Stei­gen die Prei­se auf dem Immo­bi­li­en­markt, ist dies nicht gleich ein Anzei­chen für eine blü­hen­de Wirt­schaft, son­dern kann auch auf das Vor­han­den­sein einer Immo­bi­li­en­bla­se hin­wei­sen. Was das genau ist, wor­in mög­li­che Ursa­chen bestehen, wel­che Fol­gen eine Immo­bi­li­en­bla­se mit sich brin­gen kön­nen und ab wann eine Immo­bi­lie über­be­wer­tet ist, erfah­ren Sie hier.

Der Traum der eige­nen Immobilie

Vie­le Men­schen träu­men davon, im Besitz einer eige­nen Immo­bi­lie zu sein, wel­che letzt­lich auch von einem selbst bezo­gen wird. Eine Immo­bi­lie steht nicht nur für ein Zuhau­se, son­dern reprä­sen­tiert auch per­sön­li­chen Erfolg, Sta­bi­li­tät und wird eben­falls als eine Inves­ti­ti­on gese­hen. Die­se Ziel­set­zung ist jedoch mit vie­len kom­ple­xen Her­aus­for­de­run­gen versehen.

Dazu zäh­len die finan­zi­el­le Pla­nung, die Suche, nicht nur nach einer geeig­ne­ten Woh­nung oder Haus, son­dern auch dem rich­ti­gen Stand­ort, sowie aller­lei büro­kra­ti­sche und recht­li­che Ange­le­gen­hei­ten. Wer den Schritt wagen möch­te, soll­te sich die­ser Sache sicher sein und sich aller mög­li­chen Hür­den im Vor­hin­ein bewusst sein. Der gesam­te Pro­zess ist geprägt von Ent­schei­dun­gen, die sorg­fäl­ti­ge Über­le­gun­gen erfordern.

Was nicht außer Acht gelas­sen wer­den darf, ist die Gefahr der Über­be­wer­tung von Immo­bi­li­en. Eine Über­hit­zung des Mark­tes soll­te trotz, mit der Erfül­lung eines Lebens­trau­mes ein­her­ge­hen­den Emo­tio­nen, erkannt und berück­sich­tigt wer­den. Die selbst gesetz­ten finan­zi­el­len Gren­zen, das Bud­get, soll­te nicht bei der ers­ten Gele­gen­heit über­schrit­ten wer­den, nur weil das ver­meint­li­che Traum­ob­jekt gefun­den wur­de. Wir bewer­ten Ihre Immo­bi­lie und klä­ren mit Ihnen zusam­men alle offe­nen Fra­gen.

Was ist eine Immobilienblase?

Kurz und knapp gesagt beschreibt eine Immo­bi­li­en­bla­se einen wirt­schaft­li­chen Zustand, in dem die Immo­bi­li­en­prei­se über einen län­ge­ren Zeit­raum hin­weg unver­hält­nis­mä­ßig schnell stei­gen. Die Gefahr besteht dann in über­mä­ßi­gen Inves­ti­tio­nen, wel­che von einem plötz­li­chen Ein­bruch der Prei­se gefolgt werden.

Ursa­chen

Damit eine Immo­bi­li­en­bla­se ent­steht, spielt meist eine Mischung aus wirt­schaft­li­chen, sozia­len und psy­cho­lo­gi­schen Fak­to­ren eine tra­gen­de Rol­le. Oft sind meh­re­re Ursa­chen mit­ein­an­der ver­knüpft und sor­gen gemein­sam für die Bil­dung einer der­ar­ti­gen Blase.

Zu den bei­den am häu­figs­ten auf­tre­ten­den Ursa­chen gehö­ren sowohl die zu locke­re Kre­dit­ver­ga­be als auch Fehl­an­rei­ze des Staats. Ers­te­re, also kre­dit­in­du­zier­te Immo­bi­li­en­bla­sen ent­ste­hen, wenn das Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rungs-Volu­men steigt. Dies kann ent­we­der durch eine Locke­rung der Ver­ga­be­richt­li­ni­en oder bei nied­ri­gen, genau­er gesagt sin­ken­den Zin­sen her­vor­ge­ru­fen werden.

Durch eine zu locke­re Kre­dit­ver­ga­be gelan­gen mehr Inter­es­sen­ten in die Lage, sich eine Immo­bi­lie leis­ten zu kön­nen. Dadurch steigt die Nach­fra­ge und mit ihr die Kauf­prei­se. Sin­ken­de Dar­le­hens­kos­ten haben den­sel­ben Effekt: mehr Men­schen kön­nen sich Kre­dit­ra­ten leis­ten, was auto­ma­tisch mehr Nach­fra­ger am Markt bedeutet.

Auch staat­li­che Fehl­an­rei­ze kön­nen eine Immo­bi­li­en­bla­se begüns­ti­gen, wenn als Maß­nah­me zum Aus­gleich der Schwan­kun­gen in der Wirt­schaft Steu­ern im Rah­men einer Steu­er­sub­ven­ti­on gesenkt wer­den. Steu­er­erleich­te­run­gen beim Kauf von Immo­bi­li­en füh­ren gleich­falls dazu, dass es poten­zi­el­le Käu­fer gibt, die sich Häu­ser und Woh­nun­gen leis­ten kön­nen. Folg­lich wächst die Nach­fra­ge, der Markt wird knap­per und die Prei­se wer­den stark erhöht.

Wann ist eine Immobilie überbewertet?

Wann ist eine Immo­bi­lie überbewertet?

Wie kommt es zu plat­zen­den Immobilienblasen?

Ähn­lich wie bei Sei­fen­bla­sen, die plat­zen, wenn sich zu viel Luft in der Bla­se befin­det und sich die Ober­flä­chen­span­nung ver­rin­gert, kön­nen auch Immo­bi­li­en­bla­sen ein „böses Ende“ neh­men. Der genaue Zeit­punkt lässt sich nicht genau vor­her­sa­gen – viel­mehr tritt es plötz­lich ein; etwa, wenn die Nach­fra­ge auf ein­mal nach­lässt oder der Markt zur Abwechs­lung durch ein stark stei­gen­des Ange­bot gekenn­zeich­net ist.

Ein mög­li­cher Grund bestün­de in der Ver­schär­fung der Kre­dit­ver­ga­be, einer erhöh­ten Bau­tä­tig­keit, einem Anstieg der Kre­di­te oder einer Ableh­nung der Prei­se aus­ge­hend von den Käu­fern. Eine gerin­ge­re Nach­fra­ge wür­de eine Abschwä­chung der Preis­an­stie­ge und auf lan­ge Sicht auch eine Abwärts­be­we­gung der Kauf­prei­se bedeuten.

Dann lässt sich auch ein psy­cho­lo­gi­scher Effekt, auf dem Markt beob­ach­ten, wel­ches zum Plat­zen der Bla­se bei­steu­ern kann. Einer­seits möch­ten Ver­käu­fer Ihre Häu­ser und Woh­nun­gen noch zu einem guten Preis los­wer­den, jedoch sehen sich meist dazu gezwun­gen, die­se güns­ti­ger anzu­bie­ten. Ande­rer­seits zögert und war­tet die Käu­fer­sei­te, da sie auf wei­ter­hin fal­len­de Prei­se hof­fen. Herrscht ein Ange­bots­über­hang, führt das zu einem schnel­le­ren Absin­ken der Immobilienpreise.

Wie macht sich das Plat­zen der Immo­bi­li­en­bla­se bemerkbar?

Es gibt unter­schied­li­che Anzei­chen, die auf eine plat­zen­de Bla­se hin­deu­ten. Eine Ver­ket­tung von Ereig­nis­sen wird plötz­lich aus­ge­löst – die Nach­fra­ge fällt abrupt und mit ihr die Immo­bi­li­en­prei­se, die Bewer­tung von Immo­bi­li­en sinkt eben­falls, Ver­käu­fer machen Ver­lus­te, Kre­dit­kos­ten stei­gen, Zwangs­ver­stei­ge­run­gen oder vor­ei­li­ge Ver­käu­fe wer­den durch­ge­führt, wodurch Immo­bi­li­en­prei­se nur noch stär­ker sin­ken werden.

Fol­gen und Auswirkungen

Immo­bi­li­en­bla­sen wir­ken sich nicht nur auf die Wirt­schaft, son­dern auch auf die Lebens­um­stän­de von Men­schen aus. Platzt die Bla­se, ist die Sta­bi­li­tät des gesam­ten Finanz­sys­tems gefähr­det. Dar­le­hen kön­nen von Haus­be­sit­zern nicht mehr bedient wer­den, da der Wert der Wohn­im­mo­bi­li­en, unter dem der Schul­den liegt, Ban­ken kön­nen hohe Ver­lus­te erlei­den, da sie oft stark in den Immo­bi­li­en­markt invol­viert und inves­tiert sind.

Fer­ner könn­te der Zugang zu Finan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten erschwert wer­den, wodurch die wirt­schaft­li­che Erho­lung noch län­ger andau­ert. Des Wei­te­ren kann ein abrup­ter Ein­bruch der Immo­bi­li­en­prei­se in gerin­ge­ren Ein­nah­men aus Grund­steu­ern und ande­ren immo­bi­li­en­be­zo­ge­nen Abga­ben resul­tie­ren, wel­ches wie­der­um den Staat an der Finan­zie­rung öffent­li­cher Dienst­leis­tun­gen behin­dern kann.

Eine her­ab­fal­len­de Nach­fra­ge sowie der damit ver­bun­de­ne Preis­rück­gang beein­träch­tigt eben­falls die Bau­in­dus­trie, da die Bau­ak­ti­vi­tät ver­nach­läs­sigt wird, was nicht nur ein Rück­gang der Beschäf­ti­gung, son­dern auch zu wirt­schaft­li­cher Unsi­cher­heit bedeu­ten kann. Zu guter Letzt kann auch das Ver­trau­en, wel­ches sei­tens der Ver­brau­cher in die Wirt­schaft gesteckt wird, geschwächt wer­den. Auf­grund der Zwei­fel in die Sta­bi­li­tät der Ver­mö­gens­wer­te kann bei Inves­ti­tio­nen gezö­gert werden.

Was bedeu­tet es für Mie­ter, Käu­fer, Ver­käu­fer und Eigentümer?

Stei­gen­de Zin­sen und sin­ken­de Nach­fra­ge ver­ur­sa­chen eine höhe­re Nach­fra­ge nach Immo­bi­li­en, die zur Mie­te ste­hen. Gera­de bei Neu­ver­mie­tun­gen bedeu­tet das höhe­re Mietpreise.

Immo­bi­li­en­käu­fer, wel­che auch zu den Eigen­tü­mern zäh­len, kön­nen finan­zi­el­le Ver­lus­te erlei­den, wenn die gera­de erwor­be­nen Immo­bi­li­en wei­ter­hin an Wert ver­lie­ren. Kauf­in­ter­es­sen­ten soll­ten folg­lich die Ent­wick­lung der Immo­bi­li­en­prei­se und Finan­zie­rungs­kon­di­tio­nen im Blick behal­ten, da sie unter Umstän­den in die Lage gera­ten könn­ten, nicht genü­gend finan­zi­el­le Mit­tel für die Dar­le­hen zu besitzen.

Eigen­tü­mer, wel­che das Objekt bereits abbe­zahlt haben, bekom­men die Fol­gen dann zu spü­ren, wenn das Haus oder die Woh­nung ver­kauft wer­den soll oder zur Sicher­heit für einen Kre­dit dient. Wei­ter­hin kann es zu Kom­pli­ka­tio­nen kom­men, wenn von einer Anschluss­fi­nan­zie­rung Gebrauch gemacht wer­den muss, da die Kon­di­tio­nen wegen des gesun­ke­nen Immo­bi­li­en­wer­tes zuun­guns­ten der Kre­dit­neh­mer aus­fal­len. Soll­te in die­sem Sze­na­rio auch das Zins­ni­veau stei­gen und Haus­be­sit­zer kön­nen die Raten nicht mehr zah­len, sehen sie sich gezwun­gen, die Immo­bi­lie wie­der zu einem deut­lich gerin­ge­ren Preis zu ver­kau­fen. Ein wei­te­res eben­so nicht wün­schens­wer­tes Ereig­nis bestün­de in Form einer Zwangsversteigerung.

Wie zuvor bereits ange­ris­sen, tra­gen Eigen­heim­be­sit­zer, die beab­sich­ti­gen, Haus oder Eigen­tums­woh­nung zu ver­kau­fen, sehr gro­ße Schä­den davon. Es ist sehr wahr­schein­lich, dass mit dem Ver­kauf eine deut­lich gerin­ge­re Sum­mer erwirt­schaf­tet wer­den kann, als zum Kauf benö­tigt war. Ver­käu­fer soll­ten sich sicher sein und nur dann ver­kau­fen, wenn es kei­ne ande­re Wahl gibt oder erst wie­der, wenn sich die Zustän­de auf dem Markt eini­ger­ma­ßen nor­ma­li­siert haben.

Um sämt­li­che Risi­ken zu mini­mie­ren, soll­ten daher Anzei­chen einer Immo­bi­li­en­bla­se recht­zei­tig erkannt wer­den, damit Regu­lie­rungs­maß­nah­men in die Tat umge­setzt wer­den können.

Aktu­el­le Situa­ti­on auf dem deut­schen Immobilienmarkt

Momen­tan deu­ten laut der Bun­des­bank meh­re­re Indi­zi­en auf eine Über­be­wer­tung von Wohn­im­mo­bi­li­en hin. Dies wird unter ande­rem dar­an deut­lich, dass im ver­gan­ge­nen Jahr die Immo­bi­li­en­prei­se zwi­schen 15 und 40 Pro­zent über dem Preis, der “durch sozio­de­mo­gra­fi­sche und wirt­schaft­li­che Fun­da­men­tal­fak­to­ren ange­zeigt” lägen.

Auch der Mak­ler­ver­band IVD konn­te nach­wei­sen, dass Käu­fer sowohl gewerb­li­cher als auch pri­va­ter Immo­bi­li­en 2021 mit 353,2 Mil­li­ar­den Euro eine Rekord­sum­me aus­gab – so viel, wie zuvor noch nie. Dabei geht aus die­sen Hoch­rech­nun­gen nicht die Anzahl an gekauf­ten Häu­ser, Woh­nun­gen und ande­ren Immo­bi­li­en hervor.

Die gestie­ge­nen Immo­bi­li­en­prei­se, nicht nur in Deutsch­land, son­dern ganz Euro­pa, sei­en alar­mie­rend und deu­ten auf eine Über­be­wer­tung hin. Jedoch heißt es laut Anga­ben der Bun­des­bank auch, dass die Ein­schät­zung der Prei­se bei Wohn­im­mo­bi­li­en aktu­ell mit­un­ter auf­grund stark gestie­ge­ner Baupreise/ Mate­ri­al­prei­se unsi­cher seien.

Ob die meh­re­ren Fak­to­ren, die auf das Vor­han­den­sein einer Immo­bi­li­en­bla­se deu­ten, wirk­lich ernst­zu­neh­men sind, genau­er gesagt tat­säch­lich dafür spre­chen, ist schon seit gerau­mer Zeit umstrit­ten. Ein­deu­tig ist, dass bun­des­weit immer noch vie­le Woh­nun­gen feh­len und ein Nach­fra­ge­über­hang zugrun­de liegt.