Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses möchte, man sich vielleicht ab einem bestimmten Alter nicht mehr um alles kümmern müssen. Für jede Mietpartei ist jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, für die allerlei Rechnungen herangezogen werden müssen wie der Grundbesitzabgabenbescheid, die Schornsteinfegerrechnung, Abrechnung des Energieversorgers für den allgemeinen Strom, die Kosten der Haftpflichtversicherung und der Gebäudeversicherung. Wenn mal etwas in und am Haus zu reparieren ist, muss der richtige Handwerker dafür gefunden werden. Damit die Immobilie nicht vor sich hin altert, fallen in unregelmäßigen Abständen auch Sanierungsarbeiten an. Da stellt sich dann immer die Frage: Welche Firma übernimmt was? Angebotsvergleiche erleichtern die Entscheidung. Im Falle einer Neuvermietung muss nach Prüfung der Bonität der richtige Mieter gefunden werden. Schön wäre ein längerfristig angelegtes Mietverhältnis. Um es einmal salopp zu formulieren: Muss man sich das antun? Nein.
Die richtige Hausverwaltung
Der Weg zur Verwaltung seiner eigenen Immobilie durch eine Hausverwaltung beginnt mit einer Vollmacht. In ihr werden die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters spezifiziert. Das kann die Verwaltung des Mieteinnahmekontos und die Verwaltung eines Nebenkostenkontos sein, ebenso, wie die Höhe der Reparaturkosten im Falle eines Schadens, ohne Rücksprache mit dem Eigentümer halten zu müssen. Auch das Vorgehen bei Rechtsstreitigkeiten mit den Mietern kann in der Vollmacht ausformuliert werden. Ein anderes Wort für diese Vollmacht ist der Verwaltungsvertrag. Dieser endet in der Regel mit dem Passus: entgeltliche Geschäftsbesorgung und Vergütung. Aber eine Hausverwaltung kann noch mehr: Bei Bedarf verpflichtet sie auch einen Gärtner, auf Wunsch der Mieter auch jemanden zur Treppenhausreinigung und bei größeren Objekten sogar einen Hausmeister. Zu uns können Sie jederzeit per Mail Kontakt aufnehmen oder gerne anrufen.
Ein Drahtseilakt der besonderen Art ist die Verwaltung von mehreren Eigentumswohnungen in einem Haus
Für einen WEG-Verwalter bedeutet das viel Arbeit im Vorfeld, aufgeheizte Stimmung bei der konstituierenden Eigentümerversammlung und viel Diskussionsstoff. Beispiele: Müssen die Markisen einen einheitlichen Farbton haben? Darf das Kaminrohr an der Hauswand entlang geführt werden? Darf man den Balkon verglasen? Wo kann man die Klimaanlage anbringen? Ist in der Waschküche Platz für eine Wäschespinne oder darf eine Wäscheleine gespannt werden? Aber bevor der Neubau bezogen werden kann, müssen Verträge abgeschlossen worden sein. Kostenkalkulationen, die sich aus vergleichbaren Objekten ableiten lassen, spielen dabei auch eine wichtige Rolle. Um einen groben Überblick zu bekommen, werden nachfolgend einige Posten des Wirtschaftsplans eines Mehrfamilienhauses aufgeführt:
- Allgemeinstrom (Vertrag)
- Heizkosten (Vertrag)
- Heizkostengerätemiete (Vertrag)
- Müllabfuhr (Stadt)
- Straßenreinigung (Stadt)
- Niederschlagswasser (Stadt)
- Wartung Aufzug (Vertrag)
- Wartung TG-Tor (Vertrag)
- Wartung Rauchmelder (Vertrag)
- Gartenpflege (Vertrag)
- Winterdienst (Vertrag)
- Hausreinigung (Vertrag)
- Gebäudehaftpflichtversicherung (Vertrag)
- Kontoführungsgebühr (Bank/Sparkasse)
- Instandhaltungsrücklage (Entscheidung bei der Eigentümerversammlung)
Über alle diese zu schließenden Verträge muss in der Eigentümerversammlung abgestimmt werden. Daher werden im Vorfeld der Versammlung Angebotsvergleiche vom zukünftigen WEG-Verwalter eingeholt. Ist der WEG-Verwalter durch Abstimmung im Amt, wird bei größeren Wohnanlagen ein Verwaltungsbeirat gewählt, der aus drei bis fünf Miteigentümern besteht.
Die Leistungen einer Hausverwaltung sind vielfältig
Sie umfassen nicht nur die exakte Abrechnung des Hausgeldes der Eigentümer nach Quadratmetern der bewohnten Fläche und Nutzflächen, sondern übernimmt auch eine Moderator-Funktion bei einer Eigentümerversammlung. Eine Hausverwaltung recherchiert bei aufgetretenen Schäden auch nach günstigen Reparateuren. Selbstverständlich übernimmt eine Hausverwaltung auch die Betreuung von Einzelwohnungen und sorgt auch bei Auszug eines Mieters für Ersatz.
Wie finde ich eine gute Hausverwaltung?
Mit der WEG-Reform am 01.12.2020 (WEG= Wohnungseigentumsgesetz) wurde der Beruf des zertifizierten Verwalters geschaffen. Dafür muss vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung absolviert werden, bei der die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse abgefragt werden. (§ 26a Abs. 1 WEG). Die Prüfung umfasst eine schriftliche Aufgabe mit einer Zeitvorgabe von neunzig Minuten und einer mündlichen Prüfung mit einer Dauer von fünfzehn Minuten. Ab dem 01.12. 2022 haben Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. (§ 19 Abs. 2 Nr.6 im Vergleich mit § 48 Abs. 4 S. 1 WEG) ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht dann nicht, wenn
- weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen
- ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde
- wenn weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter fordern
Aber eine unbedingte Zertifizierung ist keine Voraussetzung nach § 34 der Gewerbeordnung auch weiterhin als Wohnimmobilienverwalter tätig zu sein. Oder anders ausgedrückt: Die Tätigkeit als Verwalter ist auch gewerberechtlich zulässig, wenn der Verwalter über kein Zertifikat verfügt.
Hausverwaltung für Mietwohnungen
Bei großen Bauvorhaben mit vielen Neubauten, die zum Zwecke der Vermietung errichtet werden, wird in der Regel die Hausverwaltung durch den Investor bestimmt. Um die Kosten gering zu halten, neigen die Investoren dazu, eigene Hausverwaltungen zu gründen und das Gewerbe auch anzumelden. So halten sie sich nach außen hin völlig bedeckt. Sind die Investoren in Form einer Aktiengesellschaft organisiert und haben einen großen Anteil an Freefloat im Angebot (Aktien, die nicht nur an Gesellschaften, sondern auch an Privatpersonen verkauft werden) könnte die Gier nach Dividende der Aktionäre sich negativ auf den Baubestand und seiner Instandhaltung auswirken und zum Nachteil der dort wohnenden Mieter werden.
