Wer mit Immo­bi­li­en arbei­tet, weiß, wie bedeu­tend eine gute Vor­be­rei­tung ist und dass dazu auch das Vor­le­gen aller benö­tig­ten Unter­la­gen gehört. Als Laie kann man schnell den Über­blick ver­lie­ren, da unab­hän­gig von der Ange­le­gen­heit eine Viel­zahl an wich­ti­gen Doku­men­ten über­ge­ben wer­den muss.

Ein mög­li­cher Anlass für das Bereit­stel­len erfor­der­li­cher Unter­la­gen ist der Haus­ver­kauf – wenn jemand ein Haus ver­kau­fen möch­te, kann dies unter­schied­lichs­te Grün­de haben. Sind die Kin­der aus dem Haus, kann es zu groß wer­den, macht sich die Gar­ten­ar­beit nicht mehr so leicht wie frü­her, fällt das Trep­pen­stei­gen immer schwe­rer oder ist aus beruf­li­chen Grün­den ein Wohn­ort­wech­sel erforderlich.

Des Wei­te­ren macht die Über­le­gung Sinn, ob man es selbst ver­kau­fen möch­te oder sich die Hil­fe eines Mak­lers dazu holt. Für die unver­bind­li­che Wert­ermitt­lung sei­nes Hau­ses bie­ten sich zahl­rei­che Wert­ermitt­ler an, die im Inter­net schnell auf­zu­fin­den sind. Wenn sie dann ein­mal kon­tak­tiert wor­den sind, kön­nen die zu erzie­len­den Ver­kaufs­prei­se nicht unter­schied­li­cher sein.

Als ob sie sich gegen­sei­tig über­bie­ten woll­ten, oder unter­ein­an­der Abspra­chen täti­gen wür­den, kann der Wert einer Immo­bi­lie auch schon mal in einem Bereich von mehr als 100.000 € von der einen zur ande­ren Bewer­tung abwei­chen. Aber wor­an erkennt man einen seriö­sen Mak­ler? Vor­der­grün­dig an der Berufs­er­fah­rung und hin­ter­grün­dig an sei­nem Auftreten.

Um aber als Haus­ei­gen­tü­mer in den Genuss einer Bewer­tung zu kom­men, sind eini­ge Vor­ar­bei­ten zu erle­di­gen. Für einen Haus­ver­kauf sind bestimm­te Unter­la­gen zu beschaf­fen oder Doku­men­te aus dem eige­nen Akten­ord­ner zu entnehmen.

Check­lis­te Hausverkauf

  • Grund­buch­aus­zug
  • Flur­kar­ten­aus­zug
  • Bau­plä­ne
  • Wohn­flä­chen­be­rech­nung
  • Kuba­tor­be­rech­nung (Grö­ße des umbau­ten Raumes)
  • Bau­be­schrei­bun­gen
  • Sanie­rungs­nach­wei­se
  • Ener­gie­aus­weis

Falls teil­ver­mie­tet:

  • Miet­ver­trag

  • Neben­kos­ten­ab­rech­nung

  • Kau­ti­ons­ver­ein­ba­rung

Grund­buch

Das Grund­buch lie­fert wert­vol­le Infor­ma­tio­nen rund um die betrof­fe­ne Immo­bi­lie. Das Ein­se­hen der Aus­zü­ge ist dabei nur bestimm­ten Per­so­nen mit “berech­tig­tem Inter­es­se” gestat­tet, dar­un­ter Nota­re, Erben und Eigentümer:innen. Sobald das Eigen­tum an einem Grund­stück über­tra­gen wird, muss der Ein­trag geän­dert werden.

Anlauf­stel­le ist das orts­an­säs­si­ge Amts­ge­richt, wo Grund­buch­aus­zü­ge kos­ten­pflich­tig bean­tragt wer­den kön­nen. In eini­gen Grund­buch­äm­tern las­sen sich Anträ­ge auch elek­tro­nisch stel­len, da die Grund­bü­cher dort auch elek­tro­nisch geführt werden.

Wei­te­res über den Eintrag

Wie zuvor erwähnt erfolgt der Ein­trag für die neu­en Eigentümer:innen nach dem Kauf, der Annah­me der Erb­schaft, der Über­schrei­bung oder Schen­kung. Die Ände­rung von Grund­stücks­da­ten ist eben­falls ein Anlass für einen Grundbucheintrag.

Bei einem Haus­ver­kauf müs­sen Ver­käu­fer und Käu­fer bei­de den Kauf­ver­trag in Anwe­sen­heit eines Notars unter­zeich­nen. Nach­fol­gend küm­mert sich die­ser um die wei­te­re Bear­bei­tung beim Grund­buch­amt, sodass wich­ti­ge Infor­ma­tio­nen bei­spiels­wei­se über die Grund­schuld auf­ge­nom­men wer­den können.

Zu wei­te­ren rele­van­ten Unter­la­gen, die der Käu­fer für den Haus­kauf benö­tigt, zählt die Unbe­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung, mit der die Zah­lung der Grund­er­werb­steu­er an das Finanz­amt belegt wer­den kann.

Ver­mie­tung

Sind Woh­nun­gen in dem Haus ver­mie­tet, über/ unter der Woh­nung des Haus­be­sit­zers oder wohnt er selbst über­haupt nicht in dem Gebäu­de, müs­sen für den Ver­kauf auch die Miet­ver­trä­ge und die Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen dem poten­zi­el­len Käu­fer der Immo­bi­lie vor­ge­legt werden.

Betriebs­kos­ten

Einen guten ers­ten Ein­druck als Haus­be­sit­zer hin­ter­lässt man bei mög­li­chen Käu­fern, wenn auch eine Betriebs­kos­ten­auf­stel­lung erstellt wur­de. Zu den Betriebs­kos­ten zäh­len fol­gen­de Punkte:

  • Die Grund­steu­er für das Haus

  • Die Kos­ten für die Haftpflichtversicherung

    (Eini­ge Eigen­tü­mer­ver­bän­de bie­ten mit der Mit­glied­schaft eine güns­ti­ge Haft­pflicht­ver­si­che­rung. Selbst wenn der Eigen­tü­mer das bis zu vier Miet­par­tei­en gro­ße Haus nicht selbst bewohnt, ist mit einem Mit­glieds­bei­trag von unter 50 € im Jahr ein Haft­pflicht­scha­den ver­si­chert. Die Deckungs­sum­me beträgt in der Regel 2 Mil­lio­nen Euro.)

  • Die Kos­ten der Gebäudeversicherung

    Es gibt Ver­si­che­run­gen, die ger­ne einem Wech­sel des Ver­si­che­rungs­neh­mers zustim­men, um auch wei­ter­hin Ver­si­che­rungs­ge­ber blei­ben zu kön­nen. Nicht nur für Eigen­heim­be­sit­zer, son­dern auch für Per­so­nen, die Wohn­raum ver­mie­ten, kann ein jähr­li­cher Check nach Ver­si­che­run­gen mit bes­se­ren Leis­tun­gen und nied­ri­ge­ren Prä­mi­en loh­nens­wert sein.

  • Die zum Groß­teil ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Heizkosten

    Gera­de in Zei­ten stark gestie­ge­ner Ener­gie­prei­se ist es für einen poten­zi­el­len Käu­fer einer Immo­bi­lie wich­tig, mit wel­chem Heiz­sys­tem das Gebäu­de aus­ge­stat­tet ist und wel­che Kos­ten jähr­lich auf ihn zukom­men werden.

  • Kos­ten für die Was­ser­ver­sor­gung und ‑erwär­mung

    Es ist eigent­lich egal, ob der poten­zi­el­le Käu­fer an dem Erwerb eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses inter­es­siert ist, oder an dem Erwerb eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses, das Was­ser­spa­ren liegt ein­deu­tig im Trend. Es gibt Per­la­to­ren für Was­ser­krä­ne, was­ser­spa­ren­de Auf­sät­ze für Dusch­köp­fe, Wasch­ma­schi­nen und Spül­ma­schi­nen, die mit wesent­lich weni­ger Was­ser aus­kom­men als frü­he­re Geräte.

  • Gebüh­ren für Abwasser

    Da sich die Gebüh­ren für das Abwas­ser an dem Ver­brauch des Frisch­was­sers ori­en­tie­ren, ist ein spar­sa­mer Umgang mit Frisch­was­ser eine kos­ten­sen­ken­de Maßnahme.

  • Gebüh­ren für die Müllabfuhr

    In Essen kos­tet die wöchent­li­che Lee­rung einer 120 Liter Rest­müll­ton­ne (Grau) jähr­lich 362,40 €. Die wöchent­li­che Lee­rung einer 80 Liter Ton­ne (Grau) dage­gen nur 241,60 € jähr­lich. Für Pri­vat­haus­hal­te stellt die Stadt Essen kos­ten­frei eine blaue Ton­ne (Papier) und eine gel­be Ton­ne (Plas­tik­müll) zur Verfügung.

    Nicht nur für Gar­ten­be­sit­zer, die im Herbst die Blät­ter zusam­men­fe­gen und wäh­rend des Jah­res den Gras- und Strauch­schnitt preis­güns­tig ent­sor­gen wol­len, eig­net sich eine brau­ne Ton­ne. Die 14-tägi­ge Lee­rung einer 80 Liter gro­ßen brau­nen Ton­ne kos­tet jähr­lich 36 €. Durch geschick­te Müll­tren­nung und über­leg­tem Ein­kauf lässt sich bei vie­len Häu­sern die Grö­ße der Rest­müll­ton­ne reduzieren.

  • Kos­ten für die Straßenreinigung

    Die Kos­ten für die Stra­ßen­rei­ni­gung wer­den von der Stadt fest­ge­setzt und sind nicht verhandelbar.

  • Kos­ten für Aufzüge

    Die War­tung von Auf­zü­gen soll­te der Her­stel­ler­fir­ma über­tra­gen werden.

  • Schorn­stein­fe­ger­kos­ten

    Seit eini­gen Jah­ren kön­nen Haus­be­sit­zer den Schorn­stein­fe­ger frei wäh­len, um Kos­ten zu spa­ren. Aller­dings muss sich nach wie vor der Bezirks­schorn­stein­fe­ger von der ord­nungs­ge­mä­ßen Rei­ni­gung überzeugen.

  • Haus­be­leuch­tung

    Für Inter­es­sen­ten kann es auch für die Kauf­ent­schei­dung aus­schlag­ge­bend sein, wenn die Haus­be­leuch­tung schon vor dem Kauf mit ener­gie­spar­sa­mer LED-Beleuch­tung aus­ge­stat­tet wurde.

  • Rei­ni­gungs- und Gartenarbeiten

    Häu­fig, gera­de in Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, wer­den noch Flur- und Kel­ler­wo­chen den Mie­tern auf­er­legt. Aber Rei­ni­gungs­fir­men für die Flur­rei­ni­gung sind nicht so kos­ten­in­ten­siv, wie man glaubt. Exis­tiert viel­leicht für das Haus ein Ver­trag für die pro­fes­sio­nel­le Reinigung?

  • Kos­ten für Kabel­fern­se­hen und Internetanschluss

    Auch hier steht es dem Käu­fer offen, in bestehen­de Ver­trä­ge ein­zu­stei­gen, um sich die War­te­zeit bis zu der Neu­ein­rich­tung zu ersparen.

  • Kos­ten für Wasch­ma­schi­ne und Trockner

    (Falls von Ver­mie­ter­sei­te bereit­ge­stellt) Das Vor­hal­ten einer Wasch­kü­che bedeu­tet, beson­ders für Mie­ter, eine erheb­li­che Erleich­te­rung. Gleich­zei­tig wird das Risi­ko eines unvor­her­seh­ba­ren Rohr- oder Schlauch­bruchs vor­ge­beugt, weil die Wasch­ma­schi­nen nicht in den Woh­nun­gen plat­ziert werden.

Über­ga­be

Nach­dem die For­ma­li­tä­ten geklärt wur­den, geht es an die Über­ga­be des Hau­ses oder der Woh­nung und ent­spre­chend der Schlüs­sel. Ein Über­ga­be­pro­to­koll ist zwar kei­ne Pflicht, da es nicht gesetz­lich vor­ge­schrie­ben ist, doch in der Pra­xis üblich.

Das von Ver­käu­fer und Käu­fer oder Ver­mie­ter und Mie­ter geführ­te Pro­to­koll erweist sich als sinn­voll, da so der Zustand der Immo­bi­lie bei Ein­zug oder Aus­zug doku­men­tiert wer­den kann. Nicht nur bei ver­mie­te­ten Objek­ten, son­dern auch bei neu­en Eigen­tü­mern wer­den dar­in Män­gel und Schä­den zum Zeit­punkt der Über­ga­be festgehalten.

Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf benötigt? 1

Genau­so wie man ein Cabrio­let vor­zugs­wei­se im Som­mer ver­kau­fen soll­te, wenn das Dach geöff­net wer­den kann, genau­so ver­hält es sich auch mit Häu­sern. Schnee­be­deck­te Dächer, einen Gar­ten, den man im Win­ter nur erah­nen kann, las­sen das Haus in einem schlech­ten Licht erscheinen.

Daher eig­net sich für den Haus­ver­kauf die Früh­lings- und Som­mer­zeit, wenn es im Gar­ten blüht und die Son­ne die Fas­sa­de im bes­ten Licht erstrah­len lässt. Die Über­ga­be unbe­dingt bei Tages­licht statt­fin­den und even­tu­el­le Män­gel mög­lichst genau beschrie­ben werden.

Fazit

Für einen anste­hen­den Haus­ver­kauf darf die Beschaf­fung aller not­wen­di­ger Unter­la­gen nicht ver­nach­läs­sigt wer­den und recht­zei­tig erfol­gen. Feh­len­de Unter­la­gen kön­nen den gesam­ten Pro­zess ver­zö­gern und eben­falls die Serio­si­tät des Ver­käu­fers infra­ge stellen.

Wer sicher­ge­hen will, gibt Vor­ar­bei­ten wie die­se in die Hän­de eines Sach­ver­stän­di­gen, für den das Zusam­men­stel­len von Unter­la­gen zur Rou­ti­ne gehört. Die Chan­cen auf einen erfolg­rei­chen Ver­kauf kön­nen erhöht wer­den, da die Fach­leu­te genau wis­sen, was sie beach­ten müssen.