Funktioniert die Heizung in der Mietwohnung nicht oder bleibt zu kühl, um eine angemessene Temperatur zu erreichen, kann ein Heizungsausfall vorliegen. So kann unter Umständen ein Recht auf Mietminderung bestehen. Anders als man bei Mietverhältnissen vermuten könnte, ist das Problem mit einer unzureichend funktionierenden Heizung der häufigste Grund der Mieter einen Rechtsanwalt für Mietrecht aufzusuchen.
Die Heizpflicht des Vermieters
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet für die Beheizbarkeit der vermieteten Räume zu sorgen. Die Art der Beheizung kann er sich aussuchen. Wechselt er aber von einer Zentralheizung zu einer Gasetagenheizung, hat er sich die Erlaubnis des Mieters einzuholen, denn in diesem Fall wäre der Mieter dazu verpflichtet, sich einen eigenen Energieversorger zu suchen.
Die Heizperiode und Raumtemperaturen
Wenn im Mietvertrag keine Regelung getroffen wurde gilt er übliche Zeitraum der Beheizung vom 01.10. bis zum 30.04 des Folgejahres.
Während der Heizperiode gilt folgendes:
- Wohnzimmertemperatur von 06.00 Uhr bis 23.00 Uhr mindestens 20 Grad Celsius
- In der Zeit von 23.00 Uhr bis 06.00 Uhr eine Temperatur von 18 Grad Celsius
- (BGH Urteil vom 15.05.1991 Az. VIII ZR 38/90)
- Badezimmertemperatur von 06.00 bis 23.00 mindestens 21 Grad Celsius
- In der Zeit von 23.00 Uhr bis 06.00 Uhr eine Temperatur von 18 Grad Celsius
Auch für Büros und Gewerberäume und Kaffeestuben ist eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad Celsius vorgeschrieben. Die Regelung gilt nicht für Gewerberäume, die nicht zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen bestimmt sind, wie zum Beispiel Lagerhallen.
Die Mietminderung bei Ausfall der Heizung
Der Vermieter muss auch für den Ausfall der Heizung aufkommen, wenn er einen Vertrag mit einem kommunalen Energieanbieter abgeschlossen hat und dieser seinen Liefervertrag nicht erfüllt. Um eine Mietminderung geltend machen zu wollen, muss der Mieter den Mangel an der Heizungsanlage anzeigen. Liegt dagegen nur ein kurzer Ausfall der Heizung vor oder eine vorübergehende Unterbrechung der Heizleistung liegt gemäß Mietrecht nur ein unerheblicher Mangel vor, der zu keiner Minderminderung berechtigt. (BGH 20.06.2004 Az. XII ZR 251/02) Sollte die Heizungsanlage in den Sommermonaten ausfallen, oder der Vermieter mit Heizradiatoren eine vorübergehende Störung ausgleichen, um die Raumtemperatur gewährleisten, besteht auch kein Anspruch auf Mietminderung.
Die fehlende Beheizbarkeit und der Komplettausfall der Heizung
Bei fehlender Beheizbarkeit innerhalb der Heizperiode kann eine Mietminderung von mindestens 75% gerechtfertigt sein nach einem Urteil des Landgericht Berlin vom 10.01.1992 Az. 64S 291/91. Im Jahr 2002 rechtfertigte das gleiche Gericht eine Mietminderung von 70%, denn das Fehlen einer Heizungsanlage in der Heizperiode stellt einen erheblichen Mangel an der Mietsache dar. Auch das Amtsgericht Charlottenburg stellte in seinem Urteil vom 07.06.2013 Az. 216 C 7/13 fest, dass eine fehlende Beheizbarkeit von Wohnräumen zu einer Mietminderung von 70% führen muss.
Wenn die Wohnung nicht warm wird
Auch wenn in der Wohnung einzelne Heizkörper ganz ausfallen oder nur ungenügend warm werden und die vorgeschriebene Raumtemperatur dadurch nicht erreicht wird, liegt im Mietrecht ein Mangel der Mietsache vor. Aber da die Frage nach einer pauschalen Mietminderung in solchen Fällen nicht beantwortet werden kann, muss die Höhe der Mietminderung von Fall zu Fall entschieden werden. Selbst wenn die Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius für die Dauer von mehreren Stunden um mehr als 2 Grad Celsius unterschritten wird, rechtfertigt das eine Mietminderung von 10% der Bruttomiete, so ein Urteil des Amtsgerichtes Potsdam vom 30.04.2012 (Az. 23 C 236/10).
Werden dagegen in einer Gaststätte mit Kundenverkehr in den Wintermonaten innerhalb der Öffnungszeiten die Gasträume nicht wärmer als 18 Grad Celsius, kann der Pächter eine Mietminderung von mindestens 36% geltend machen; so hat das Kammergericht im Jahr 2002 geurteilt.
Die Heizung macht Geräusche
Treten in der Heizungsanlage, besonders nachts, Rausch- und Klopfgeräusche auf, ist die damit verbundene Störung ein erheblicher Mietmangel, besonders wenn sie den Mieter um den Schlaf bringen. Ein ständiges oder immer wiederkehrendes Geräusch, dass deutlich wahrzunehmen ist, kann zu einer Mietminderung führen. Aber die Rechtsauffassungen zu diesem Thema weichen sehr voneinander ab. Das Landgericht Mannheim hat zu dem Thema entschieden (23.11.1977 Az. 4 S95/77), dass der Mieter, falls die Geräusche im Schlafzimmer wahrgenommen werden, eine Mietminderung vornehmen darf. Sie beträgt 75% des auf das Schlafzimmer entfallenden Quadratmetermietzinses. Das Landgericht Osnabrück dagegen hat dem Mieter in einem Urteil vom 11.07.2018 (Az. 1 S 317/17) im ähnlichen Fall eine Mietminderung von 25% auf den Gesamtmietzins zugesprochen.
Grundsätzliches
Vor einer Mängelanzeige oder gar einer Mietminderung wegen einer defekten Heizung sollten die Mieter immer das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Der Vermieter ist sich sehr wohl im Klaren darüber, dass eine defekte Heizungsanlage auch der Bausubstanz einen Schaden zufügen kann, etwa durch Schimmelbildung in den Räumen. Wer die Miete zu stark oder ohne Grund mindert, geht das Risiko ein, im Extremfall den Mietvertrag zu verlieren. Wenn der Mieter einen unverhältnismäßig hohen Beitrag von seiner Miete subtrahiert oder aus sonstigen Gründen die Mietzahlung zu Unrecht kürzt, riskiert er die Kündigung. Der Mieter muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Reparatur der Heizung einräumen. Gesetzlich ist das zwar nicht festgelegt, aber drei bis vier Tage werden als angemessen angesehen. Nach Verstreichen dieser Frist kann der Mieter persönlich einen Installateur beauftragen und die Kosten der Reparatur dem Vermieter in Rechnung stellen.
Bei weiteren Fragen: nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.