kann man davon ausgehen, dass es bei einer Wohnraumbesichtigung eine große Anzahl echter Mitbewerber gibt.
Es ist ratsam, sich im Vorfeld eine schlichte Visitenkarte zuzulegen, die dem Vermieter oder dessen Vertreter bei Gefallen der Wohnung übergeben werden kann. Oft ist auch zu hören und zu lesen, dass bei einer Wohnraumbesichtigung nach Einkommensnachweisen in Form von Lohnbescheinigungen gefragt wird. Aber sowohl der Vermieter in Person, noch sein Stellvertreter können wissen, ob nicht auch schon eine Kündigung des Arbeitsvertrages bei Ihnen auf dem Tisch liegt. Eine frisch gestrichene Raufasertapete in allen Zimmern sagt auch nichts wirkliches zum Zustand der Wohnung aus, wohl aber ein Blick in die Toilettenschüssel und in den Sicherungskasten der Elektrik. Der Fehlerstrom-Schutzschalter hat die Farbe blau.
Tipp 5: Der Mietvertrag
Es gibt einige wichtige Punkte, die ein zukünftiger Mieter über seinen Vermieter wissen sollte, denn es gibt zwei verschiedene Arten von Vermietern von Wohnraum. Der eine benötigt das Mietverhältnis dringend zur Tilgung seiner Hypothekenrate, weil das Haus eigentlich noch der Bank gehört, der andere hat das Haus bereits abbezahlt und sieht die Mieteinnahmen als reine Zusatzeinkünfte an. So kann es vorkommen, dass dem Besitzer der Immobilie ein langes Mietverhältnis mit seinen Mietern wichtiger ist, als eine ständige, wiederkehrende Mieterhöhung, denn eine Neuvermietung einer Wohnung verursacht immer Kosten und einen immensen Aufwand an Zeit.
Wer Haustiere besitzt, sollte die Erlaubnis zur Haltung von Haustieren im Mietvertrag verankern. Immer wieder tauchen in den Mietverträgen Klauseln für Kleinreparaturen auf, die der Mieter bis zu einer gewissen Höhe zu tragen hat. Auch das sollte vor einer Vertragsunterschrift geklärt werden, bis zu welcher Höhe der Mieter dafür aufkommen muss. Beispiel: Das Auswechseln einer defekten Glühlampe der Flurbeleuchtung durch den Mieter sollte keine außerordentliche Belastung darstellen. Mehr als drei Monatsmieten Kaution, ohne Nebenkostenvorauszahlung , darf der Vermieter ohnehin nicht verlangen; aber darüber lässt sich auch verhandeln, ob es nicht auch zwei Monatsmieten sein können.
Kann man die Wohnungssuche abkürzen? Ja, mithilfe eines Maklers
Auch wenn Sie keine Wohnung oder ein Haus kaufen, sondern -nur zur Miete in einer Wohnung wohnen wollen, können Ihnen viele Maklerbüros sehr behilflich sein. Ein zweites Standbein der Makler ist neben dem Verkauf von Immobilien regelmäßig auch die Verwaltung von Häusern. Ob in ihnen Wohnungen durch Umzug, Familiennachwuchs, oder Tod u.s.w. frei werden, wird dem Makler zuerst bekannt, denn die Kündigungsschreiben erhalten sie direkt von den Mietern.
Die Chance über ein Maklerbüro eine angemessene Wohnung zu finden, ist wesentlich größer als sich in die Reihe der Wohnungsinteressenten zu begeben, um dann, mehr durch Zufall oder Glück die von vielen begehrte Wohnung zu bekommen. Es spricht also nichts dagegen, ein Maklerbüro aufzusuchen, seine bezahlbare Miethöhe mitzuteilen und auf eine neue Wohnung zu hoffen. Das ist preisgünstiger, als Viele denken. Auch den Profis einer Hausverwaltung ist es wichtig, langfristige Mietverhältnisse einzugehen, um dem Vermieter nicht andauernd von Mieterwechseln oder sogar Leerstand berichten zu müssen. Diese Möglichkeit an eine bezahlbare Mietwohnung zu kommen, sollte auf jeden Fall in die Überlegung mit aufgenommen werden.
Bei weiteren Fragen: nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.
