Die Mie­ten hoch, das Woh­nungs­an­ge­bot nied­rig, war­um ist das so?

War es in frü­he­ren Zei­ten üblich, dass sich Geschwis­ter noch ein Kin­der­zim­mer geteilt haben und in einem Dop­pel­bett schlie­fen, so hat sich die Zeit sehr ver­än­dert. Eltern möch­ten jetzt für ihre Kin­der ger­ne für jedes ein eige­nes Zim­mer. Das heißt für jeden Bau­trä­ger, der den Wunsch ger­ne erfül­len möch­te, dass eine Fami­lie mit zwei Kin­dern eine 4,5 Raum Woh­nung benö­tigt. Wenn dann noch ein Eltern­teil, weil es beruf­lich so erfor­der­lich ist, einen Arbeits­raum benö­tigt, käme nur eine 5,5 Raum Woh­nung in Fra­ge. Also beginnt die Wohnungssuche…

Damit hat jeder Bau­trä­ger ein gro­ßes Pro­blem und die ver­öf­fent­lich­ten Woh­nungs­an­ge­bo­te geben ihm recht. Es gibt sie ein­fach nicht, die­se 5,5 Raum gro­ßen Woh­nun­gen, weil der Bau­trä­ger damit eine vol­le Mie­te ver­liert, denn eine 3,5 Raum–  und eine 2,5 Raum-Woh­nung las­sen sich viel leich­ter ver­mie­ten und dar­über hin­aus auch noch teu­rer, als eine 5,5 Raum gro­ße Woh­nung. Erfolg­reich mit ihrer Suche wäre die Fami­lie wahr­schein­lich, wenn sie sich für eine Alt­bau­woh­nung ent­schei­den wür­de, denn in der dama­li­gen Zeit waren die Räu­me nicht nur höher als heu­te, auch die Zahl der Zim­mer jeder Woh­nung war größer.

Ein wei­te­rer Aspekt, war­um man dem Woh­nungs­markt eine Knapp­heit vor­wirft, ist die Ver­än­de­rung der Lebens­ge­wohn­hei­ten. In vie­len gro­ßen Städ­ten, aber beson­ders in Ber­lin, sind 50% aller Woh­nun­gen, egal wie groß sie sind, von Sin­gles belegt. Das ist eine Tat­sa­che, die sich nicht weg­dis­ku­tie­ren lässt.

Letz­te Sta­tis­tik des Bun­des­am­tes stammt aus dem Jahr 2019:

Die häu­figs­te Haus­halts­form in Deutsch­land sind die Ein­per­so­nen­haus­hal­te mit rund 17.6 Mio. noch vor den Zwei­per­so­nen­haus­hal­ten mit 13,8 Mio. Das sta­tis­ti­sche Bun­des­amt schreibt dazu: Der Trend geht ein­deu­tig zum Alleinwohnen

Was vie­len Woh­nungs­su­chen­den nicht bekannt ist, ist die Tat­sa­che, dass man auf­grund ste­ti­ger Ver­än­de­rung der Bau­vor­schrif­ten heu­te für einen Qua­drat­me­ter umbau­ten Rau­mes mehr als 3.300,00€ bezah­len muss. Des­halb kos­tet eine 100qm Woh­nung mit allen Neben­kos­ten, wie zum Bei­spiel die Grund­er­werbs­steu­er und die Nota­ri­ats­kos­ten, die bei einem Kauf anfal­len, unge­fähr 390.000€. Dar­um wer­den für Neu­bau­woh­nun­gen in Essen Qua­drat­me­ter­prei­se von 12.00€-14.00€ ver­langt. An eine Ren­di­te für die Woh­nung kann der Besit­zer frü­hes­tens nach 30 Jah­ren den­ken, wenn die Hypo­thek getilgt ist.

Die Woh­nungs­su­che

Irgend­wann begin­nen alle Kin­der damit, sich vom Eltern­haus zu ver­ab­schie­den, in dem sie von Zuhau­se aus­zie­hen. Trotz aller Vor­freu­de auf eine neue Woh­nung der ehe­ma­li­gen klei­nen Kin­der, sehen es die Eltern oft anders. Sie haben sich zum einen an die Kin­der im Haus­halt gewöhnt, zum ande­ren haben sie ihr Ziel erreicht, denn das Ler­nen der Selbst­stän­dig­keit ihrer Spröss­lin­ge war ihr höchs­tes Erzie­hungs­ziel. Aber auch vie­le ande­re Per­so­nen sind auf der Suche nach bezahl­ba­rem Wohn­raum. Eine Hei­rat, eine Schei­dung, ein Wech­sel des Arbeits­plat­zes oder die Geburt eines Kin­des sind eini­ge der vie­len Grün­de dafür.

Doch wie geht man erfolg­reich auf Wohnungssuche?

Häu­fig wird dar­über geschrie­ben, dass es in Deutsch­land nicht genug bezahl­ba­ren Wohn­raum gibt. Aber was heißt das eigent­lich für den Woh­nungs­su­chen­den? Wie­viel Mie­te ist der zukünf­ti­ge Mie­ter bereit zu zah­len und wel­che Bedürf­nis­se sol­len mit einem Miet­ver­trag für Wohn­raum erfüllt wer­den. Muss bei der  zukünf­ti­gen Woh­nung ein Tief­ga­ra­gen­platz mit einer Wall Box vor­han­den sein, ein Fahr­stuhl, ein gro­ßer Bal­kon und eine Fuß­bo­den­hei­zung, oder reicht eine Gast­eta­gen­hei­zung aus und kein Balkon.

Sowohl im Inter­net, als auch in den Tages­zei­tun­gen und Maga­zi­nen wer­den immer vie­le Woh­nun­gen zur Mie­te ange­bo­ten. Man soll­te als zukünf­ti­ger Mie­ter schon wis­sen, was man ger­ne anmie­ten möch­te, denn jeden Luxus einer Woh­nung wer­den sich die Ver­mie­ter auch bezah­len las­sen. Eine Woh­nung in der Innen­stadt ist wesent­lich teu­rer, als eine am Stadt­rand, eine Alt­bau­woh­nung mit hohen Decken meis­tens preis­güns­ti­ger als eine Woh­nung in einem Neubau.

Tipp 1:  Woh­nen und Arbei­ten in gerin­ger Ent­fer­nung zueinander

Was sich in frü­he­ren Zei­ten als Erfolgs­mo­dell erwie­sen hat, hat heu­te an Bedeu­tung ver­lo­ren. Gemeint sind die soge­nann­ten Werks­woh­nun­gen; Woh­nun­gen für die Beleg­schaft eines Unter­neh­mens in unmit­tel­ba­rer Nach­bar­schaft zum Arbeits­platz. Wer täg­lich mit öffent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln oder sei­nem eige­nen PKW vie­le Kilo­me­ter zur Arbeit fah­ren muss, kann unter Umstän­den, wenn er einen Wohn­raum in der Nähe sei­ner Arbeits­stel­le wählt, viel Geld ein­spa­ren, von dem er ein Teil für eine höhe­re Mie­te auf­wen­den könnte.

Tipp 2: Die Lage der Wohnung

Was auch für den Haus­kauf gilt, wenn es um den Kauf­preis geht, hat auch Gül­tig­keit bei der Ver­mie­tung von Wohn­raum. Die Lage ist ent­schei­dend, auch für die Höhe der Mie­te. Eine gute Anbin­dung an den öffent­li­chen Nach­ver­kehr, beson­ders wenn man kei­nen PKW besitzt, ist Grund­vor­aus­set­zung beim Abschluss eines Miet­ver­tra­ges. Geschäf­te in unmit­tel­ba­rer Nähe zum Ein­kauf von Waren für den täg­li­chen Bedarf sind ein gro­ßer Vor­teil, auch Kre­dit­in­sti­tu­te und eine gewis­se Anzahl an Ärz­ten in nähe­rer Umge­bung. Ein Bal­kon mit Sicht zu einer viel befah­ren­den Stra­ße bie­tet kei­nen Mehr­wert, genau­so wenig wie die unmit­tel­ba­re Nähe zu Eisen­bahn­glei­sen. Super­tipp: Kei­ne Wohn­raum­be­sich­ti­gung am Wochen­en­de, wenn die Ver­kehrs­dich­te am gerings­ten ist.

Tipp 3: Neu­bau- oder Altbauwohnung

Ohne Zwei­fel hat eine Alt­bau­woh­nung ihren eige­nen Charme. Dicke gemau­er­te Wän­de und Decken­hö­hen über drei Meter sind kei­ne Sel­ten­heit. Was man ihnen aller­dings nicht sofort ansieht, ist der Zustand der Was­ser­lei­tun­gen. In vie­len Alt­bau­ten sind noch Eisen­roh­re unter dem Putz ver­legt. Ob dem noch ist ist, soll­te der Ver­mie­ter dem zukünf­ti­gen Mie­ter mit­tei­len.  Was auch ins Gewicht fällt, sind die meist hohen Decken, die dazu füh­ren, dass die Heiz­leis­tung beträcht­lich zunimmt und ein Mehr­ver­brauch ein­kal­ku­liert wer­den muss.

Was aber für eine Alt­bau­woh­nung spricht, sind die häu­fig anzu­tref­fen­den Gas­eta­gen­hei­zun­gen mit ange­schlos­se­ner Warm­was­ser­ge­win­nung. Zwar muss der Mie­ter einen Ver­trag mit einem Gas­lie­fe­ran­ten sei­ner Wahl schlie­ßen, hat aber über sei­nen Ver­brauch die hun­dert­pro­zen­ti­ge Kon­trol­le und nimmt nicht an einem Umla­ge­ver­fah­ren teil, dass bei Zen­tral­hei­zun­gen übli­cher Wei­se der Fall ist. Drei­fach ver­glas­te Fens­ter, drau­ßen die Fas­sa­de unter einer dicken Dämm­schicht und ein ener­gie­spa­ren­des Heiz­sys­tem mini­mie­ren die Heiz­kos­ten eines Neu­baus. Ja, ist ein Balan­ce­akt, zwi­schen Alt­bau- und Neu­bau­woh­nung zu entscheiden.

Tipp 4: Die Wohnungsbesichtigung

Häu­fig wird in den Medi­en dar­über berich­tet in Wort und Bild, wie sich lan­ge Per­so­nen­schlan­gen poten­ti­el­ler Mie­ter eine Woh­nung besich­ti­gen, gera­de, wenn sie in einem ange­sag­ten Stadt­teil einer Groß­stadt liegt. Die Woh­nungs­be­sich­ti­gung wird zum Wett­lauf durch die Zim­mer und Räu­me. Anders als bei Haus­be­sich­ti­gun­gen, bei denen über 90% der Besich­ti­gungs­teil­neh­mer nur mal ein Haus von innen sehen wol­len, ohne Kauf­ab­sicht zu haben, kann man davon aus­ge­hen, dass es bei einer Wohn­raum­be­sich­ti­gung eine gro­ße Anzahl ech­ter Mit­be­wer­ber gibt.

Es ist rat­sam, sich im Vor­feld eine schlich­te Visi­ten­kar­te zuzu­le­gen, die dem Ver­mie­ter oder des­sen Ver­tre­ter bei Gefal­len der Woh­nung über­ge­ben wer­den kann. Oft ist auch zu hören und zu lesen, dass bei einer Wohn­raum­be­sich­ti­gung nach Ein­kom­mens­nach­wei­sen in Form von Lohn­be­schei­ni­gun­gen gefragt wird. Aber sowohl der Ver­mie­ter in Per­son, noch sein Stell­ver­tre­ter kön­nen wis­sen, ob nicht auch schon eine Kün­di­gung des Arbeits­ver­tra­ges bei Ihnen auf dem Tisch liegt. Eine frisch gestri­che­ne Rau­fa­ser­ta­pe­te in allen Zim­mern sagt auch nichts wirk­li­ches zum Zustand der Woh­nung aus, wohl aber ein Blick in die Toi­let­ten­schüs­sel und in den Siche­rungs­kas­ten der Elek­trik. Der Feh­ler­strom-Schutz­schal­ter hat die Far­be blau.

Tipp 5: Der Mietvertrag

Es gibt eini­ge wich­ti­ge Punk­te, die ein zukünf­ti­ger Mie­ter über sei­nen Ver­mie­ter wis­sen soll­te, denn es gibt zwei ver­schie­de­ne Arten von Ver­mie­tern von Wohn­raum. Der eine benö­tigt das Miet­ver­hält­nis drin­gend zur Til­gung sei­ner Hypo­the­ken­ra­te, weil das Haus eigent­lich noch der Bank gehört, der ande­re hat das Haus bereits abbe­zahlt und sieht die Miet­ein­nah­men als rei­ne Zusatz­ein­künf­te an. So kann es vor­kom­men, dass dem Besit­zer der Immo­bi­lie ein lan­ges Miet­ver­hält­nis mit sei­nen Mie­tern wich­ti­ger ist, als eine stän­di­ge, wie­der­keh­ren­de Miet­erhö­hung, denn eine Neu­ver­mie­tung einer Woh­nung ver­ur­sacht immer Kos­ten und einen immensen Auf­wand an Zeit.

Wer Haus­tie­re besitzt, soll­te die Erlaub­nis zur Hal­tung von Haus­tie­ren im Miet­ver­trag ver­an­kern. Immer wie­der tau­chen in den Miet­ver­trä­gen Klau­seln für Klein­re­pa­ra­tu­ren auf, die der Mie­ter bis zu einer gewis­sen Höhe zu tra­gen hat. Auch das soll­te vor einer Ver­trags­un­ter­schrift geklärt wer­den, bis zu wel­cher Höhe der Mie­ter dafür auf­kom­men muss. Bei­spiel: Das Aus­wech­seln einer defek­ten Glüh­lam­pe der Flur­be­leuch­tung durch den Mie­ter soll­te kei­ne außer­or­dent­li­che Belas­tung dar­stel­len. Mehr als drei Monats­mie­ten Kau­ti­on, ohne Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung , darf der Ver­mie­ter ohne­hin nicht ver­lan­gen; aber dar­über lässt sich auch ver­han­deln, ob es nicht auch zwei Monats­mie­ten sein können.

Kann man die Woh­nungs­su­che abkür­zen? Ja, mit Hil­fe eines Maklers

Auch wenn Sie kei­ne Woh­nung oder ein Haus kau­fen, son­dern ‑nur- zur Mie­te in einer Woh­nung woh­nen wol­len, kön­nen Ihnen vie­le Mak­ler­bü­ros sehr behilf­lich sein. Ein zwei­tes Stand­bein der Mak­ler ist neben dem Verkauf von Immo­bi­li­en sehr oft auch die Ver­wal­tung von Häu­sern. Ob in ihnen Woh­nun­gen durch Umzug, Fami­li­en­nach­wuchs, oder Tod u.s.w. frei wer­den, wird dem Mak­ler zuerst bekannt, denn die Kün­di­gungs­schrei­ben erhal­ten sie direkt von den Mietern.

Die Chan­ce über ein Mak­ler­bü­ro eine ange­mes­se­ne Woh­nung zu fin­den, ist wesent­lich grö­ßer als sich in die Rei­he der Woh­nungs­in­ter­es­sen­ten zu bege­ben, um dann, mehr durch Zufall oder Glück die von vie­len begehr­te Woh­nung zu bekom­men. Es spricht also nichts dage­gen, ein Mak­ler­bü­ro auf­zu­su­chen, sei­ne bezahl­ba­re Miet­hö­he mit­zu­tei­len und auf eine neue Woh­nung zu hof­fen. Das ist preis­güns­ti­ger als Vie­le den­ken. Auch den Pro­fis einer Haus­ver­wal­tung ist es wich­tig, lang­fris­ti­ge Miet­ver­hält­nis­se ein­zu­ge­hen, um dem Ver­mie­ter nicht andau­ernd von Mie­ter­wech­seln oder sogar Leer­stand berich­ten zu müs­sen. Die­se Mög­lich­keit an eine bezahl­ba­re Miet­woh­nung zu kom­men, soll­te auf jeden Fall in die Über­le­gung mit auf­ge­nom­men werden.

Bei wei­te­ren Fra­gen: neh­men Sie ger­ne Kon­takt zu uns auf.