Wie sich beim Immo­bi­li­en­kauf effek­tiv Steu­ern spa­ren lassen

Der Kauf von Immo­bi­li­en zieht eine Men­ge Kos­ten mit sich – sowohl für den Käu­fer als auch für den Ver­käu­fer. Beim Immo­bi­li­en­kauf müs­sen vie­le Aspek­te beach­tet wer­den, da schla­gen sich weder Ver­käu­fer noch Käu­fer gern mit steu­er­li­chen Abzü­gen her­um. Doch lei­der kommt man in der Regel nicht an ihnen vorbei.

Neben Gebüh­ren für Mak­ler, Notar und Repa­ra­tu­ren kom­men dann noch Steu­ern hin­zu. Damit Sie nach dem Immo­bi­li­en­kauf kei­ne nega­ti­ve Über­ra­schung erwar­tet, zei­gen wir Ihnen, wie sich Steu­ern effek­tiv spa­ren las­sen. Denn mit ein paar Tipps und Tricks, lässt sich eine Men­ge absetzen.

Steu­ern als Ver­käu­fer sparen

Der Ver­kauf einer Immo­bi­lie zieht vie­le Kos­ten mit sich. Ein Mak­ler, die Beschaf­fung von Doku­men­ten und Repa­ra­tu­ren gehö­ren in der Regel dazu. Ein Vor­teil: die­se Kos­ten las­sen sich von der Steu­er abset­zen. Bei der nächs­ten Ein­kom­mens­steu­er­erklä­rung kön­nen Sie die­se absetzen.

Repa­ra­tu­ren müs­sen dabei stets von Hand­wer­kern durch­ge­führt wer­den. Eige­ne Repa­ra­tu­ren kön­nen Sie nicht von der Steu­er abset­zen. So sor­gen Sie dafür, dass die Sanie­run­gen in Ihrer Immo­bi­lie fach­ge­recht durch­ge­führt wer­den und spa­ren dabei noch Geld.

Die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er

Gene­rie­ren Sie mit dem Ver­kauf Ihrer Immo­bi­lie Gewinn, ist die­ser zu ver­steu­ern. Errei­chen Sie also einen höhe­ren Ver­kaufs­preis, als Sie frü­her selbst für die Immo­bi­lie aus­ge­ge­ben haben, ist die­ser steu­er­pflich­tig. Wie hoch die Steu­er aus­fällt, hängt von der per­sön­li­chen Steu­er­klas­se einer Per­son ab. Je höher Ihre Steu­er­klas­se, des­to mehr müs­sen Sie also auch an Spe­ku­la­ti­ons­steu­er zahlen.

Aller­dings gibt es vie­le Wege, wie sich die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er ver­rin­gern lässt oder sogar ganz umgan­gen wer­den kann:

Sie nut­zen die Immo­bi­lie zur Eigennutzung

Wenn Sie selbst in der Immo­bi­lie woh­nen, müs­sen Sie kei­ne Spe­ku­la­ti­ons­steu­er zah­len. Aller­dings ist hier der Zeit­raum der Eigen­nut­zung aus­schlag­ge­bend. Sie kön­nen näm­lich nicht ein­fach die letz­ten zwei Wochen in eine Immo­bi­lie ein­zie­hen, die Sie die vor­he­ri­gen Jah­re stets ver­mie­tet haben, um die Steu­er zu umgehen.

Um die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er zu umge­hen, müs­sen Sie min­des­tens in den letz­ten zwei Kalen­der­jah­ren und dem ange­fan­ge­nen Ver­äu­ße­rungs­jahr in der Immo­bi­lie gewohnt haben. Dabei ist aus­schließ­lich das Kalen­der­jahr bedeut­sam. Zie­hen Sie bei­spiels­wei­se im Dezem­ber 2022 in die Immo­bi­lie, zählt die­ses Jahr sofort als ers­tes Kalen­der­jahr. Bereits ab Janu­ar 2024 kön­nen Sie die Immo­bi­lie dann ver­kau­fen, ohne dass die Steu­er fäl­lig wird.

Wol­len Sie die Eigen­nut­zungs­dau­er vor einem Ver­kauf also so kurz wie mög­lich hal­ten, zie­hen Sie am 31.12. eines Jah­res in Ihre Immo­bi­lie ein und ver­kau­fen Sie am ers­ten Januar.

Sie besit­zen die Immo­bi­lie min­des­tens 10 Jahre

Wenn Sie als Ver­mie­ter ein Haus oder eine Woh­nung ver­kau­fen wol­len, kön­nen Sie die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er auch ohne Eigen­nut­zung umge­hen. Dazu müs­sen Sie min­des­tens 10 Jah­re im Besitz der Immo­bi­lie sein. Jede Immo­bi­lie und jedes Grund­stück unter­liegt einer soge­nann­ten Spe­ku­la­ti­ons­frist, wel­che nach 10 Jah­ren abläuft. Als Start zählt hier das Datum der nota­ri­el­len Beurkundung.

Son­der­fäl­le

Die Eigen­nut­zung zählt auch, wenn Sie Ihren Kin­dern eine Immo­bi­lie zur Eigen­nut­zung über­las­sen. Dabei muss eben­falls der Zeit­raum von zwei Kalen­der­jah­ren und dem ange­fan­ge­nen Ver­äu­ße­rungs­jahr ein­ge­hal­ten wer­den. Ach­tung: Hier kann die Steu­er nur umgan­gen wer­den, wenn Ihre Kin­der noch steu­er­lich zu berück­sich­ti­gen sind. Sind die­se zum Bei­spiel bereits älter als 25, muss die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er trotz­dem gezahlt werden.

Erwer­ben Sie ein unbe­bau­tes Grund­stück, kann kei­ne Eigen­nut­zung gel­tend gemacht wer­den, da dies nur bei bewohn­ba­ren Objek­ten mög­lich ist. Las­sen Sie ein Grund­stück selbst bebau­en, gilt als Frist­be­ginn das Kauf­da­tum des Grundstückes.

Soll­te Ihr Eigen­heim über einen län­ge­ren Zeit­raum leer ste­hen, gilt der Zeit­raum des Leer­stands als Äqui­va­lent zur Eigennutzung.

Nut­zen Sie Ihre Immo­bi­lie nur zu einem Teil zur Eigen­nut­zung, kann die­ser pro­zen­tu­al von der Steu­er abge­zo­gen wer­den. Woh­nen Sie also selbst in einer Woh­nung Ihres Hau­ses, zah­len Sie inner­halb der Spe­ku­la­ti­ons­frist nur Steu­ern für den ver­mie­te­ten Teil. Die­ser wird anhand der Qua­drat­me­ter­zahl berechnet.

Steu­er mög­lichst gering halten

Soll­ten Sie Ihre ver­mie­te­te Immo­bi­lie den­noch ver­kau­fen wol­len, bevor die Spe­ku­la­ti­ons­frist abge­lau­fen ist, kön­nen Sie die Steu­er ver­rin­gern, indem Sie Kos­ten des Ver­kaufs steu­er­lich gel­tend machen. Hier kön­nen ver­schie­dens­te Kos­ten ange­ge­ben werden:

  • Mak­ler­kos­ten
  • Repa­ra­tur­kos­ten (solang sie von einem Hand­wer­ker durch­ge­führt wor­den sind)
  • Grund­buch­ein­tra­gungs­kos­ten
  • Fahrt­kos­ten für Besich­ti­gun­gen (bei wei­ter Entfernung)
  • Inse­ra­te

Mit­hil­fe die­ser Anga­ben kön­nen Sie die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er Ihres Ver­kaufs ver­rin­gern. Schau­en wir uns eine Bei­spiel­rech­nung an:

Ver­kaufs­preis 700.000 EUR
Anschaf­fungs­kos­ten 550.000 EUR
Kos­ten (Repa­ra­tu­ren, Mak­ler etc.) 25.000 EUR
Gewinn 125.000 EUR

Der Gewinn von 125.000 EUR wird nun mit dem per­sön­li­chen Steu­er­satz verrechnet:

Gewinn x per­sön­li­cher Steuersatz = Spe­ku­la­ti­ons­steu­er
125.000 EUR 40 % 50.000 EUR

 

Wie Sie sehen, schmä­lert die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er den Gewinn des Ver­kaufs enorm. Von 125.000 EUR Gewinn brut­to blei­ben schluss­end­lich noch 75.000 EUR Gewinn net­to übrig. Hät­ten wir bei der Steu­er­erklä­rung die zusätz­li­chen Kos­ten von 25.000 EUR nicht ange­ge­ben, wäre die Steu­er mit 60.000 EUR wesent­lich höher aus­ge­fal­len. Unnö­ti­ge Kos­ten für den Ver­kauf aus­zu­ge­ben, ist aller­dings nicht emp­feh­lens­wert. Die­se erhö­hen Ihre Aus­ga­ben ins­ge­samt stär­ker, als den ursprüng­lich zu bezah­len­den Betrag. Geben Sie also alle ange­fal­le­nen Kos­ten sorg­fäl­tig in Ihrer Steu­er­erklä­rung an, aber täti­gen Sie kei­ne unnö­ti­gen Extra­kos­ten, nur um die steu­er­li­chen Kos­ten ver­meint­lich zu schmälern.

Sind Sie bereits Immobilienhändler?

Immo­bi­li­en sind für Sie eine prak­ti­sche Kapi­tal­an­la­ge? Ach­ten Sie genau dar­auf, wie vie­le Immo­bi­li­en und Grund­stü­cke Sie ver­kau­fen. Bereits ab drei ver­kauf­ten Immo­bi­li­en inner­halb von fünf Jah­ren gel­ten Sie gesetz­lich als gewerb­li­cher Immo­bi­li­en­händ­ler. Die Tätig­keit müs­sen Sie dann bei dem zustän­di­gen Finanz­amt mel­den und wei­ter ver­steu­ern las­sen. Drei Haus­ver­käu­fe in fünf Jah­ren klingt viel? Die Regel gilt aller­dings auch für Grund­stü­cke, die in meh­re­re Stü­cke auf­ge­teilt wer­den. Hier wird die Drei-Objekt-Gren­ze schnel­ler über­schrit­ten, als man denkt.

Steu­ern als Käu­fer sparen

Auch als Käu­fer einer Immo­bi­lie kön­nen Sie vie­le Kos­ten von der Steu­er abset­zen. Notar‑, Mak­ler- und Gut­ach­ter­kos­ten kön­nen bei­spiels­wei­se bei der nächs­ten Steu­er­erklä­rung ange­ge­ben werden.

Sie wol­len Ihre neue Immo­bi­lie ver­mie­ten? Als Ver­mie­ter gene­rie­ren Sie durch Miet­ein­nah­men pas­si­ves Ein­kom­men, wel­ches Sie beim Finanz­amt in Anla­ge V ange­ben und ver­steu­ern las­sen müs­sen. Fer­ner erhal­ten Sie aller­dings auch vie­le steu­er­li­che Vor­tei­le. Bei­spiels­wei­se sind Neben­kos­ten wie Müll­ab­fuhr, Hei­zung und Schnee­be­sei­ti­gung als Wer­bungs­kos­ten von der Steu­er absetz­bar. Auch Kos­ten für Steu­er­be­ra­ter, Anwalt und Haus­ver­wal­tung kön­nen steu­er­lich abge­setzt werden.

Ein wei­te­rer steu­er­li­cher Vor­teil für Ver­mie­ter ist die linea­re Abschrei­bung für Abnut­zung der Anschaf­fungs­kos­ten, wel­che Sie bis zu 50 Jah­re lang steu­er­lich abset­zen kön­nen. Jähr­lich kön­nen bei der Abschrei­bung 2 bis 2,5 Pro­zent der Anschaf­fungs­kos­ten Ihrer Immo­bi­lie steu­er­lich gel­tend gemacht wer­den. Anfangs scheint der Betrag steu­er­lich nicht viel aus­zu­ma­chen, auf lan­ge Sicht ren­tiert sich die Abschrei­bung der Anschaf­fungs­kos­ten aber defi­ni­tiv. Seit dem 01.01.2023 gilt ein erhöh­ter Pro­zent­satz von drei Pro­zent, wel­cher aller­dings nur für Neu­bau­pro­jek­te gilt, die an oder nach dem 01.01.2023 fer­tig­ge­stellt wor­den sind.

Eine beson­ders hohe Abschrei­bung für Abnut­zung erhal­ten Eigen­tü­mer von denk­mal­ge­schütz­ten Immo­bi­li­en. Hier kön­nen neben der nor­ma­len Abschrei­bung für Abnut­zung (AfA) noch eine Denk­mal-AfA steu­er­lich abge­setzt wer­den. So kön­nen Ver­mie­ter Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­kos­ten zu 100 % steu­er­lich abset­zen. In den ers­ten acht Jah­ren wer­den jeweils neun Pro­zent der Sanie­rungs­kos­ten abge­setzt, in den fol­gen­den vier Jah­ren jeweils wei­te­re sie­ben Pro­zent. Hier erhal­ten sogar auch Eigen­tü­mer zur Eigen­nut­zung Unter­stüt­zung. Bei Eigen­nut­zung von denk­mal­ge­schütz­ten Häu­sern sind ins­ge­samt 90 Pro­zent der Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­kos­ten steu­er­lich absetz­bar. Aller­dings sind die Sanie­run­gen auch mit viel Auf­wand und vor­he­ri­ger Abspra­che mit der Denk­mal­schutz­be­hör­de verbunden.

Grund­steu­er sparen

Bei einem Immo­bi­li­en­kauf müs­sen Sie ein­ma­lig Grund­er­werb­steu­er zah­len. Die­se ist von Bun­des­land zu Bun­des­land unter­schied­lich und liegt zwi­schen 3,5 und 6,5 Pro­zent der Anschaffungskosten.

  • Baden-Würt­tem­berg: 5,0 %
  • Bay­ern: 3,5 %
  • Ber­lin: 6,0 %
  • Bran­den­burg: 6,5 %
  • Bre­men: 5,0 %
  • Ham­burg: 5,5 %
  • Hes­sen: 6,0 %
  • Meck­len­burg-Vor­pom­mern: 6,0 %
  • Nie­der­sach­sen: 5,0 %
  • Nord­rhein-West­fa­len: 6,5 %
  • Rhein­land-Pfalz: 5,0 %
  • Saar­land: 6,5 %
  • Sach­sen: 3,5 %
  • Sach­sen-Anhalt: 5,0 %
  • Schles­wig-Hol­stein: 6,5 %
  • Thü­rin­gen: 6,5 %

Kos­tet Ihre Immo­bi­lie also 500.000 EUR, zah­len Sie in Nord­rhein-West­fa­len ein­ma­lig 32.500 EUR Grund­er­werb­steu­er, in Bay­ern wären es für den glei­chen Preis hin­ge­gen nur 17.500 EUR (Stand 01.2023).

Anders sieht es bei der Grund­steu­er aus. Die­se wird nicht von dem jewei­li­gen Bun­des­land fest­ge­legt, son­dern von den Gemein­den. So kann die Grund­steu­er in benach­bar­ten Regio­nen unter­schied­lich stark aus­fal­len. Güters­loh ist bei­spiels­wei­se die Stadt mit dem nied­rigs­ten Grund­steu­er­satz, Wit­ten hin­ge­gen hat den höchs­ten in ganz Deutsch­land. Und das, obwohl sich bei­de Städ­te in Nord­rhein-West­fa­len befin­den und eine ähn­li­che Ein­woh­ner­zahl auf­wei­sen. Wer vor dem Kauf also auf die Lage der Immo­bi­lie ach­tet, kann lang­fris­tig eine Men­ge an Grund­steu­er sparen.

Ver­mie­ter kön­nen die Grund­steu­er außer­dem von der Steu­er abset­zen. Sie zählt zu den Wer­bungs­kos­ten, wel­che Sie als Ver­mie­ter steu­er­lich gel­tend machen kön­nen. Die­se Mög­lich­keit haben aller­dings nur Ver­mie­ter, bei einer pri­va­ten Immo­bi­li­en­nut­zung kann die Grund­steu­er nicht steu­er­lich abge­setzt werden.

Die pas­sen­de Immo­bi­lie finden

Sie suchen noch nach der pas­sen­den Immo­bi­lie, die Sie als Kapi­tal­an­la­ge nut­zen möch­ten? Als Immo­bi­li­en­ex­per­ten ken­nen wir uns beson­ders mit dem Markt aus. Mit unse­rer lang­jäh­ri­gen Erfah­rung bie­ten wir Ihnen in jeg­li­chen Berei­chen Unter­stüt­zung: Ob Immo­bi­li­en­be­wer­tung, Ver­kauf oder Ver­wal­tung – wir sind Ihr kom­pe­ten­ter Ansprech­part­ner rund um das The­ma Immobilien.