Als Eigen­tü­mer eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses möch­te, man sich viel­leicht ab einem bestimm­ten Alter nicht mehr um alles küm­mern müs­sen. Für jede Miet­par­tei ist jähr­lich eine Neben­kos­ten­ab­rech­nung zu erstel­len, für die aller­lei Rech­nun­gen her­an­ge­zo­gen wer­den müs­sen wie der Grund­be­sitz­ab­ga­ben­be­scheid, die Schorn­stein­fe­ger­rech­nung, Abrech­nung des Ener­gie­ver­sor­gers für den all­ge­mei­nen Strom, die Kos­ten der Haft­pflicht­ver­si­che­rung und der Gebäu­de­ver­si­che­rung. Wenn mal etwas in und am Haus zu repa­rie­ren ist, muss der rich­ti­ge Hand­wer­ker dafür gefun­den wer­den. Damit die Immo­bi­lie nicht vor sich hin altert, fal­len in unre­gel­mä­ßi­gen Abstän­den auch Sanie­rungs­ar­bei­ten an. Da stellt sich dann immer die Fra­ge: Wel­che Fir­ma über­nimmt was? Ange­bots­ver­glei­che erleich­tern die Ent­schei­dung. Im Fal­le einer Neu­ver­mie­tung muss nach Prü­fung der Boni­tät der rich­ti­ge Mie­ter gefun­den wer­den. Schön wäre ein län­ger­fris­tig ange­leg­tes Miet­ver­hält­nis. Um es ein­mal salopp zu for­mu­lie­ren: Muss man sich das antun? Nein.

Die rich­ti­ge Hausverwaltung

Der Weg zur Ver­wal­tung sei­ner eige­nen Immo­bi­lie durch eine Haus­ver­wal­tung beginnt mit einer Voll­macht. In ihr wer­den die Auf­ga­ben und Befug­nis­se des Ver­wal­ters spe­zi­fi­ziert. Das kann die Ver­wal­tung des Miet­ein­nah­me­kon­tos und die Ver­wal­tung eines Neben­kos­ten­kon­tos sein, eben­so, wie die Höhe der Repa­ra­tur­kos­ten im Fal­le eines Scha­dens, ohne Rück­spra­che mit dem Eigen­tü­mer hal­ten zu müs­sen. Auch das Vor­ge­hen bei Rechts­strei­tig­kei­ten mit den Mie­tern kann in der Voll­macht aus­for­mu­liert wer­den. Ein ande­res Wort für die­se Voll­macht ist der Ver­wal­tungs­ver­trag. Die­ser endet in der Regel mit dem Pas­sus: ent­gelt­li­che Geschäfts­be­sor­gung und Ver­gü­tung. Aber eine Haus­ver­wal­tung kann noch mehr: Bei Bedarf ver­pflich­tet sie auch einen Gärt­ner, auf Wunsch der Mie­ter auch jeman­den zur Trep­pen­haus­rei­ni­gung und bei grö­ße­ren Objek­ten sogar einen Haus­meis­ter. Zu uns kön­nen Sie jeder­zeit per Mail Kon­takt auf­neh­men oder ger­ne anru­fen.

Ein Draht­seil­akt der beson­de­ren Art ist die Ver­wal­tung von meh­re­ren Eigen­tums­woh­nun­gen in einem Haus

Für einen WEG-Ver­wal­ter bedeu­tet das viel Arbeit im Vor­feld, auf­ge­heiz­te Stim­mung bei der kon­sti­tu­ie­ren­den Eigen­tü­mer­ver­samm­lung und viel Dis­kus­si­ons­stoff.  Bei­spie­le: Müs­sen die Mar­ki­sen einen ein­heit­li­chen Farb­ton haben? Darf das Kamin­rohr an der Haus­wand ent­lang geführt wer­den? Darf man den Bal­kon ver­gla­sen? Wo kann man die Kli­ma­an­la­ge anbrin­gen? Ist in der Wasch­kü­che Platz für eine Wäsche­spin­ne oder darf eine Wäsche­lei­ne gespannt wer­den? Aber bevor der Neu­bau bezo­gen wer­den kann, müs­sen Ver­trä­ge abge­schlos­sen wor­den sein. Kos­ten­kal­ku­la­tio­nen, die sich aus ver­gleich­ba­ren Objek­ten ablei­ten las­sen, spie­len dabei auch eine wich­ti­ge Rol­le. Um einen gro­ben Über­blick zu bekom­men, wer­den nach­fol­gend eini­ge Pos­ten des Wirt­schafts­plans eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses aufgeführt:

  • All­ge­meinstrom (Ver­trag)
  • Heiz­kos­ten (Ver­trag)
  • Heiz­kos­ten­ge­rä­temie­te (Ver­trag)
  • Müll­ab­fuhr (Stadt)
  • Stra­ßen­rei­ni­gung (Stadt)
  • Nie­der­schlags­was­ser (Stadt)
  • War­tung Auf­zug (Ver­trag)
  • War­tung TG-Tor (Ver­trag)
  • War­tung Rauch­mel­der (Ver­trag)
  • Gar­ten­pfle­ge (Ver­trag)
  • Win­ter­dienst (Ver­trag)
  • Haus­rei­ni­gung (Ver­trag)
  • Gebäu­de­haft­pflicht­ver­si­che­rung (Ver­trag)
  • Kon­to­füh­rungs­ge­bühr (Bank/Sparkasse)
  • Instand­hal­tungs­rück­la­ge (Ent­schei­dung bei der Eigentümerversammlung)

Über alle die­se zu schlie­ßen­den Ver­trä­ge muss in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung abge­stimmt wer­den. Daher wer­den im Vor­feld der Ver­samm­lung Ange­bots­ver­glei­che vom zukünf­ti­gen WEG-Ver­wal­ter ein­ge­holt. Ist der WEG-Ver­wal­ter durch Abstim­mung im Amt, wird bei grö­ße­ren Wohn­an­la­gen ein Ver­wal­tungs­bei­rat gewählt, der aus drei bis fünf Mit­ei­gen­tü­mern besteht.

Die Leis­tun­gen einer Haus­ver­wal­tung sind vielfältig

Sie umfas­sen nicht nur die exak­te Abrech­nung des Haus­gel­des der Eigen­tü­mer nach Qua­drat­me­tern der bewohn­ten Flä­che und Nutz­flä­chen, son­dern über­nimmt auch eine Mode­ra­tor-Funk­ti­on bei einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Eine Haus­ver­wal­tung recher­chiert bei auf­ge­tre­te­nen Schä­den auch nach güns­ti­gen Repa­ra­teu­ren. Selb­st­ver­ständ­lich über­nimmt eine Haus­ver­wal­tung auch die Betreu­ung von Ein­zel­woh­nun­gen und sorgt auch bei Aus­zug eines Mie­ters für Ersatz.

Wie fin­de ich eine gute Hausverwaltung?

Mit der WEG-Reform am 01.12.2020 (WEG= Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz) wur­de der Beruf des zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ters geschaf­fen. Dafür muss vor der Indus­trie- und Han­dels­kam­mer eine Prü­fung absol­viert wer­den, bei der die recht­li­chen, kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Kennt­nis­se abge­fragt wer­den. (§ 26a Abs. 1 WEG). Die Prü­fung umfasst eine schrift­li­che Auf­ga­be mit einer Zeit­vor­ga­be von neun­zig Minu­ten und einer münd­li­chen Prü­fung mit einer Dau­er von fünf­zehn Minu­ten. Ab dem 01.12. 2022 haben Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Anspruch auf einen zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ter. (§ 19 Abs. 2 Nr.6 im Ver­gleich mit § 48 Abs. 4 S. 1 WEG) ein Anspruch auf einen zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ter besteht dann nicht, wenn

  • weni­ger als neun Son­der­ei­gen­tums­rech­te bestehen
  • ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zum Ver­wal­ter bestellt wurde
  • wenn weni­ger als ein Drit­tel der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ter fordern

Aber eine unbe­ding­te Zer­ti­fi­zie­rung ist kei­ne Vor­aus­set­zung nach § 34 der Gewer­be­ord­nung auch wei­ter­hin als Wohn­im­mo­bi­li­en­ver­wal­ter tätig zu sein. Oder anders aus­ge­drückt: Die Tätig­keit als Ver­wal­ter ist auch gewer­be­recht­lich zuläs­sig, wenn der Ver­wal­ter über kein Zer­ti­fi­kat verfügt.

Haus­ver­wal­tung für Mietwohnungen

Bei gro­ßen Bau­vor­ha­ben mit vie­len Neu­bau­ten, die zum Zwe­cke der Ver­mie­tung errich­tet wer­den, wird in der Regel die Haus­ver­wal­tung durch den Inves­tor bestimmt. Um die Kos­ten gering zu hal­ten, nei­gen die Inves­to­ren dazu, eige­ne Haus­ver­wal­tun­gen zu grün­den und das Gewer­be auch anzu­mel­den. So hal­ten sie sich nach außen hin völ­lig bedeckt. Sind die Inves­to­ren in Form einer Akti­en­ge­sell­schaft orga­ni­siert und haben einen gro­ßen Anteil an Free­float im Ange­bot (Akti­en, die nicht nur an Gesell­schaf­ten, son­dern auch an Pri­vat­per­so­nen ver­kauft wer­den) könn­te die Gier nach Divi­den­de der Aktio­nä­re sich nega­tiv auf den Bau­be­stand und sei­ner Instand­hal­tung aus­wir­ken und zum Nach­teil der dort woh­nen­den Mie­ter werden.