Unzu­rei­chen­der Woh­nungs­bau in Deutschland

Der Woh­nungs­bau ist und bleibt eine Her­aus­for­de­rung für den Staat, da die Nach­fra­ge nach (bezahl­ba­rem) Wohn­raum deut­lich das Ange­bot über­steigt. Aus­lö­ser der Woh­nungs­not hier­zu­lan­de sind nicht nur stei­gen­de Bau­prei­se, son­dern auch Lie­fer­eng­päs­se, Mate­ri­al­knapp­heit und wei­te­re durch (glo­ba­le) Kri­sen beglei­te­te Umstän­de. Dabei sind hohe Miet­prei­se in Metro­pol­re­gio­nen, wie Mün­chen und Ber­lin nicht nur ein Luxus­pro­blem, son­dern haben ins­ge­samt einen ent­schei­den­den Ein­fluss auf die sozia­le und wirt­schaft­li­che Entwicklung.

Neben dem Woh­nungs­bau gibt es den

• Stra­ßen­bau
• öffent­li­chen Bau
• gewerb­li­chen und indus­tri­el­len Bau
• land­wirt­schaft­li­chen Bau

Der Begriff oder viel­mehr die Kate­go­rie umfasst Woh­nun­gen, bei denen min­des­tens die Hälf­te der Gesamt­nutz­flä­che Woh­nungs­be­dürf­nis­sen dient. Dar­in inbe­grif­fen sind Aus- und Umbau­ten ander­wei­tig ein­ge­setz­ter Gebäu­de zu Woh­nun­gen sowie Wohn­ge­bäu­de, in denen ein­zel­ne Räu­me ande­ren Zwe­cken unter­ge­ord­net sind.

Nicht zum Woh­nungs­bau gehö­ren der Umbau von Woh­nun­gen in Geschäfts­räu­me oder wenn letz­te­re nach­träg­lich ein­ge­baut wer­den in Wohn­im­mo­bi­li­en. Die­se sind folg­lich dem gewerb­li­chen Bau zuzuordnen.

Jeder Mensch hat gemäß Arti­kel 11 Absatz 1 des UN-Sozi­al­pakts ein Recht auf Woh­nen, wel­ches sich nicht nur auf die Ver­füg­bar­keit der Räum­lich­kei­ten, son­dern dar­über hin­aus auch auf Kri­te­ri­en wie der Bezahl­bar­keit des Wohn­raums bezieht. Die Bin­nen- und Zuwan­de­rung, die die Zahl der Woh­nungs­su­chen­den beträcht­lich in die Höhe treibt, defi­niert die Dring­lich­keit der Schaf­fung bezahl­ba­rer Wohnungen.

Mehr Woh­nun­gen, also erhöh­te Bau­tä­tig­keit, sor­gen in den ent­spre­chen­den Regio­nen auch für Wirt­schafts­wachs­tum in ande­ren Sek­to­ren. Klar ist, dass durch den Woh­nungs­bau Zulie­fe­rer- und Dienst­leis­tungs­bran­chen sowie die Bau­wirt­schaft im All­ge­mei­nen geför­dert wer­den, da Arbeits­plät­ze ent­ste­hen. Aller­dings bedeu­tet neu­er Wohn­raum zumeist auch eine erhöh­te Stand­ort­at­trak­ti­vi­tät von Stadt­tei­len und gan­zen Städten.

Laut Aus­sa­gen der Bun­des­re­gie­rung sol­len jähr­lich min­des­tens 400.000 neue Woh­nun­gen (ten­den­zi­ell noch mehr) errich­tet wer­den, um der Nach­fra­ge hin­ter­her­zu­kom­men und im Zuge des­sen das Woh­nen auch bezahl­ba­rer zu machen. Die­sem aus jet­zi­ger Sicht opti­mis­ti­schem Vor­satz konn­te nicht annä­hernd zur Genü­ge getan wer­den. Bun­des­bau­mi­nis­te­rin Kla­ra Gey­witz ist der Mei­nung, die Rea­li­sa­ti­on tre­te nicht vor 2024 ein und gibt im Janu­ar 2023 im Inter­view mit web.de bekannt, dass “Vor­fer­ti­gung und Digi­ta­li­sie­rung” trei­ben­de Kräf­te der Umset­zung seien.

Bereits 2021 konn­te die 300.000er-Marke nicht geknackt wer­den (mit ca. 293.000 Woh­nun­gen), wozu

bei­getra­gen haben. Der Bun­des­ver­band deut­scher Woh­nungs- und Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men e. V. (GdW) schätzt, dass mit­tel­fris­tig nur 200.000 Woh­nun­gen jähr­lich fer­tig­ge­stellt wer­den kön­nen. Der Anstieg der Erzeu­ger­prei­se war laut Sta­tis­ti­schem Bun­des­amt (Desta­tis) seit 1949 mit dem Beginn der Erhe­bun­gen noch nie so hoch gewesen.

Wegen feh­len­der Pla­nungs­si­cher­heit sind Bau­un­ter­neh­men und Bauherr:innen zuneh­mend von Stor­nie­run­gen oder aus­blei­ben­den Auf­trä­gen betrof­fen. Das Insti­tut für Wirt­schafts­for­schung (ifo Insti­tut) gibt preis, dass die Quo­te der Stor­nie­run­gen vor der Coro­na­pan­de­mie zwi­schen einem und zwei Pro­zent lag und auch danach noch unter fünf lag. In der zwei­ten Hälf­te des Jah­res 2022 nahm die Quo­te Wer­te im zwei­stel­li­gen Bereich an (im Sep­tem­ber 16,7 %).

Wäh­rend der Neu­bau sowohl im pri­va­ten Sek­tor als auch bei Unter­neh­men einen Rück­gang erlitt und 2022 141.000 und 147.000 Bau­ge­neh­mi­gun­gen erteilt wur­den, ist die Zahl der bewil­lig­ten Anträ­ge ledig­lich im öffent­li­chen Bereich um rund 17,8 Pro­zent auf 12.200 gestie­gen. Rein­hard Quast, Prä­si­dent des Zen­tral­ver­bands Deut­sches Bau­ge­wer­be (ZDB), betont, dass der Bund “vie­le Mil­li­ar­den Euro in die Infra­struk­tur inves­tie­ren will”, dafür aller­dings den Kom­mu­nen Geld für öffent­li­che Bau­auf­trä­ge fehle.

Betrach­tet man die jewei­li­gen Gebäu­de­ar­ten, geht dar­aus her­vor, dass die Zahl der Bau­ge­neh­mi­gun­gen für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser um 1,2 % ange­stie­gen, die für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser jedoch um 15,9 % und 10,1 % gesun­ken ist. Der Rück­gang bei den Ein­fa­mi­li­en­häu­sern lässt sich durch das Aus­lau­fen des Bau­kin­der­gel­des erklä­ren. Glei­cher­ma­ßen ist der Abwärts­trend bei Moder­ni­sie­run­gen bezie­hungs­wei­se Bau­maß­nah­men gene­rell bei bestehen­den Wohn­ge­bäu­den zu beob­ach­ten (1,7 % weni­ger als im Vorjahr).

Über erteil­te Bau­ge­neh­mi­gun­gen lässt sich auf (geplan­te) Bau­vor­ha­ben schlie­ßen – was wirk­lich davon in die Tat umge­setzt wird, kann an den Bau­fer­tig­stel­lun­gen fest­ge­stellt wer­den. Nicht rea­li­sier­te Bau­vor­ha­ben wer­den als Bau­über­hang bezeich­net. Die­ser wächst seit etwa 15 Jah­ren immer wei­ter, sodass 2021 der Bau von nahe­zu 850.000 Woh­nun­gen noch nicht voll­stän­dig been­det wurde.

Der Prä­si­dent des GdW, Axel Gedasch­ko, sieht dar­in nicht nur eine ernst­haf­te Bedro­hung für bezahl­ba­res Woh­nen, son­dern auch für das “Kli­ma und den sozia­len Frie­den”. Ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­run­gen wer­den nicht in dem geplan­ten Aus­maß durch­ge­führt wer­den kön­nen, was einen Nach­teil für das Kli­ma dar­stellt. Gebäu­de sind für einen beträcht­li­chen Teil des Ener­gie­ver­brauchs und der Treib­hau­se­mis­sio­nen ver­ant­wort­lich. Dem­nach wirkt sich der Woh­nungs­bau auf das Kli­ma aus, da umwelt­freund­li­che und ener­gie­ef­fi­zi­en­te Gebäu­de för­der­lich und wün­schens­wert sind.

Gedasch­ko hält fol­gen­de Maß­nah­men, für deren Umset­zung die Regie­rung zustän­dig ist, sinnvoll:

Der sozia­le Woh­nungs­bau ist ein staat­li­ches Woh­nungs­bau­pro­gramm, das die Eindämmung/ Besei­ti­gung der Woh­nungs­not sowie bezahl­ba­re Woh­nun­gen zum Ziel hat. Die­ser soll Men­schen mit gerin­gem Ein­kom­men zugu­te­kom­men, da preis­wer­te Miet­woh­nun­gen bereit­ge­stellt wer­den. Im Zuge des­sen wer­den vor allem Haus­hal­te mit Kin­dern bei der Bil­dung selbst genutz­ten Wohn­ei­gen­tums unterstützt.

Obwohl der Bund zusätz­li­ches Geld für den sozia­len Woh­nungs­bau zur Ver­fü­gung stellt und die För­de­rung auf zwei Mil­li­ar­den Euro erhöht, rei­che dies laut Mat­thi­as Gün­ther, Lei­ter des Pest­el-Insti­tuts, nicht aus, da dabei die Preis­stei­ge­run­gen nicht genü­gend berück­sich­tigt wür­den. Dies bedeu­tet, dass bei der­sel­ben Sum­me, weni­ger neue Sozi­al­woh­nun­gen gebaut wer­den können.

Die För­de­rung des sozia­len Woh­nungs­baus benö­ti­ge laut Bun­des­vor­sit­zen­den der Indus­trie­ge­werk­schaft Bau­en-Agrar-Umwelt (IG BAU) Robert Fei­ger bis 2025 50 Mil­li­ar­den Euro. Dane­ben gibt es nicht finan­zi­el­le Maß­nah­men, mit denen es sich ein­fa­cher gestal­ten soll, eine Bau­ge­neh­mi­gung zu erhal­ten. Der­zeit behin­dern teil­wei­se Geset­ze und Vor­schrif­ten, die sich als beson­ders kom­pli­ziert erwei­sen, den Neubau.

Klar ist, dass die Woh­nungs­not drin­gend beho­ben wer­den muss, damit die Mie­ten bezahl­ba­rer und der Bedarf gedeckt wer­den kann. Dazu muss der Woh­nungs­bau deut­lich ange­trie­ben wer­den, damit die Bau­tä­tig­keit den Zie­len ansatz­wei­se gerecht wer­den. Zwar ist die Bun­des­re­gie­rung nicht nur aktu­ell mit vie­len Kri­sen kon­fron­tiert, aller­dings wur­de eben­die­se Pro­ble­ma­tik schon in den ver­gan­ge­nen Jah­ren ver­nach­läs­sigt und kann ein­kom­mens­schwa­chen Woh­nungs­su­chen­den in kom­men­den Jah­ren noch stär­ker beeinträchtigen.