Der Wohnungsbau ist und bleibt eine Herausforderung fĂŒr den Staat, da die Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum deutlich das Angebot ĂŒbersteigt. Auslöser der Wohnungsnot hierzulande sind nicht nur steigende Baupreise, sondern auch LieferengpĂ€sse, Materialknappheit und weitere durch (globale) Krisen begleitete UmstĂ€nde. Dabei sind hohe Mietpreise in Metropolregionen, wie MĂŒnchen und Berlin nicht nur ein Luxusproblem, sondern haben insgesamt einen entscheidenden Einfluss auf die soziale und wirtschaftliche Entwicklung.

Neben dem Wohnungsbau gibt es den

  • Straßenbau
  • öffentlichen Bau
  • gewerblichen und industriellen Bau
  • landwirtschaftlichen Bau

Der Begriff oder vielmehr die Kategorie umfasst Wohnungen, bei denen mindestens die HĂ€lfte der GesamtnutzflĂ€che WohnungsbedĂŒrfnissen dient. Darin inbegriffen sind Aus- und Umbauten anderweitig eingesetzter GebĂ€ude zu Wohnungen sowie WohngebĂ€ude, in denen einzelne RĂ€ume anderen Zwecken untergeordnet sind.

Nicht zum Wohnungsbau gehören der Umbau von Wohnungen in GeschÀftsrÀume oder wenn letztere nachtrÀglich eingebaut werden in Wohnimmobilien. Diese sind folglich dem gewerblichen Bau zuzuordnen.

Die Relevanz des Wohnungsbaus

Jeder Mensch hat gemĂ€ĂŸ Artikel 11 Absatz 1 des UN-Sozialpakts ein Recht auf Wohnen, welches sich nicht nur auf die VerfĂŒgbarkeit der RĂ€umlichkeiten, sondern darĂŒber hinaus auch auf Kriterien wie der Bezahlbarkeit des Wohnraums bezieht. Die Binnen- und Zuwanderung, die die Zahl der Wohnungssuchenden betrĂ€chtlich in die Höhe treibt, definiert die Dringlichkeit der Schaffung bezahlbarer Wohnungen.

Mehr Wohnungen, also erhöhte BautĂ€tigkeit, sorgen in den entsprechenden Regionen auch fĂŒr Wirtschaftswachstum in anderen Sektoren. Klar ist, dass durch den Wohnungsbau Zulieferer- und Dienstleistungsbranchen sowie die Bauwirtschaft im Allgemeinen gefördert werden, da ArbeitsplĂ€tze entstehen. Allerdings bedeutet neuer Wohnraum zumeist auch eine erhöhte StandortattraktivitĂ€t von Stadtteilen und ganzen StĂ€dten.

Mangelnder Wohnraum im ganzen Land

Laut Aussagen der Bundesregierung sollen jĂ€hrlich mindestens 400.000 neue Wohnungen (tendenziell noch mehr) errichtet werden, um der Nachfrage hinterherzukommen und im Zuge dessen das Wohnen auch bezahlbarer zu machen. Diesem aus jetziger Sicht optimistischem Vorsatz konnte nicht annĂ€hernd zur GenĂŒge getan werden. Bundesbauministerin Klara Geywitz ist der Meinung, die Realisation trete nicht vor 2024 ein und gibt im Januar 2023 im Interview mit web.de bekannt, dass „Vorfertigung und Digitalisierung“ treibende KrĂ€fte der Umsetzung seien.

Bremsen beim Wohnungsbau

Bereits 2021 konnte die 300.000er-Marke nicht geknackt werden (mit ca. 293.000 Wohnungen), wozu

  • hohe Materialkosten

  • Material-/ LieferengpĂ€sse

  • Zinsanstieg

  • mangelnde/ unzuverlĂ€ssige Förderung

  • hohe Energiekosten

  • Fachkraftmangel

beigetragen haben. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) schÀtzt, dass mittelfristig nur 200.000 Wohnungen jÀhrlich fertiggestellt werden können. Der Anstieg der Erzeugerpreise war laut Statistischem Bundesamt (Destatis) seit 1949 mit dem Beginn der Erhebungen noch nie so hoch gewesen.

RĂŒckgang und Stornierungen

Wegen fehlender Planungssicherheit sind Bauunternehmen und Bauherr:innen zunehmend von Stornierungen oder ausbleibenden AuftrĂ€gen betroffen. Das Institut fĂŒr Wirtschaftsforschung (ifo Institut) gibt preis, dass die Quote der Stornierungen vor der Coronapandemie zwischen einem und zwei Prozent lag und auch danach noch unter fĂŒnf lag. In der zweiten HĂ€lfte des Jahres 2022 nahm die Quote Werte im zweistelligen Bereich an (im September 16,7 %).

WĂ€hrend der Neubau sowohl im privaten Sektor als auch bei Unternehmen einen RĂŒckgang erlitt und 2022 141.000 und 147.000 Baugenehmigungen erteilt wurden, ist die Zahl der bewilligten AntrĂ€ge lediglich im öffentlichen Bereich um rund 17,8 Prozent auf 12.200 gestiegen. Reinhard Quast, PrĂ€sident des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), betont, dass der Bund „viele Milliarden Euro in die Infrastruktur investieren will“, dafĂŒr allerdings den Kommunen Geld fĂŒr öffentliche BauauftrĂ€ge fehle.

Wohnungsbau Stornierungen

Betrachtet man die jeweiligen GebĂ€udearten, geht daraus hervor, dass die Zahl der Baugenehmigungen fĂŒr MehrfamilienhĂ€user um 1,2 % angestiegen, die fĂŒr EinfamilienhĂ€user und ZweifamilienhĂ€user jedoch um 15,9 % und 10,1 % gesunken ist. Der RĂŒckgang bei den EinfamilienhĂ€usern lĂ€sst sich durch das Auslaufen des Baukindergeldes erklĂ€ren. Gleichermaßen ist der AbwĂ€rtstrend bei Modernisierungen beziehungsweise Baumaßnahmen generell bei bestehenden WohngebĂ€uden zu beobachten (1,7 % weniger als im Vorjahr).

Über erteilte Baugenehmigungen lĂ€sst sich auf (geplante) Bauvorhaben schließen – was wirklich davon in die Tat umgesetzt wird, kann an den Baufertigstellungen festgestellt werden. Nicht realisierte Bauvorhaben werden als BauĂŒberhang bezeichnet. Dieser wĂ€chst seit etwa 15 Jahren immer weiter, sodass 2021 der Bau von nahezu 850.000 Wohnungen noch nicht vollstĂ€ndig beendet wurde.

Folgen und Maßnahmen

Der PrĂ€sident des GdW, Axel Gedaschko, sieht darin nicht nur eine ernsthafte Bedrohung fĂŒr bezahlbares Wohnen, sondern auch fĂŒr das „Klima und den sozialen Frieden“. Energetische Modernisierungen werden nicht in dem geplanten Ausmaß durchgefĂŒhrt werden können, was einen Nachteil fĂŒr das Klima darstellt. GebĂ€ude sind fĂŒr einen betrĂ€chtlichen Teil des Energieverbrauchs und der Treibhausemissionen verantwortlich. Demnach wirkt sich der Wohnungsbau auf das Klima aus, da umweltfreundliche und energieeffiziente GebĂ€ude förderlich und wĂŒnschenswert sind.

Gedaschko hĂ€lt folgende Maßnahmen, fĂŒr deren Umsetzung die Regierung zustĂ€ndig ist, sinnvoll:

  • 1
    Steuerliche Anreize setzen (Mehrwertsteuersatz im sozialen Wohnungsbau auf 7 % senken)
  • 2
    Mietrecht nicht weiter verschÀrfen
  • 3
    Auskömmliche und verlÀssliche Förderung anbieten (lÀngere KfW-Zinskonditionen)
  • 4
    LĂ€ngere vergĂŒnstigte Vermietung bei höheren Förderungen (Förderungsgrundsatz)
  • 5
    Mehr FachkrÀfte aus dem Ausland akquirieren, Automatisierung & Robotisierung nutzen
  • 6
    Effektive Rohstoffstrategie durchsetzen
  • 7
    Wohngeld zĂŒgig auszahlen, intelligente Klimaschutzmaßnahmen
  • 8
    GrundstĂŒcke zĂŒgig vergeben (nach KonzeptqualitĂ€t)
  • 9
    Planungs- und Genehmigungsverfahren stringent digitalisieren
  • 10
    Grunderwerbsteuer-Spirale stoppen, nachhaltige Bodenpolitik einfĂŒhren

Sozialer Wohnungsbau

Der soziale Wohnungsbau ist ein staatliches Wohnungsbauprogramm, das die EindĂ€mmung/ Beseitigung der Wohnungsnot sowie bezahlbare Wohnungen zum Ziel hat. Dieser soll Menschen mit geringem Einkommen zugutekommen, da preiswerte Mietwohnungen bereitgestellt werden. Im Zuge dessen werden vor allem Haushalte mit Kindern bei der Bildung selbst genutzten Wohneigentums unterstĂŒtzt.

Obwohl der Bund zusĂ€tzliches Geld fĂŒr den sozialen Wohnungsbau zur VerfĂŒgung stellt und die Förderung auf zwei Milliarden Euro erhöht, reiche dies laut Matthias GĂŒnther, Leiter des Pestel-Instituts, nicht aus, da dabei die Preissteigerungen nicht genĂŒgend berĂŒcksichtigt wĂŒrden. Dies bedeutet, dass bei derselben Summe, weniger neue Sozialwohnungen gebaut werden können.

Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus benötige laut Bundesvorsitzenden der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) Robert Feiger bis 2025 50 Milliarden Euro. Daneben gibt es nicht finanzielle Maßnahmen, mit denen es sich einfacher gestalten soll, eine Baugenehmigung zu erhalten. Derzeit behindern teilweise Gesetze und Vorschriften, die sich als besonders kompliziert erweisen, den Neubau.

Fazit

Klar ist, dass die Wohnungsnot dringend behoben werden muss, damit die Mieten bezahlbarer und der Bedarf gedeckt werden kann. Dazu muss der Wohnungsbau deutlich angetrieben werden, damit die BautÀtigkeit den Zielen ansatzweise gerecht werden. Zwar ist die Bundesregierung nicht nur aktuell mit vielen Krisen konfrontiert, allerdings wurde ebendiese Problematik schon in den vergangenen Jahren vernachlÀssigt und kann einkommensschwachen Wohnungssuchenden in kommenden Jahren noch stÀrker beeintrÀchtigen.