Wol­len Eigen­tü­mer ihre Immo­bi­li­en pri­vat ver­kau­fen, erhof­fen sie sich dadurch, sich so die Mak­ler­pro­vi­si­on, auch Mak­ler­cour­ta­ge genannt, spa­ren zu kön­nen, die abhän­gig vom Bun­des­land meist zwi­schen 5,95 % und 7,14 % liegt. Dafür ist der Haus­ver­kauf ohne einen pro­fes­sio­nel­len Mak­ler mit sehr viel Zeit­auf­wand und Mühe ver­bun­den. Ob man sich das wirk­lich selbst zutraut, soll­te man im Vor­hin­ein gründ­lich beden­ken, da vie­le Risi­ken mit dem Ver­kauf ver­bun­den sind.

Was gibt es beim pri­va­ten Haus­ver­kauf zu beachten?

Von der Ent­schei­dung des Ver­käu­fers, das Haus in ande­re Hän­de geben zu wol­len bis zur tat­säch­li­chen Schlüs­sel­über­ga­be sind vie­le Schrit­te not­wen­dig und die­ser lang­wie­ri­ge Pro­zess kann sich über einen Zeit­raum von bis zu meh­re­ren Mona­ten und sogar noch län­ge­re Zeit stre­cken. Mög­li­che Grün­de für den Haus­ver­kauf könn­ten unter ande­rem ein Umzug in eine grö­ße­re oder ande­re (bes­se­re) Immo­bi­lie, eine Scheidung/ Tren­nung vom Part­ner sein oder aus beruf­li­chen oder finan­zi­el­len Grün­den erfol­gen. Sicher ist, dass Ver­käu­fer den best­mög­li­chen Preis für Ihre Immo­bi­lie wol­len und wenn mög­lich auch recht schnell.

Im Gro­ben läuft der Haus­ver­kauf wie folgt ab:

  1. Fest­le­gen des Werts der Immobilie
  2. Vor­be­rei­ten des Hau­ses, mög­li­che Renovierungsarbeiten
  3. Erstel­len eines Exposés
  4. Inse­rie­ren des Objekts/ Angebots
  5. Besich­ti­gung des Hau­ses von Interessenten
  6. Ver­han­deln mit poten­zi­el­len Käufern
  7. Prü­fen der Boni­tät der Kaufinteressenten
  8. Aus­ma­chen eines nota­ri­el­len Termins
  9. Aus­han­deln und Abschlie­ßen des Vertrags
  10. Ver­kauf, Schlüs­sel­über­ga­be und Umzug

Als Laie sind das sehr vie­le Din­ge, auf die geach­tet wer­den muss, damit Käu­fer und Ver­käu­fer ins Geschäft mit­ein­an­der kom­men und die Zufrie­den­heit bei­der Par­tei­en gewähr­leis­tet ist. Typi­sche Feh­ler ohne die Zusam­men­ar­beit mit einem Mak­ler kön­nen mit guter Vor­be­rei­tung ver­mie­den werden.

Privater Hausverkauf - Das sind die Risiken 2

Mög­lichst genaue Wertermittlung

Zwar lässt sich mitt­ler­wei­le mit­hil­fe von bestimm­ten Soft­wares auch von Nicht-Exper­ten eine Immo­bi­lien­be­wer­tung durch­füh­ren, aller­dings ent­spre­chen die­se meist nicht dem tat­säch­li­chen Wert, geschwei­ge denn, sie kom­men nah ran. Vie­le Fak­to­ren spie­len eine Rol­le bei der Ermitt­lung, darunter:

  • Lage
  • Grö­ße
  • Immo­bi­li­en­typ
  • Bau­jahr
  • Zustand
  • Aus­stat­tung
  • Raum­zu­schnitt
  • umlie­gen­de Infra­struk­tur und mög­li­che Anbin­dung zum öffent­li­chen Personennahverkehr

aber vor allem

  • Ange­bot und Nach­fra­ge am regio­na­len Immobilienmarkt.

Ein guter Mak­ler, der mit der Umge­bung ver­traut ist, kennt die orts­üb­li­chen Prei­se und setzt einen ange­mes­se­nen Wert für Ihr Haus an. Falls kein Mak­ler beauf­tragt wur­de, ist auch pro­fes­sio­nel­le Unter­stüt­zung durch zer­ti­fi­zier­te und aus­ge­bil­de­te Gut­ach­ter mög­lich, die nur für die Immo­bi­lien­be­wer­tung zustän­dig sind. Ver­zich­ten Ver­käu­fer aller­dings auf jeg­li­che Unter­stüt­zung, könn­te sich dies bei einer Fehl­ein­schät­zung nega­tiv auf den Haus­ver­kauf auswirken.

Besit­zer haben eine emo­tio­na­le Bin­dung zu dem Grund­stück oder dem Objekt, da sie die­ses selbst ein­mal bewohnt haben und dies kann dazu füh­ren, dass der Wert auf der einen Sei­te zu hoch ange­setzt wird, was mög­li­che Käu­fer abschreckt und das Haus zum Laden­hü­ter wird. Durch einen zu hohen Ver­kaufs­preis kann kein hohes Anfra­ge­auf­kom­men gene­riert wer­den, da sich Inter­es­sen­ten auf­grund der vie­len Ver­glei­che nor­ma­ler­wei­se gut auskennen.

Ist der Preis wie­der­um zu nied­rig gewählt, so müs­sen Ver­käu­fer mit Ver­lus­ten rech­nen, wel­ches natür­lich nicht wün­schens­wert ist. Bei­de Extre­men sind sehr unvor­teil­haft, was eine genaue Wert­ermitt­lung der Immo­bi­lie von gro­ßer Bedeu­tung macht. Es soll­te nicht an den fal­schen Stel­len gespart wer­den, da der Haus­ver­kauf nur noch wei­ter in die Län­ge gezo­gen wird. Nur ein Bruch­teil der Immo­bi­li­en auf Por­ta­len sind Pri­vat­ver­käu­fe und die­se sind durch­schnitt­lich mehr als dop­pelt so lan­ge online als die, die von Mak­lern ange­bo­ten werden.

Die rich­ti­ge Vermarktung

Ein paar spon­ta­ne Bil­der von dem Haus oder der Woh­nung und ein kur­zer Text rei­chen nicht aus, wenn das Objekt gut sicht­bar sein und sei­nen Weg zu tat­säch­li­chen Inter­es­sen­ten fin­den soll. Für eine gute Sicht­bar­keit und Reich­wei­te soll­te die Immo­bi­lie auf meh­re­re Online-Por­ta­le gestellt und viel­leicht auch in der ört­li­chen Zei­tung inse­riert werden.

Für einen guten Online-Auf­tritt soll­ten genü­gend Bil­der zur Ver­fü­gung ste­hen, die auch von guter Qua­li­tät sind. Sie soll­ten das Objekt sowohl von sei­ner schöns­ten Sei­te als auch mög­lichst rea­lis­tisch zei­gen und somit bestehen­de Män­gel auch ein­be­zie­hen. Am bes­ten ist es, wenn tags­über bei guten Licht­ver­hält­nis­sen die Auf­nah­men gemacht werden.

Eben­so soll­te hier­bei aber auch bei den Besich­ti­gun­gen die Immo­bi­lie ein­la­dend wir­ken und nicht unauf­ge­räumt. Pri­va­te Gegen­stän­de soll­ten weg­ge­räumt und bei Bedarf auch Home Sta­ging ange­wandt wer­den, damit Käu­fer das wah­re Poten­zi­al erkennen.

Ver­kaufs­stra­te­gie

Ein Mak­ler weiß genau, wor­auf zu ach­ten ist und wor­auf Inter­es­sen­ten schau­en. Auch das Ver­fas­sen von anspre­chen­den Beschrei­bungs­tex­ten erfolgt ohne Wei­te­res, da dies zur Rou­ti­ne gehört. Es wird auch dar­auf geach­tet, dass alle Anga­ben wahr­heits­ge­mäß sind und sich das Expo­sé die rich­ti­gen Käu­fer richtet.

Je nach­dem, wel­che Ziel­grup­pe defi­niert wur­de, loh­nen sich gute Bil­der auf gän­gi­gen Por­ta­len mehr als eine aus­sa­ge­kräf­ti­ge Anzei­ge im loka­len Kreis­an­zei­ger. Auch der Zeit­punkt, zu dem man eine Immo­bi­lie ver­kau­fen soll­te, ist nicht ganz unwichtig

Fer­ner kön­nen Mak­ler mit ihrer Kun­den­kennt­nis und ihrem Know-how gut ein­schät­zen, ob bei Besich­ti­gern ein tat­säch­li­ches Inter­es­se besteht oder es sich nur um einen Fall von Besich­ti­gungs­tou­ris­mus handelt.

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Kom­mu­ni­ka­ti­on mit Käufern

Beim pri­va­ten Haus­ver­kauf ist der Ver­käu­fer allei­ni­ger Ansprech­part­ner für Besich­ti­gun­gen, Ver­hand­lun­gen, etc. Dadurch muss die­ser für mög­li­che Käu­fer bei Abspra­chen, Ter­min­ver­ein­ba­run­gen, Fra­gen ver­füg­bar sein und letzt­end­lich auch sein Ver­hand­lungs­ta­lent und Durch­set­zungs­ver­mö­gen unter Beweis stel­len. All dies nimmt nicht nur eine Men­ge Zeit in Anspruch, son­dern erfor­dert auch gute Kom­mu­ni­ka­ti­ons­fä­hig­kei­ten.

Gera­de bei Ver­hand­lungs­ge­sprä­chen erwei­sen sich Mak­ler als beson­ders hilf­reich, da das Ver­hält­nis von Käu­fer zu Ver­käu­fer oft ange­spannt ist, da Ver­käu­fer durch die emo­tio­na­le Bin­dung einen höhe­ren Kauf­preis als Käu­fer erwar­ten. Ein Drit­ter ermög­licht eine neu­tra­le Grund­la­ge und Ver­hand­lungs­ba­sis und schafft es in vie­len Fäl­len leich­ter, einen guten Kom­pro­miss zu fin­den, sodass die alten Eigen­tü­mer ihre Immo­bi­lie zu ange­mes­se­nen Prei­sen verkaufen.

Vor den Verhandlungen

Hat man schließ­lich meh­re­re Inter­es­sen­ten für das Haus und es bestehen erns­te Ver­kaufs­ab­sich­ten, soll­te noch vor den Ver­kaufs­ver­hand­lun­gen die Boni­tät der Käu­fer geprüft wer­den, um sicher­zu­ge­hen, dass der poten­zi­el­le Käu­fer über die finan­zi­el­len Mit­tel, also das nöti­ge Geld ver­fügt, um das Haus zu kaufen.

Not­wen­di­ge Doku­men­te für den Notartermin

Wenn kein Mak­ler zur Stel­le ist, müs­sen pri­va­te Ver­käu­fer eige­ner Immo­bi­li­en selbst die nöti­gen Doku­men­te und Papie­re mit wich­ti­gen Infor­ma­tio­nen ver­schaf­fen und bei dem Kauf bzw. Ver­kauf vor­le­gen. Dazu zäh­len u. a.

  • Ener­gie­aus­weis,
  • Grund­ris­se und Lageplan,
  • Bebau­ungs­plan,
  • Grund­buch­aus­zug,
  • evtl. Nach­weis über Grundschuld/ für die Belas­tungs­frei­heit des Grundstücks,
  • Wohn­flä­chen- und Grund­stück­be­rech­nun­gen und
  • Bele­ge zu erfolg­ten Sanie­rungs- und Wartungsarbeiten.

Hausverkauf

Die Vor­la­ge des Ener­gie­aus­wei­ses ist von gro­ßer Bedeu­tung,  da 2014 die Vor­la­ge­pflicht ein­ge­führt wur­de und bei einem Ver­stoß im schlimms­ten Fall ein Buß­geld von bis zu 10.000 € anfal­len kann. Der Ener­gie­aus­weis wird nicht nur beim Ver­kauf, son­dern auch bei Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung gebraucht und 10 Jah­re lang gültig.

Pri­va­te Ver­käu­fer müs­sen einer­seits wis­sen, wel­che not­wen­di­gen Unter­la­gen sie genau benö­ti­gen und dann auch die Zeit auf­wen­den, alle zu sam­meln. Herrscht kei­ner­lei Vor­wis­sen, ist eine sorg­fäl­ti­ge Recher­che unum­gäng­lich und essen­zi­ell, um bei dem pri­va­ten Haus­ver­kauf nicht unvor­be­rei­tet und somit unse­ri­ös oder nicht pro­fes­sio­nell genug zu wirken.

Wofür ist der Notar zustän­dig und wer zahlt ihn?

Bei einem Haus­kauf muss in Deutsch­land der Kauf­ver­trag nota­ri­ell beur­kun­det wer­den (§ 311b Abs. 1 BGB). Der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag redu­ziert im Nor­mal­fall Risi­ken für bei­de Par­tei­en, sowohl Käu­fer als auch Ver­käu­fer und ist bis zum Ver­kaufs­zeit­punkt bin­dend. Aller­dings sind Nota­re nur dazu ver­pflich­tet, einen for­mal kor­rek­ten und gesetz­lich ein­wand­frei­en Ver­trag fertigzustellen.

Genaue Ver­kaufs­de­tails und vor­ab bereits getrof­fe­ne münd­li­che Eini­gun­gen wer­den von den Ver­trags­par­tei­en selbst geäu­ßert und in der nota­ri­el­len Beur­kun­dung dargelegt.

Enga­giert etwa der Inter­es­sent den Notar, so ist es durch­aus mög­lich, dass im Ver­trag Klau­seln zum Vor­teil der einen Par­tei for­mu­liert wer­den. Wäh­rend Lai­en nicht mit der juris­ti­schen Spra­che ver­traut sind, wis­sen Mak­ler genau, dass die Aus­wir­kun­gen je nach For­mu­lie­rung groß aus­fal­len kön­nen. Im Übri­gen kom­men nor­ma­ler­wei­se die Käu­fer für die Notar­kos­ten auf, die im Gerichts- und Notar­kos­ten­ge­setz (GNotKG) fest­ge­legt sind.

Aufklärungspflicht/ Infor­ma­ti­ons­pflicht

Gera­de, wenn es um den Kauf­ver­trag und das Recht­li­che geht, ver­fügt ein pro­fes­sio­nel­ler Mak­ler zwei­fels­oh­ne über aus­führ­li­ches Fach­wis­sen und kann den Eigen­tü­mer des Hau­ses oder des Grund­stücks bera­ten und dar­auf ach­ten, dass im Kauf­ver­trag beim Notar alles rech­ter Din­ge zugeht und einen erfolg­rei­chen Ver­kauf in die Wege leiten.

Ohne hin­ge­gen ist dem Pri­vat­ver­käu­fer die Ver­ant­wor­tung selbst über­las­sen. So muss der Eigen­tü­mer im Rah­men der Auf­klä­rungs­pflicht poten­zi­el­le Käu­fer über

  • Män­gel an der Immobilie,
  • bestehen­de Mietverhältnisse
  • Wohn- und Wegerechte,
  • Grund­schul­den, Hypo­the­ken und
  • Rech­te von Drit­ten an dem Objekt

infor­mie­ren. Die Auf­klä­rungs­pflicht greift erst dann, wenn der Käu­fer den Eigen­tü­mer kon­kret nach der Beschaf­fen­heit des Objekts befragt, wäh­rend die unauf­ge­for­der­te Auf­klä­rungs­pflicht bei­spiels­wei­se beim

  • Feh­len von Baugenehmigungen,
  • Bestehen einer Miet­preis­bin­dung oder
  • Ver­bau­en von gesund­heits­schäd­li­chen Baumaterialien

den Ver­käu­fer trifft (Bun­des­ge­richts­hof; Akten­zei­chen V ZR 100/02, 112/96, 30/08). Die­se Tat­sa­chen sind für die Kauf­ent­schei­dung des Käu­fers von wesent­li­cher Bedeu­tung und dür­fen nicht vor­sätz­lich ver­schwie­gen werden.

Je nach Beweis­la­ge kann dem Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie eine arg­lis­ti­ge Täu­schung nach­ge­wie­sen wer­den, was eine Rück­ab­wick­lung des Geschäfts (Ver­trags­auf­lö­sung) oder eine For­de­rung nach Scha­dens­er­satz bedeu­ten kann. Erfah­re­ne Mak­ler kön­nen noch vor dem Haus­ver­kauf und des Inse­rie­rens vor­schla­gen, an wel­chen Stel­len sich eine Besei­ti­gung der Män­gel lohnt.

Drei-Objekt-Gren­ze beim Hausverkauf

Als pri­va­ter Ver­käu­fer von Immo­bi­li­en muss man neben der Spe­ku­la­ti­ons­steu­er, die bei Immo­bi­li­en und Grund­stü­cken inner­halb von zehn Jah­ren gekauft und wie­der ver­kauft wer­den, auch auf die Drei-Objekt-Gren­ze Rück­sicht neh­men. Wird inner­halb von fünf Jah­ren drei oder mehr Immo­bi­li­en ver­kauft, ist dies als gewerb­li­cher Immo­bi­li­en­han­del ein­zu­stu­fen. In die­sem Fall wird der Gewinn ver­steu­ert und ein Gewer­be muss ange­mel­det wer­den. Wer­den aller­dings auf einem Grund­stück über zwei Häu­ser ver­kauft, wird dies nicht als gewerb­li­cher Han­del angesehen.

Fazit

Beim pri­va­ten Haus­ver­kauf soll­te man genü­gend Zeit inves­tie­ren und sich aus­rei­chend vor­be­rei­ten. Ohne die pro­fes­sio­nel­le Unter­stüt­zung eines Mak­lers über­nimmt man viel Ver­ant­wor­tung und ein gro­ßes Maß an ver­schie­de­nen Auf­ga­ben. Im Gegen­satz zu den Exper­ten, deren Voll­zeit-Job es ist, haben Pri­vat­per­so­nen schließ­lich noch ein ande­res beruf­li­ches Leben, mit dem sie Ihr Dasein als Haus­ver­käu­fer ver­ein­ba­ren müssen.

Die Koope­ra­ti­on mit einem Mak­ler gibt nicht nur Sicher­heit, son­dern hat auch das Spa­ren von Mühe und Zeit in Fol­ge. Zwar fällt die Mak­ler­pro­vi­si­on an, doch ein Exper­te kann für einen höhe­ren Preis, wel­ches wün­schens­wert für den Ver­käu­fer ist, eine gute Ver­mark­tung sor­gen und Sie vor recht­li­chen Gefah­ren bewahren.

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