Steigen die Preise auf dem Immobilienmarkt, ist dies nicht gleich ein Anzeichen für eine blühende Wirtschaft, sondern kann auch auf das Vorhandensein einer Immobilienblase hinweisen. Was das genau ist, worin mögliche Ursachen bestehen, welche Folgen eine Immobilienblase mit sich bringen können und ab wann eine Immobilie überbewertet ist, erfahren Sie hier.
Der Traum der eigenen Immobilie
Viele Menschen träumen davon, im Besitz einer eigenen Immobilie zu sein, welche letztlich auch von einem selbst bezogen wird. Eine Immobilie steht nicht nur für ein Zuhause, sondern repräsentiert auch persönlichen Erfolg, Stabilität und wird ebenfalls als eine Investition gesehen. Diese Zielsetzung ist jedoch mit vielen komplexen Herausforderungen versehen.
Dazu zählen die finanzielle Planung, die Suche, nicht nur nach einer geeigneten Wohnung oder Haus, sondern auch dem richtigen Standort, sowie allerlei bürokratische und rechtliche Angelegenheiten. Wer den Schritt wagen möchte, sollte sich dieser Sache sicher sein und sich aller möglichen Hürden im Vorhinein bewusst sein. Der gesamte Prozess ist geprägt von Entscheidungen, die sorgfältige Überlegungen erfordern.
Was nicht außer Acht gelassen werden darf, ist die Gefahr der Überbewertung von Immobilien. Eine Überhitzung des Marktes sollte trotz, mit der Erfüllung eines Lebenstraumes einhergehenden Emotionen, erkannt und berücksichtigt werden. Die selbst gesetzten finanziellen Grenzen, das Budget, sollte nicht bei der ersten Gelegenheit überschritten werden, nur weil das vermeintliche Traumobjekt gefunden wurde. Wir bewerten Ihre Immobilie und klären mit Ihnen zusammen alle offenen Fragen.
Was ist eine Immobilienblase?
Kurz und knapp gesagt beschreibt eine Immobilienblase einen wirtschaftlichen Zustand, in dem die Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum hinweg unverhältnismäßig schnell steigen. Die Gefahr besteht dann in übermäßigen Investitionen, welche von einem plötzlichen Einbruch der Preise gefolgt werden.
Ursachen
Damit eine Immobilienblase entsteht, spielt meist eine Mischung aus wirtschaftlichen, sozialen und psychologischen Faktoren eine tragende Rolle. Oft sind mehrere Ursachen miteinander verknüpft und sorgen gemeinsam für die Bildung einer derartigen Blase.
Zu den beiden am häufigsten auftretenden Ursachen gehören sowohl die zu lockere Kreditvergabe als auch Fehlanreize des Staats. Erstere, also kreditinduzierte Immobilienblasen entstehen, wenn das Immobilienfinanzierungs-Volumen steigt. Dies kann entweder durch eine Lockerung der Vergaberichtlinien oder bei niedrigen, genauer gesagt sinkenden Zinsen hervorgerufen werden.
Durch eine zu lockere Kreditvergabe gelangen mehr Interessenten in die Lage, sich eine Immobilie leisten zu können. Dadurch steigt die Nachfrage und mit ihr die Kaufpreise. Sinkende Darlehenskosten haben denselben Effekt: mehr Menschen können sich Kreditraten leisten, was automatisch mehr Nachfrager am Markt bedeutet.
Auch staatliche Fehlanreize können eine Immobilienblase begünstigen, wenn als Maßnahme zum Ausgleich der Schwankungen in der Wirtschaft Steuern im Rahmen einer Steuersubvention gesenkt werden. Steuererleichterungen beim Kauf von Immobilien führen gleichfalls dazu, dass es potenzielle Käufer gibt, die sich Häuser und Wohnungen leisten können. Folglich wächst die Nachfrage, der Markt wird knapper und die Preise werden stark erhöht.
Wann ist eine Immobilie überbewertet?
Wie kommt es zu platzenden Immobilienblasen?
Ähnlich wie bei Seifenblasen, die platzen, wenn sich zu viel Luft in der Blase befindet und sich die Oberflächenspannung verringert, können auch Immobilienblasen ein „böses Ende“ nehmen. Der genaue Zeitpunkt lässt sich nicht genau vorhersagen – vielmehr tritt es plötzlich ein; etwa, wenn die Nachfrage auf einmal nachlässt oder der Markt zur Abwechslung durch ein stark steigendes Angebot gekennzeichnet ist.
Ein möglicher Grund bestünde in der Verschärfung der Kreditvergabe, einer erhöhten Bautätigkeit, einem Anstieg der Kredite oder einer Ablehnung der Preise ausgehend von den Käufern. Eine geringere Nachfrage würde eine Abschwächung der Preisanstiege und auf lange Sicht auch eine Abwärtsbewegung der Kaufpreise bedeuten.
Dann lässt sich auch ein psychologischer Effekt, auf dem Markt beobachten, welches zum Platzen der Blase beisteuern kann. Einerseits möchten Verkäufer Ihre Häuser und Wohnungen noch zu einem guten Preis loswerden, jedoch sehen sich meist dazu gezwungen, diese günstiger anzubieten. Andererseits zögert und wartet die Käuferseite, da sie auf weiterhin fallende Preise hoffen. Herrscht ein Angebotsüberhang, führt das zu einem schnelleren Absinken der Immobilienpreise.
Wie macht sich das Platzen der Immobilienblase bemerkbar?
Es gibt unterschiedliche Anzeichen, die auf eine platzende Blase hindeuten. Eine Verkettung von Ereignissen wird plötzlich ausgelöst – die Nachfrage fällt abrupt und mit ihr die Immobilienpreise, die Bewertung von Immobilien sinkt ebenfalls, Verkäufer machen Verluste, Kreditkosten steigen, Zwangsversteigerungen oder voreilige Verkäufe werden durchgeführt, wodurch Immobilienpreise nur noch stärker sinken werden.
Folgen und Auswirkungen
Immobilienblasen wirken sich nicht nur auf die Wirtschaft, sondern auch auf die Lebensumstände von Menschen aus. Platzt die Blase, ist die Stabilität des gesamten Finanzsystems gefährdet. Darlehen können von Hausbesitzern nicht mehr bedient werden, da der Wert der Wohnimmobilien, unter dem der Schulden liegt, Banken können hohe Verluste erleiden, da sie oft stark in den Immobilienmarkt involviert und investiert sind.
Ferner könnte der Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten erschwert werden, wodurch die wirtschaftliche Erholung noch länger andauert. Des Weiteren kann ein abrupter Einbruch der Immobilienpreise in geringeren Einnahmen aus Grundsteuern und anderen immobilienbezogenen Abgaben resultieren, welches wiederum den Staat an der Finanzierung öffentlicher Dienstleistungen behindern kann.
Eine herabfallende Nachfrage sowie der damit verbundene Preisrückgang beeinträchtigt ebenfalls die Bauindustrie, da die Bauaktivität vernachlässigt wird, was nicht nur ein Rückgang der Beschäftigung, sondern auch zu wirtschaftlicher Unsicherheit bedeuten kann. Zu guter Letzt kann auch das Vertrauen, welches seitens der Verbraucher in die Wirtschaft gesteckt wird, geschwächt werden. Aufgrund der Zweifel in die Stabilität der Vermögenswerte kann bei Investitionen gezögert werden.
Was bedeutet es für Mieter, Käufer, Verkäufer und Eigentümer?
Steigende Zinsen und sinkende Nachfrage verursachen eine höhere Nachfrage nach Immobilien, die zur Miete stehen. Gerade bei Neuvermietungen bedeutet das höhere Mietpreise.
Immobilienkäufer, welche auch zu den Eigentümern zählen, können finanzielle Verluste erleiden, wenn die gerade erworbenen Immobilien weiterhin an Wert verlieren. Kaufinteressenten sollten folglich die Entwicklung der Immobilienpreise und Finanzierungskonditionen im Blick behalten, da sie unter Umständen in die Lage geraten könnten, nicht genügend finanzielle Mittel für die Darlehen zu besitzen.
Eigentümer, welche das Objekt bereits abbezahlt haben, bekommen die Folgen dann zu spüren, wenn das Haus oder die Wohnung verkauft werden soll oder zur Sicherheit für einen Kredit dient. Weiterhin kann es zu Komplikationen kommen, wenn von einer Anschlussfinanzierung Gebrauch gemacht werden muss, da die Konditionen wegen des gesunkenen Immobilienwertes zuungunsten der Kreditnehmer ausfallen. Sollte in diesem Szenario auch das Zinsniveau steigen und Hausbesitzer können die Raten nicht mehr zahlen, sehen sie sich gezwungen, die Immobilie wieder zu einem deutlich geringeren Preis zu verkaufen. Ein weiteres ebenso nicht wünschenswertes Ereignis bestünde in Form einer Zwangsversteigerung.
Wie zuvor bereits angerissen, tragen Eigenheimbesitzer, die beabsichtigen, Haus oder Eigentumswohnung zu verkaufen, sehr große Schäden davon. Es ist sehr wahrscheinlich, dass mit dem Verkauf eine deutlich geringere Summer erwirtschaftet werden kann, als zum Kauf benötigt war. Verkäufer sollten sich sicher sein und nur dann verkaufen, wenn es keine andere Wahl gibt oder erst wieder, wenn sich die Zustände auf dem Markt einigermaßen normalisiert haben.
Um sämtliche Risiken zu minimieren, sollten daher Anzeichen einer Immobilienblase rechtzeitig erkannt werden, damit Regulierungsmaßnahmen in die Tat umgesetzt werden können.
Aktuelle Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt
Momentan deuten laut der Bundesbank mehrere Indizien auf eine Überbewertung von Wohnimmobilien hin. Dies wird unter anderem daran deutlich, dass im vergangenen Jahr die Immobilienpreise zwischen 15 und 40 Prozent über dem Preis, der „durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt“ lägen.
Auch der Maklerverband IVD konnte nachweisen, dass Käufer sowohl gewerblicher als auch privater Immobilien 2021 mit 353,2 Milliarden Euro eine Rekordsumme ausgab – so viel, wie zuvor noch nie. Dabei geht aus diesen Hochrechnungen nicht die Anzahl an gekauften Häuser, Wohnungen und anderen Immobilien hervor.
Die gestiegenen Immobilienpreise, nicht nur in Deutschland, sondern ganz Europa, seien alarmierend und deuten auf eine Überbewertung hin. Jedoch heißt es laut Angaben der Bundesbank auch, dass die Einschätzung der Preise bei Wohnimmobilien aktuell mitunter aufgrund stark gestiegener Baupreise/ Materialpreise unsicher seien.
Ob die mehreren Faktoren, die auf das Vorhandensein einer Immobilienblase deuten, wirklich ernstzunehmen sind, genauer gesagt tatsächlich dafür sprechen, ist schon seit geraumer Zeit umstritten. Eindeutig ist, dass bundesweit immer noch viele Wohnungen fehlen und ein Nachfrageüberhang zugrunde liegt.
