Wollen Eigentümer ihre Immobilien privat verkaufen, erhoffen sie sich dadurch, sich so die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, sparen zu können, die abhängig vom Bundesland meist zwischen 5,95 % und 7,14 % liegt. Dafür ist der Hausverkauf ohne einen professionellen Makler mit sehr viel Zeitaufwand und Mühe verbunden. Ob man sich das wirklich selbst zutraut, sollte man im Vorhinein gründlich bedenken, da viele Risiken mit dem Verkauf verbunden sind.
Was gibt es beim privaten Hausverkauf zu beachten?
Von der Entscheidung des Verkäufers, das Haus in andere Hände geben zu wollen bis zur tatsächlichen Schlüsselübergabe sind viele Schritte notwendig und dieser langwierige Prozess kann sich über einen Zeitraum von bis zu mehreren Monaten und sogar noch längere Zeit strecken. Mögliche Gründe für den Hausverkauf könnten unter anderem ein Umzug in eine größere oder andere (bessere) Immobilie, eine Scheidung/ Trennung vom Partner sein oder aus beruflichen oder finanziellen Gründen erfolgen. Sicher ist, dass Verkäufer den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie wollen und wenn möglich auch recht schnell.
Im Groben läuft der Hausverkauf wie folgt ab:
- Festlegen des Werts der Immobilie
- Vorbereiten des Hauses, mögliche Renovierungsarbeiten
- Erstellen eines Exposés
- Inserieren des Objekts/ Angebots
- Besichtigung des Hauses von Interessenten
- Verhandeln mit potenziellen Käufern
- Prüfen der Bonität der Kaufinteressenten
- Ausmachen eines notariellen Termins
- Aushandeln und Abschließen des Vertrags
- Verkauf, Schlüsselübergabe und Umzug
Als Laie sind das sehr viele Dinge, auf die geachtet werden muss, damit Käufer und Verkäufer ins Geschäft miteinander kommen und die Zufriedenheit beider Parteien gewährleistet ist. Typische Fehler ohne die Zusammenarbeit mit einem Makler können mit guter Vorbereitung vermieden werden.
Möglichst genaue Wertermittlung
Zwar lässt sich mittlerweile mithilfe von bestimmten Softwares auch von Nicht-Experten eine Immobilienbewertung durchführen, allerdings entsprechen diese meist nicht dem tatsächlichen Wert, geschweige denn, sie kommen nah ran. Viele Faktoren spielen eine Rolle bei der Ermittlung, darunter:
- Lage
- Größe
- Immobilientyp
- Baujahr
- Zustand
- Ausstattung
- Raumzuschnitt
- umliegende Infrastruktur und mögliche Anbindung zum öffentlichen Personennahverkehr
aber vor allem
- Angebot und Nachfrage am regionalen Immobilienmarkt.
Ein guter Makler, der mit der Umgebung vertraut ist, kennt die ortsüblichen Preise und setzt einen angemessenen Wert für Ihr Haus an. Falls kein Makler beauftragt wurde, ist auch professionelle Unterstützung durch zertifizierte und ausgebildete Gutachter möglich, die nur für die Immobilienbewertung zuständig sind. Verzichten Verkäufer allerdings auf jegliche Unterstützung, könnte sich dies bei einer Fehleinschätzung negativ auf den Hausverkauf auswirken.
Besitzer haben eine emotionale Bindung zu dem Grundstück oder dem Objekt, da sie dieses selbst einmal bewohnt haben und dies kann dazu führen, dass der Wert auf der einen Seite zu hoch angesetzt wird, was mögliche Käufer abschreckt und das Haus zum Ladenhüter wird. Durch einen zu hohen Verkaufspreis kann kein hohes Anfrageaufkommen generiert werden, da sich Interessenten aufgrund der vielen Vergleiche normalerweise gut auskennen.
Ist der Preis wiederum zu niedrig gewählt, so müssen Verkäufer mit Verlusten rechnen, welches natürlich nicht wünschenswert ist. Beide Extremen sind sehr unvorteilhaft, was eine genaue Wertermittlung der Immobilie von großer Bedeutung macht. Es sollte nicht an den falschen Stellen gespart werden, da der Hausverkauf nur noch weiter in die Länge gezogen wird. Nur ein Bruchteil der Immobilien auf Portalen sind Privatverkäufe und diese sind durchschnittlich mehr als doppelt so lange online als die, die von Maklern angeboten werden.
Die richtige Vermarktung
Ein paar spontane Bilder von dem Haus oder der Wohnung und ein kurzer Text reichen nicht aus, wenn das Objekt gut sichtbar sein und seinen Weg zu tatsächlichen Interessenten finden soll. Für eine gute Sichtbarkeit und Reichweite sollte die Immobilie auf mehrere Online-Portale gestellt und vielleicht auch in der örtlichen Zeitung inseriert werden.
Für einen guten Online-Auftritt sollten genügend Bilder zur Verfügung stehen, die auch von guter Qualität sind. Sie sollten das Objekt sowohl von seiner schönsten Seite als auch möglichst realistisch zeigen und somit bestehende Mängel auch einbeziehen. Am besten ist es, wenn tagsüber bei guten Lichtverhältnissen die Aufnahmen gemacht werden.
Ebenso sollte hierbei aber auch bei den Besichtigungen die Immobilie einladend wirken und nicht unaufgeräumt. Private Gegenstände sollten weggeräumt und bei Bedarf auch Home Staging angewandt werden, damit Käufer das wahre Potenzial erkennen.
Verkaufsstrategie
Ein Makler weiß genau, worauf zu achten ist und worauf Interessenten schauen. Auch das Verfassen von ansprechenden Beschreibungstexten erfolgt ohne Weiteres, da dies zur Routine gehört. Es wird auch darauf geachtet, dass alle Angaben wahrheitsgemäß sind und sich das Exposé die richtigen Käufer richtet.
Je nachdem, welche Zielgruppe definiert wurde, lohnen sich gute Bilder auf gängigen Portalen mehr als eine aussagekräftige Anzeige im lokalen Kreisanzeiger. Auch der Zeitpunkt, zu dem man eine Immobilie verkaufen sollte, ist nicht ganz unwichtig
Ferner können Makler mit ihrer Kundenkenntnis und ihrem Know-how gut einschätzen, ob bei Besichtigern ein tatsächliches Interesse besteht oder es sich nur um einen Fall von Besichtigungstourismus handelt.
Kommunikation mit Käufern
Beim privaten Hausverkauf ist der Verkäufer alleiniger Ansprechpartner für Besichtigungen, Verhandlungen, etc. Dadurch muss dieser für mögliche Käufer bei Absprachen, Terminvereinbarungen, Fragen verfügbar sein und letztendlich auch sein Verhandlungstalent und Durchsetzungsvermögen unter Beweis stellen. All dies nimmt nicht nur eine Menge Zeit in Anspruch, sondern erfordert auch gute Kommunikationsfähigkeiten.
Gerade bei Verhandlungsgesprächen erweisen sich Makler als besonders hilfreich, da das Verhältnis von Käufer zu Verkäufer oft angespannt ist, da Verkäufer durch die emotionale Bindung einen höheren Kaufpreis als Käufer erwarten. Ein Dritter ermöglicht eine neutrale Grundlage und Verhandlungsbasis und schafft es in vielen Fällen leichter, einen guten Kompromiss zu finden, sodass die alten Eigentümer ihre Immobilie zu angemessenen Preisen verkaufen.
Vor den Verhandlungen
Hat man schließlich mehrere Interessenten für das Haus und es bestehen ernste Verkaufsabsichten, sollte noch vor den Verkaufsverhandlungen die Bonität der Käufer geprüft werden, um sicherzugehen, dass der potenzielle Käufer über die finanziellen Mittel, also das nötige Geld verfügt, um das Haus zu kaufen.
Notwendige Dokumente für den Notartermin
Wenn kein Makler zur Stelle ist, müssen private Verkäufer eigener Immobilien selbst die nötigen Dokumente und Papiere mit wichtigen Informationen verschaffen und bei dem Kauf bzw. Verkauf vorlegen. Dazu zählen u. a.
- Energieausweis,
- Grundrisse und Lageplan,
- Bebauungsplan,
- Grundbuchauszug,
- evtl. Nachweis über Grundschuld/ für die Belastungsfreiheit des Grundstücks,
- Wohnflächen- und Grundstückberechnungen und
- Belege zu erfolgten Sanierungs- und Wartungsarbeiten.
Die Vorlage des Energieausweises ist von großer Bedeutung, da 2014 die Vorlagepflicht eingeführt wurde und bei einem Verstoß im schlimmsten Fall ein Bußgeld von bis zu 10.000 € anfallen kann. Der Energieausweis wird nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei Vermietung oder Verpachtung gebraucht und 10 Jahre lang gültig.
Private Verkäufer müssen einerseits wissen, welche notwendigen Unterlagen sie genau benötigen und dann auch die Zeit aufwenden, alle zu sammeln. Herrscht keinerlei Vorwissen, ist eine sorgfältige Recherche unumgänglich und essenziell, um bei dem privaten Hausverkauf nicht unvorbereitet und somit unseriös oder nicht professionell genug zu wirken.
Wofür ist der Notar zuständig und wer zahlt ihn?
Bei einem Hauskauf muss in Deutschland der Kaufvertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der notarielle Kaufvertrag reduziert im Normalfall Risiken für beide Parteien, sowohl Käufer als auch Verkäufer und ist bis zum Verkaufszeitpunkt bindend. Allerdings sind Notare nur dazu verpflichtet, einen formal korrekten und gesetzlich einwandfreien Vertrag fertigzustellen.
Genaue Verkaufsdetails und vorab bereits getroffene mündliche Einigungen werden von den Vertragsparteien selbst geäußert und in der notariellen Beurkundung dargelegt.
Engagiert etwa der Interessent den Notar, so ist es durchaus möglich, dass im Vertrag Klauseln zum Vorteil der einen Partei formuliert werden. Während Laien nicht mit der juristischen Sprache vertraut sind, wissen Makler genau, dass die Auswirkungen je nach Formulierung groß ausfallen können. Im Übrigen kommen normalerweise die Käufer für die Notarkosten auf, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt sind.
Aufklärungspflicht/ Informationspflicht
Gerade, wenn es um den Kaufvertrag und das Rechtliche geht, verfügt ein professioneller Makler zweifelsohne über ausführliches Fachwissen und kann den Eigentümer des Hauses oder des Grundstücks beraten und darauf achten, dass im Kaufvertrag beim Notar alles rechter Dinge zugeht und einen erfolgreichen Verkauf in die Wege leiten.
Ohne hingegen ist dem Privatverkäufer die Verantwortung selbst überlassen. So muss der Eigentümer im Rahmen der Aufklärungspflicht potenzielle Käufer über
- Mängel an der Immobilie,
- bestehende Mietverhältnisse
- Wohn- und Wegerechte,
- Grundschulden, Hypotheken und
- Rechte von Dritten an dem Objekt
informieren. Die Aufklärungspflicht greift erst dann, wenn der Käufer den Eigentümer konkret nach der Beschaffenheit des Objekts befragt, während die unaufgeforderte Aufklärungspflicht beispielsweise beim
- Fehlen von Baugenehmigungen,
- Bestehen einer Mietpreisbindung oder
- Verbauen von gesundheitsschädlichen Baumaterialien
den Verkäufer trifft (Bundesgerichtshof; Aktenzeichen V ZR 100/02, 112/96, 30/08). Diese Tatsachen sind für die Kaufentscheidung des Käufers von wesentlicher Bedeutung und dürfen nicht vorsätzlich verschwiegen werden.
Je nach Beweislage kann dem Eigentümer der Immobilie eine arglistige Täuschung nachgewiesen werden, was eine Rückabwicklung des Geschäfts (Vertragsauflösung) oder eine Forderung nach Schadensersatz bedeuten kann. Erfahrene Makler können noch vor dem Hausverkauf und des Inserierens vorschlagen, an welchen Stellen sich eine Beseitigung der Mängel lohnt.
Drei-Objekt-Grenze beim Hausverkauf
Als privater Verkäufer von Immobilien muss man neben der Spekulationssteuer, die bei Immobilien und Grundstücken innerhalb von zehn Jahren gekauft und wieder verkauft werden, auch auf die Drei-Objekt-Grenze Rücksicht nehmen. Wird innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkauft, ist dies als gewerblicher Immobilienhandel einzustufen. In diesem Fall wird der Gewinn versteuert und ein Gewerbe muss angemeldet werden. Werden allerdings auf einem Grundstück über zwei Häuser verkauft, wird dies nicht als gewerblicher Handel angesehen.
Fazit
Beim privaten Hausverkauf sollte man genügend Zeit investieren und sich ausreichend vorbereiten. Ohne die professionelle Unterstützung eines Maklers übernimmt man viel Verantwortung und ein großes Maß an verschiedenen Aufgaben. Im Gegensatz zu den Experten, deren Vollzeit-Job es ist, haben Privatpersonen schließlich noch ein anderes berufliches Leben, mit dem sie Ihr Dasein als Hausverkäufer vereinbaren müssen.
Die Kooperation mit einem Makler gibt nicht nur Sicherheit, sondern hat auch das Sparen von Mühe und Zeit in Folge. Zwar fällt die Maklerprovision an, doch ein Experte kann für einen höheren Preis, welches wünschenswert für den Verkäufer ist, eine gute Vermarktung sorgen und Sie vor rechtlichen Gefahren bewahren.
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