Wie sich beim Immobilienkauf effektiv Steuern sparen lassen
Der Kauf von Immobilien zieht eine Menge Kosten mit sich – sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Beim Immobilienkauf müssen viele Aspekte beachtet werden, da schlagen sich weder Verkäufer noch Käufer gern mit steuerlichen Abzügen herum. Doch leider kommt man in der Regel nicht an ihnen vorbei.
Neben Gebühren für Makler, Notar und Reparaturen kommen dann noch Steuern hinzu. Damit Sie nach dem Immobilienkauf keine negative Überraschung erwartet, zeigen wir Ihnen, wie sich Steuern effektiv sparen lassen. Denn mit ein paar Tipps und Tricks, lässt sich eine Menge absetzen.
Steuern als Verkäufer sparen
Der Verkauf einer Immobilie zieht viele Kosten mit sich. Ein Makler, die Beschaffung von Dokumenten und Reparaturen gehören in der Regel dazu. Ein Vorteil: diese Kosten lassen sich von der Steuer absetzen. Bei der nächsten Einkommenssteuererklärung können Sie diese absetzen.
Reparaturen müssen dabei stets von Handwerkern durchgeführt werden. Eigene Reparaturen können Sie nicht von der Steuer absetzen. So sorgen Sie dafür, dass die Sanierungen in Ihrer Immobilie fachgerecht durchgeführt werden und sparen dabei noch Geld.
Die Spekulationssteuer
Generieren Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie Gewinn, ist dieser zu versteuern. Erreichen Sie also einen höheren Verkaufspreis, als Sie früher selbst für die Immobilie ausgegeben haben, ist dieser steuerpflichtig. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von der persönlichen Steuerklasse einer Person ab. Je höher Ihre Steuerklasse, desto mehr müssen Sie also auch an Spekulationssteuer zahlen.
Allerdings gibt es viele Wege, wie sich die Spekulationssteuer verringern lässt oder sogar ganz umgangen werden kann:
Sie nutzen die Immobilie zur Eigennutzung
Wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Allerdings ist hier der Zeitraum der Eigennutzung ausschlaggebend. Sie können nämlich nicht einfach die letzten zwei Wochen in eine Immobilie einziehen, die Sie die vorherigen Jahre stets vermietet haben, um die Steuer zu umgehen.
Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müssen Sie mindestens in den letzten zwei Kalenderjahren und dem angefangenen Veräußerungsjahr in der Immobilie gewohnt haben. Dabei ist ausschließlich das Kalenderjahr bedeutsam. Ziehen Sie beispielsweise im Dezember 2022 in die Immobilie, zählt dieses Jahr sofort als erstes Kalenderjahr. Bereits ab Januar 2024 können Sie die Immobilie dann verkaufen, ohne dass die Steuer fällig wird.
Wollen Sie die Eigennutzungsdauer vor einem Verkauf also so kurz wie möglich halten, ziehen Sie am 31.12. eines Jahres in Ihre Immobilie ein und verkaufen Sie am ersten Januar.
Sie besitzen die Immobilie mindestens 10 Jahre
Wenn Sie als Vermieter ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen, können Sie die Spekulationssteuer auch ohne Eigennutzung umgehen. Dazu müssen Sie mindestens 10 Jahre im Besitz der Immobilie sein. Jede Immobilie und jedes Grundstück unterliegt einer sogenannten Spekulationsfrist, welche nach 10 Jahren abläuft. Als Start zählt hier das Datum der notariellen Beurkundung.
Sonderfälle
Die Eigennutzung zählt auch, wenn Sie Ihren Kindern eine Immobilie zur Eigennutzung überlassen. Dabei muss ebenfalls der Zeitraum von zwei Kalenderjahren und dem angefangenen Veräußerungsjahr eingehalten werden. Achtung: Hier kann die Steuer nur umgangen werden, wenn Ihre Kinder noch steuerlich zu berücksichtigen sind. Sind diese zum Beispiel bereits älter als 25, muss die Spekulationssteuer trotzdem gezahlt werden.
Erwerben Sie ein unbebautes Grundstück, kann keine Eigennutzung geltend gemacht werden, da dies nur bei bewohnbaren Objekten möglich ist. Lassen Sie ein Grundstück selbst bebauen, gilt als Fristbeginn das Kaufdatum des Grundstückes.
Sollte Ihr Eigenheim über einen längeren Zeitraum leer stehen, gilt der Zeitraum des Leerstands als Äquivalent zur Eigennutzung.
Nutzen Sie Ihre Immobilie nur zu einem Teil zur Eigennutzung, kann dieser prozentual von der Steuer abgezogen werden. Wohnen Sie also selbst in einer Wohnung Ihres Hauses, zahlen Sie innerhalb der Spekulationsfrist nur Steuern für den vermieteten Teil. Dieser wird anhand der Quadratmeterzahl berechnet.
Steuer möglichst gering halten
Sollten Sie Ihre vermietete Immobilie dennoch verkaufen wollen, bevor die Spekulationsfrist abgelaufen ist, können Sie die Steuer verringern, indem Sie Kosten des Verkaufs steuerlich geltend machen. Hier können verschiedenste Kosten angegeben werden:
- Maklerkosten
- Reparaturkosten (solang sie von einem Handwerker durchgeführt worden sind)
- Grundbucheintragungskosten
- Fahrtkosten für Besichtigungen (bei weiter Entfernung)
- Inserate
Mithilfe dieser Angaben können Sie die Spekulationssteuer Ihres Verkaufs verringern. Schauen wir uns eine Beispielrechnung an:
| Verkaufspreis | 700.000 EUR |
| Anschaffungskosten | 550.000 EUR |
| Kosten (Reparaturen, Makler etc.) | 25.000 EUR |
| Gewinn | 125.000 EUR |
Der Gewinn von 125.000 EUR wird nun mit dem persönlichen Steuersatz verrechnet:
| Gewinn | x persönlicher Steuersatz | = Spekulationssteuer |
| 125.000 EUR | 40 % | 50.000 EUR |
Wie Sie sehen, schmälert die Spekulationssteuer den Gewinn des Verkaufs enorm. Von 125.000 EUR Gewinn brutto bleiben schlussendlich noch 75.000 EUR Gewinn netto übrig. Hätten wir bei der Steuererklärung die zusätzlichen Kosten von 25.000 EUR nicht angegeben, wäre die Steuer mit 60.000 EUR wesentlich höher ausgefallen. Unnötige Kosten für den Verkauf auszugeben, ist allerdings nicht empfehlenswert. Diese erhöhen Ihre Ausgaben insgesamt stärker, als den ursprünglich zu bezahlenden Betrag. Geben Sie also alle angefallenen Kosten sorgfältig in Ihrer Steuererklärung an, aber tätigen Sie keine unnötigen Extrakosten, nur um die steuerlichen Kosten vermeintlich zu schmälern.
Sind Sie bereits Immobilienhändler?
Immobilien sind für Sie eine praktische Kapitalanlage? Achten Sie genau darauf, wie viele Immobilien und Grundstücke Sie verkaufen. Bereits ab drei verkauften Immobilien innerhalb von fünf Jahren gelten Sie gesetzlich als gewerblicher Immobilienhändler. Die Tätigkeit müssen Sie dann bei dem zuständigen Finanzamt melden und weiter versteuern lassen. Drei Hausverkäufe in fünf Jahren klingt viel? Die Regel gilt allerdings auch für Grundstücke, die in mehrere Stücke aufgeteilt werden. Hier wird die Drei-Objekt-Grenze schneller überschritten, als man denkt.
Steuern als Käufer sparen
Auch als Käufer einer Immobilie können Sie viele Kosten von der Steuer absetzen. Notar‑, Makler- und Gutachterkosten können beispielsweise bei der nächsten Steuererklärung angegeben werden.
Sie wollen Ihre neue Immobilie vermieten? Als Vermieter generieren Sie durch Mieteinnahmen passives Einkommen, welches Sie beim Finanzamt in Anlage V angeben und versteuern lassen müssen. Ferner erhalten Sie allerdings auch viele steuerliche Vorteile. Beispielsweise sind Nebenkosten wie Müllabfuhr, Heizung und Schneebeseitigung als Werbungskosten von der Steuer absetzbar. Auch Kosten für Steuerberater, Anwalt und Hausverwaltung können steuerlich abgesetzt werden.
Ein weiterer steuerlicher Vorteil für Vermieter ist die lineare Abschreibung für Abnutzung der Anschaffungskosten, welche Sie bis zu 50 Jahre lang steuerlich absetzen können. Jährlich können bei der Abschreibung 2 bis 2,5 Prozent der Anschaffungskosten Ihrer Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. Anfangs scheint der Betrag steuerlich nicht viel auszumachen, auf lange Sicht rentiert sich die Abschreibung der Anschaffungskosten aber definitiv. Seit dem 01.01.2023 gilt ein erhöhter Prozentsatz von drei Prozent, welcher allerdings nur für Neubauprojekte gilt, die an oder nach dem 01.01.2023 fertiggestellt worden sind.
Eine besonders hohe Abschreibung für Abnutzung erhalten Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien. Hier können neben der normalen Abschreibung für Abnutzung (AfA) noch eine Denkmal-AfA steuerlich abgesetzt werden. So können Vermieter Modernisierungs- und Sanierungskosten zu 100 % steuerlich absetzen. In den ersten acht Jahren werden jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abgesetzt, in den folgenden vier Jahren jeweils weitere sieben Prozent. Hier erhalten sogar auch Eigentümer zur Eigennutzung Unterstützung. Bei Eigennutzung von denkmalgeschützten Häusern sind insgesamt 90 Prozent der Modernisierungs- und Sanierungskosten steuerlich absetzbar. Allerdings sind die Sanierungen auch mit viel Aufwand und vorheriger Absprache mit der Denkmalschutzbehörde verbunden.
Grundsteuer sparen
Bei einem Immobilienkauf müssen Sie einmalig Grunderwerbsteuer zahlen. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Anschaffungskosten.
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Bayern: 3,5 %
- Berlin: 6,0 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Bremen: 5,0 %
- Hamburg: 5,5 %
- Hessen: 6,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Niedersachsen: 5,0 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %
- Saarland: 6,5 %
- Sachsen: 3,5 %
- Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Kostet Ihre Immobilie also 500.000 EUR, zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen einmalig 32.500 EUR Grunderwerbsteuer, in Bayern wären es für den gleichen Preis hingegen nur 17.500 EUR (Stand 01.2023).
Anders sieht es bei der Grundsteuer aus. Diese wird nicht von dem jeweiligen Bundesland festgelegt, sondern von den Gemeinden. So kann die Grundsteuer in benachbarten Regionen unterschiedlich stark ausfallen. Gütersloh ist beispielsweise die Stadt mit dem niedrigsten Grundsteuersatz, Witten hingegen hat den höchsten in ganz Deutschland. Und das, obwohl sich beide Städte in Nordrhein-Westfalen befinden und eine ähnliche Einwohnerzahl aufweisen. Wer vor dem Kauf also auf die Lage der Immobilie achtet, kann langfristig eine Menge an Grundsteuer sparen.
Vermieter können die Grundsteuer außerdem von der Steuer absetzen. Sie zählt zu den Werbungskosten, welche Sie als Vermieter steuerlich geltend machen können. Diese Möglichkeit haben allerdings nur Vermieter, bei einer privaten Immobiliennutzung kann die Grundsteuer nicht steuerlich abgesetzt werden.
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