Funk­tio­niert die Hei­zung in der Miet­woh­nung nicht oder bleibt zu kühl, um eine ange­mes­se­ne Tem­pe­ra­tur zu errei­chen, kann ein Hei­zungs­aus­fall vor­lie­gen. So kann unter Umstän­den ein Recht auf Miet­min­de­rung bestehen. Anders als man bei Miet­ver­hält­nis­sen ver­mu­ten könn­te, ist das Pro­blem mit einer unzu­rei­chend funk­tio­nie­ren­den Hei­zung der häu­figs­te Grund der Mie­ter einen Rechts­an­walt für Miet­recht aufzusuchen.

Die Heiz­pflicht des Vermieters

Der Ver­mie­ter ist gesetz­lich ver­pflich­tet für die Beheiz­bar­keit der ver­mie­te­ten Räu­me zu sor­gen. Die Art der Behei­zung kann er sich aus­su­chen. Wech­selt er aber von einer Zen­tral­hei­zung zu einer Gas­eta­gen­hei­zung, hat er sich die Erlaub­nis des Mie­ters ein­zu­ho­len, denn in die­sem Fall wäre der Mie­ter dazu ver­pflich­tet, sich einen eige­nen Ener­gie­ver­sor­ger zu suchen.

Die Heiz­pe­ri­ode und Raumtemperaturen

Wenn im Miet­ver­trag kei­ne Rege­lung getrof­fen wur­de gilt er übli­che Zeit­raum der Behei­zung vom 01.10. bis zum 30.04 des Folgejahres.
Wäh­rend der Heiz­pe­ri­ode gilt folgendes:

  • Wohn­zim­mer­tem­pe­ra­tur von 06.00 Uhr bis 23.00 Uhr min­des­tens 20 Grad Celsius
  • In der Zeit von 23.00 Uhr bis 06.00 Uhr eine Tem­pe­ra­tur von 18 Grad Celsius
  • (BGH Urteil vom 15.05.1991 Az. VIII ZR 38/90)
  • Bade­zim­mer­tem­pe­ra­tur von 06.00 bis 23.00 min­des­tens 21 Grad Celsius
  • In der Zeit von 23.00 Uhr bis 06.00 Uhr eine Tem­pe­ra­tur von 18 Grad Celsius

Auch für Büros und Gewer­be­räu­me und Kaf­fee­stu­ben ist eine Raum­tem­pe­ra­tur von min­des­tens 20 Grad Cel­si­us vor­ge­schrie­ben. Die Rege­lung gilt nicht für Gewer­be­räu­me, die nicht zum dau­er­haf­ten Auf­ent­halt für Men­schen bestimmt sind, wie zum Bei­spiel Lagerhallen.

Die Miet­min­de­rung bei Aus­fall der Heizung

Der Ver­mie­ter muss auch für den Aus­fall der Hei­zung auf­kom­men, wenn er einen Ver­trag mit einem  kom­mu­na­len Ener­gie­an­bie­ter abge­schlos­sen hat und die­ser sei­nen Lie­fer­ver­trag nicht erfüllt. Um eine Miet­min­de­rung gel­tend machen zu wol­len, muss der Mie­ter den Man­gel an der Hei­zungs­an­la­ge anzei­gen. Liegt dage­gen nur ein kur­zer Aus­fall der Hei­zung vor oder eine vor­über­ge­hen­de Unter­bre­chung der Heiz­leis­tung liegt gemäß Miet­recht nur ein uner­heb­li­cher Man­gel vor, der zu kei­ner Min­der­min­de­rung berech­tigt. (BGH 20.06.2004 Az. XII ZR 251/02) Soll­te die Hei­zungs­an­la­ge in den Som­mer­mo­na­ten aus­fal­len, oder der Ver­mie­ter mit Heiz­ra­dia­to­ren eine vor­über­ge­hen­de Stö­rung aus­glei­chen, um die Raum­tem­pe­ra­tur  gewähr­leis­ten, besteht auch kein Anspruch auf Mietminderung.

Die feh­len­de Beheiz­bar­keit und der Kom­plett­aus­fall der Heizung

Bei feh­len­der Beheiz­bar­keit inner­halb der Heiz­pe­ri­ode kann eine Miet­min­de­rung von min­des­tens 75% gerecht­fer­tigt sein nach einem Urteil des Land­ge­richt Ber­lin vom 10.01.1992 Az. 64S 291/91. Im Jahr 2002 recht­fer­tig­te das glei­che Gericht eine Miet­min­de­rung von 70%, denn das Feh­len einer Hei­zungs­an­la­ge in der Heiz­pe­ri­ode stellt einen erheb­li­chen Man­gel an der Miet­sa­che dar. Auch das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg stell­te in sei­nem Urteil vom 07.06.2013 Az. 216 C 7/13 fest, dass eine feh­len­de Beheiz­bar­keit von Wohn­räu­men zu einer Miet­min­de­rung von 70% füh­ren muss.

Wenn die Woh­nung nicht warm wird

Auch wenn in der Woh­nung ein­zel­ne Heiz­kör­per ganz aus­fal­len oder nur unge­nü­gend warm wer­den und die vor­ge­schrie­be­ne Raum­tem­pe­ra­tur dadurch nicht erreicht wird, liegt im Miet­recht ein Man­gel der Miet­sa­che vor. Aber da die Fra­ge nach einer pau­scha­len Miet­min­de­rung in sol­chen Fäl­len nicht beant­wor­tet wer­den kann, muss die Höhe der Miet­min­de­rung von Fall zu Fall ent­schie­den wer­den. Selbst wenn die Min­dest­tem­pe­ra­tur von 20 Grad Cel­si­us für die Dau­er von meh­re­ren Stun­den um mehr als 2 Grad Cel­si­us unter­schrit­ten wird, recht­fer­tigt das eine Miet­min­de­rung von 10% der Brut­to­mie­te, so ein Urteil des Amts­ge­rich­tes Pots­dam vom 30.04.2012 (Az. 23 C 236/10).

Wer­den dage­gen in einer Gast­stät­te mit Kun­den­ver­kehr in den Win­ter­mo­na­ten inner­halb der Öff­nungs­zei­ten die Gast­räu­me nicht wär­mer als 18 Grad Cel­si­us, kann der Päch­ter eine Miet­min­de­rung von min­des­tens 36% gel­tend machen; so hat das Kam­mer­ge­richt im Jahr 2002 geurteilt.

Die Hei­zung macht Geräusche

Tre­ten in der Hei­zungs­an­la­ge, beson­ders nachts, Rausch- und Klopf­ge­räu­sche auf, ist die damit ver­bun­de­ne Stö­rung ein erheb­li­cher Miet­man­gel, beson­ders wenn sie den Mie­ter um den Schlaf brin­gen. Ein stän­di­ges oder immer wie­der­keh­ren­des Geräusch, dass deut­lich wahr­zu­neh­men ist, kann zu einer Miet­min­de­rung füh­ren. Aber die Rechts­auf­fas­sun­gen zu die­sem The­ma wei­chen sehr von­ein­an­der ab. Das Land­ge­richt Mann­heim hat zu dem The­ma ent­schie­den (23.11.1977 Az. 4 S95/77), dass der Mie­ter, falls die Geräu­sche im Schlaf­zim­mer wahr­ge­nom­men wer­den, eine Miet­min­de­rung vor­neh­men darf. Sie beträgt 75% des auf das Schlaf­zim­mer ent­fal­len­den Qua­drat­me­ter­miet­zin­ses. Das Land­ge­richt Osna­brück dage­gen hat dem Mie­ter in einem Urteil vom 11.07.2018 (Az. 1 S 317/17) im ähn­li­chen Fall eine Miet­min­de­rung von 25% auf den Gesamt­miet­zins zugesprochen.

Grund­sätz­li­ches 

Vor einer Män­gel­an­zei­ge oder gar einer Miet­min­de­rung wegen einer defek­ten Hei­zung soll­ten die Mie­ter immer das Gespräch mit dem Ver­mie­ter suchen. Der Ver­mie­ter ist sich sehr wohl im Kla­ren dar­über, dass eine defek­te Hei­zungs­an­la­ge auch der Bau­sub­stanz einen Scha­den zufü­gen kann, etwa durch Schim­mel­bil­dung in den Räu­men. Wer die Mie­te zu stark oder ohne Grund min­dert, geht das Risi­ko ein, im Extrem­fall den Miet­ver­trag zu ver­lie­ren. Wenn der Mie­ter einen unver­hält­nis­mä­ßig hohen Bei­trag von sei­ner Mie­te sub­tra­hiert oder aus sons­ti­gen Grün­den die Miet­zah­lung zu Unrecht kürzt, ris­kiert er die Kün­di­gung. Der Mie­ter muss dem Ver­mie­ter eine ange­mes­se­ne Frist zur Repa­ra­tur der Hei­zung ein­räu­men. Gesetz­lich ist das zwar nicht fest­ge­legt, aber drei bis vier Tage wer­den als ange­mes­sen ange­se­hen. Nach Ver­strei­chen die­ser Frist kann der Mie­ter per­sön­lich einen Instal­la­teur beauf­tra­gen und die Kos­ten der Repa­ra­tur dem Ver­mie­ter in Rech­nung stellen.

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