Ster­ben nah­este­hende Per­so­n­en und ins­beson­dere Fam­i­lien­ange­hörige, bleibt oft nicht viel Zeit zum Trauern kurz nach dem Todes­fall, da erst eine Rei­he geset­zlich­er Angele­gen­heit­en abgek­lärt wer­den muss. Von dem Erbe oder auch dem Nach­lass ist die Rede — neben Sachgütern wie per­sön­lichen Gegen­stän­den, etwa Schmuck, kön­nen Barver­mö­gen, Immo­bilien und auch Schulden vererbt wer­den. Dabei kann man sich nicht aus­suchen, welche Teile der Erb­schaft man annimmt und welche man auss­chlägt. Ein Erbe ist als Ganzes anzunehmen oder abzulehnen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie vorge­hen kön­nen und soll­ten, wenn Sie eine Immo­bilie erben, was das Bürg­er­liche Geset­zbuch besagt, welche Fris­ten Sie einzuhal­ten haben, welche Möglichkeit­en Ihnen offen ste­hen und vieles mehr.

Erbe oder Vermächtnis?

Zwis­chen ‘vererben’ und ‘ver­ma­chen’ liegt ein nicht allzu klein­er Unter­schied. Rein rechtlich ist ein Erben­der dem Ver­mächt­nis­nehmer über­legen. Bei einem Ver­mächt­nis wird ein gewiss­er Ver­mö­gens­ge­gen­stand, etwa ein Grund­stück, ver­ma­cht, doch man ist nicht der recht­mäßige Nach­fol­ger des Erblassers (§ 1939 BGB). Bei ein­er Erb­schaft wer­den den Erben­den über Ver­mö­gens­ge­gen­stände hin­aus zusät­zliche Verbindlichkeit­en wie Schulden hin­ter­lassen (§ 1922 BGB). Allerd­ings sind sie dann Recht­snach­fol­ger des Erblassers.

Wer ist Erbender?

Ob man nur Ver­mächt­nis­nehmer oder Erben­der ist, ist entwed­er in einem Erb­ver­trag oder Tes­ta­ment niedergeschrieben. Im Opti­mal­fall wurde eins davon durch einen Notar beurkun­det oder bei einem hin­ter­legt. Ein hand­schriftlich­es Tes­ta­ment mit ein­er Unter­schrift ist auch ohne Beteili­gung eines Notars gültig. Hat der Erblass­er sich nicht um eine let­ztwillige Ver­fü­gung geküm­mert, so wird die Erb­folge nach dem geset­zlichen Erbrecht bes­timmt.

Immobilie geerbt, Testament

Annahme und Ausschlagen des Erbes

Ausschlagungsfrist

Ist der Erb­fall einge­treten, hat man 6 Wochen Zeit, um das Erbe auszuschla­gen. Diese Frist, auch als Auss­chla­gungs­frist bekan­nt, begin­nt zu dem Zeit­punkt, an dem man von der Erb­schaft erfährt und fällt nur dann länger aus, wenn sich der let­zte Wohn­sitz des Erblassers im Aus­land befind­et oder die Erben­den sich zum Zeit­punkt der Bekan­nt­gabe im Aus­land aufhal­ten (§ 1944 BGB). Ist die Frist abge­laufen, wird das Erbe automa­tisch über­tra­gen und gilt als angenommen.

Anfechtung

Ein­mal angenom­men, kann man es nor­maler­weise nicht umkehren oder ander­srum. Die Annahme erfol­gt dem­nach nach Ablauf der Frist mit ein­er expliziten Erk­lärung, aber auch durch gewisse Hand­lun­gen, die kein­er­lei Äußerung bedür­fen, da sie es indi­rekt implizieren. Dazu zählt beispiel­sweise die Ent­ge­gen­nahme von Miet­zahlun­gen. Abge­se­hen davon kann man die Annahme oder das Auss­chla­gen des Erbes nur dann rück­gängig machen, wenn ein Irrtum vor lag, falsche Angaben gemacht wur­den o. Ä.

Wann sollte ich ein Erbe ausschlagen?

Das Auss­chla­gen eines Erbes ist dann sin­nvoll, wenn die Erben über keine Liq­uid­ität ver­fü­gen oder die Verbindlichkeit­en und anfal­l­en­den Kosten den tat­säch­lichen Ver­mö­genswert über­steigen. Es kommt sowohl auf den Verkehr­swert als auch die Nutzbarkeit ein­er Immo­bilie an. Eine pro­fes­sionelle Immo­bilien­be­w­er­tung gibt dabei einen klaren Ein­blick, was die Immo­bilie wert ist und ob sich eine Annahme des Erbes finanziell über­haupt lohnt.

Sind die Schulden höher, sprich an dem Objekt müssten Sanierun­gen, Ren­ovierun­gen etc. vorgenom­men wer­den und Hypotheken, Grund­schulden usw. ste­hen noch aus, soll­ten Sie das Erbe auss­chla­gen, da Sie diese auch unter Umstän­den mit Ihrem pri­vat­en Ver­mö­gen begle­ichen müssen. Diese Entschei­dung kann dann schw­er­fall­en, wenn eine emo­tionale Bindung an dem Haus, der Woh­nung oder auch dem Grund­stück vor­liegt und der Wert für einen selb­st über einen Betrag hinausgeht.

Ich habe das Erbe angenommen — was dann?

Hat man die Entschei­dung erst mal hin­ter sich, ste­ht einem die näch­ste schon bevor: Was wird mit der Immo­bilie gemacht? Man kann sie sel­ber bewohnen, ver­mi­eten oder auch verkaufen. Noch bevor man sich mit dem The­ma auseinan­der­set­zt, sollte man erst einen Antrag auf Grund­buch­berich­ti­gung stellen.

Berichtigung des Grundbuchs

Ist eine Immo­bilie Bestand eines Nach­lass­es, sind Erben dazu verpflichtet, den Grund­buchein­trag ändern zu lassen, da Eigen­tümer des Objek­ts nicht mehr der Erblass­er ist und der Ein­trag somit inko­r­rekt (§ 82 Grund­bu­chord­nung GBO). Der Erbe hat sich zum Grund­buch­samt zu begeben, welch­es sich nor­maler­weise im zuständi­gen Amts­gericht befind­et. Dieses hat seinen Stan­dort in dem Bezirk, in dem auch die vererbte Immo­bilie liegt, fern­er am let­zten Wohn­sitz des Ver­stor­be­nen (§ 343 Gesetz über das Ver­fahren in Fam­i­lien­sachen und in den Angele­gen­heit­en der frei­willi­gen Gerichts­barkeit Fam­FG).

Der Antrag­steller braucht hierzu keinen Notar, son­dern nur

  • ein notarielles Tes­ta­ment oder einen Erb­ver­trag jew­eils mit Eröff­nung­spro­tokoll des Nachlassgerichts,
  • ein Europäis­ches Nach­lasszeug­nis oder
  • einen Erb­schein

um das recht­mäßige Erbe nachzuweisen (§ 35 GBO, § 2353 BGB). Die Eigen­tum­sum­schrei­bung ist im Gegen­satz zum Erb­schein­santrag kosten­frei, solange sie inner­halb zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers vorgenom­men wird.

Erbschein

Die Beschaf­fung eines Erb­scheins ist mit Kosten ver­bun­den und sollte nur dann vorgenom­men wer­den, wenn die zuvor genan­nten Doku­mente nicht vor­liegen und auch erst dann, wenn man das Erbe tat­säch­lich annehmen will, da der Antrag eine Annahme des Erbes impliziert. Ist man kein Alleinerbe, so kann man mit den Miter­ben einen gemein­schaftlichen Erb­schein oder einen Teilerb­schein beantragen.

Die Erb­scheinge­bühren hän­gen vom Wert der Erb­schaft ab (mit Schulden ver­rech­net). Zur Berech­nung der Ausstel­lung der Scheine ver­wen­det das Nach­lass­gericht „1,0 Gebühren“ (Gerichts- und Notarkostenge­setz (GNotKG), Kosten­verze­ich­nis Nr. 12210). In der 2. Anlage des GNotKG kann man der Tabelle B die anfal­l­en­den Kosten ent­nehmen. Zu den Gebühren kommt die eidesstat­tliche Ver­sicherung noch dazu.

Mit dem Erb­schein ist man dann dazu befugt, in das Grund­buch einzuse­hen, in welchem Dien­st­barkeit­en, Grund­schulden, Hypotheken etc. doku­men­tiert sind. Diese Infor­ma­tio­nen ver­helfen dabei, einen Überblick über die Erb­schaft zu bekommen.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft

Dur­chaus kann es vorkom­men, dass der Nach­lass an mehr als nur eine Per­son geht. So kann es vorkom­men, dass mit der geset­zlichen Erb­folge eine Immo­bilie zu gle­ichen Teilen an den Ehep­art­ner und die Kinder vererbt wird. In diesem Fall han­delt es sich um eine Erbenge­mein­schaft, bei der Miter­ben nicht einzelne Nach­lass­ge­gen­stände, son­dern jew­eils eigene Anteile am Nach­lass übergeben wer­den (§ 2033 BGB).

Alle Entschei­dun­gen, die die geerbte Immo­bilie betr­e­f­fen, müssen ein­stim­mig beschlossen wer­den. Sind die Miter­ben sich untere­inan­der nicht einig, so kann dies den Prozess beträchtlich verzögern.

Geerbtes Haus selbst nutzen

Möchte man sel­ber in der geerbten Immo­bilie wohnen, kann dies aus Grün­den der emo­tionalen Bindung erfol­gen. Dabei sollte man trotz­dem den all­ge­meinen Zus­tand beacht­en und eventuelle Arbeit­en und Kosten kalkulieren. Je nach Alter des Gebäudes und der Für­sorge kön­nte es sein, dass ein Ren­ovierungsstau vor­liegt und weit­ere Modernisierung‑, Renovierungs‑, Sanierung- oder Instand­set­zungs­maß­nah­men notwendig sind.

Sanierungsbedarf

Ein sanierungs­bedürftiges Haus ist mit viel Aufwand ver­bun­den, kalkulieren Sie im Vorhinein anfal­l­ende Kosten.

Erbschaftssteuer

Der Vorteil der Eigen­nutzung ist, dass Sie keine Erb­schaftss­teuer zahlen müssen, wenn Sie selb­st als ver­witweter Ehep­art­ner die Immo­bilie min­destens 10 Jahre lang selb­st bewohnen (§ 13 Erb­schaft­s­teuer- und Schenkungss­teuerge­setz Erb­StG). Auch Kinder des Erblassers sind bis zu einem gewis­sen Grad ausgenom­men von der Steuerpflicht. Bis zu 200 Quadrat­metern Wohn­fläche greift hier die Steuer­be­freiung. Für die Fläche, die diesen Wert über­schre­it­en, wird die Erb­schaftss­teuer gezahlt, aber auch nur dann, wenn der steuer­liche Frei­be­trag die anfal­l­en­den Steuern nicht deckt.

Ver­mi­etet oder verkauft man die geerbte Immo­bilie, hängt die Höhe der Steuern zum Einen von der Steuerk­lasse und somit dem Ver­wandtschafts­grad und zum anderen vom Wert der Immo­bilie ab (§ 10 Erb­StG).

Steuerklassen

Ins­ge­samt gibt es drei ver­schiedene Steuerk­lassen, die wie auch die Frei­be­träge abhängig vom Ver­wandtschafts­grad des Erben­den zu dem Erblass­er ist (§ 15 Erb­StG).

Steuerklasse I
  • Ehe­gat­te, Lebenspartner
  • Kinder, Stiefkinder
  • Abkömm­linge von Kindern und Stiefkindern
  • Eltern, Großel­tern
Steuerklasse II
  • Geschwis­ter
  • Nef­fen, Nichten
  • Stiefel­tern
  • Schwiegerkinder, Schwiegerel­tern
  • geschiedene Ehe­gat­ten
Steuerklasse III
  • alle übri­gen Erben

Freibeträge

  • Ehe­gat­ten und Lebenspart­ner: 500.000 Euro
  • Kinder: 400.000 Euro
  • Enkel: 200.000 Euro
  • Eltern und Großel­tern: 100.000 Euro
  • alle son­sti­gen: 20.000 Euro

(§ 16 Erb­StG)

Steuersätze

Steuerpflichtiger Erwerb Steuerk­lasse I Steuerk­lasse II Steuerk­lasse III
< 75.000 € 7 % 15 % 30%
bis 300.000 € 11 % 20 % 30%
bis 600.000 € 15 % 25 % 30%
bis 6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
bis 13.000.000 € 23 % 35 % 50 %
bis 26.000.000 € 27 % 40 % 50 %
> 26.000.000 € 30 % 43 % 50 %

Die aufge­führten Prozentsätze bes­tim­men die Erhe­bung der Erb­schaftss­teuer (§ 19 Erb­StG).

Beispiel 1

Erbt ein Kind das Eltern­haus, welch­es einen Verkehr­swert von 500.000 € hat, muss es 11.000 € Steuern zahlen, da

  • 400.000 € Frei­be­trag abge­zo­gen werden
  • Kinder der Steuerk­lasse I ange­hören und somit 11 % gelten
  • 500.000 € — 400.000 € = 100.000 € x 11 % = 11.000 €

Dies gilt allerd­ings nur dann, wenn das Kind das geerbte Haus verkauft oder ver­mi­etet. Im Fall der Eigen­nutzung spielt die Wohn­fläche einen Fak­tor (siehe Erbschaftssteuer).

Beispiel 2

Erbt man das Haus des Lebenspart­ners im Wert von 750.000 €, muss man 27.500 € an Steuern zahlen, da

  • 500.000 € Frei­be­trag abge­zo­gen werden
  • Lebenspart­ner der ersten Steuerk­lasse ange­hören und somit 11 % gelten
  • 750.000 € — 500.000 € = 250.000 € x 11 % = 27.500 €

Auch das gilt nur dann, wenn der Part­ner sich dage­gen entschei­det, das geerbte Haus selb­st zu bewohnen. Auch wenn man sich erst dazu entschei­det und doch noch vor Ablauf der 10 Jahre umentschei­det, muss man rück­laufend Steuern zahlen. Eine Aus­nahme liegt dann vor, wenn der Wohnortwech­sel aus drin­gen­den Grün­den erfol­gt, etwa wenn Sie ins Pflege­heim umziehen.

Erbauseinandersetzung

Gehört nicht ihnen alleine die geerbte Immo­bilie, aber Sie wollen es zur Eigen­nutzung beanspruchen, kön­nen Sie dies, indem Sie Ihre Miter­ben auszahlen. Mit dieser Auszahlung lösen Sie die Erbenge­mein­schaft und bei Unstim­migkeit­en auch eine Erbau­seinan­der­set­zung auf und sind recht­mäßiger Eigen­tümer der besagten Immobilie.

Für eine Auszahlung der anderen Miter­ben müssen Sie klarstellen, dass Sie liq­uide sind und Sie die nöti­gen finanziellen Mit­tel besitzen. Eben­so braucht man den Verkehr­swert bzw. Nach­lass­wert der geerbten Immo­bilie. Wie zuvor bere­its erwäh­nt, ist es im Inter­esse aller, einen passenden Mak­ler für die Bew­er­tung zu beauf­tra­gen. Dieser hil­ft nicht nur dabei, einen möglichst genauen Wert zu bekom­men, son­dern kön­nen Sie und auch die anderen Erben bei einem poten­ziellen Verkauf von der Exper­tise profitieren.

Auf der anderen Seite ste­ht Ihnen frei, ob Sie Ihren Erban­teil selb­st an andere Miter­ben oder auch an Dritte verkaufen. Die Erbenge­mein­schaft hat sich nicht aufgelöst, aber Sie sind zumin­d­est kein Teil mehr davon.

Kom­men die Erben­den untere­inan­der zu kein­er Entschei­dung, ist die Teilungsver­steigerung, die sich beim Amts­gericht beantra­gen lässt, der “let­zte Ausweg”. Jed­er Miterbe besitzt das Recht, seine Anteile zu verkaufen. Die anderen Erben kön­nen den Anteil selb­st erwer­ben, kön­nen jedoch nicht gegen die Ver­steigerung selb­st vorge­hen. Von ihr wird allerd­ings abger­at­en, da im Regelfall bei einem frei­händi­gen Verkauf ein höher­er Verkauf­spreis erzielt wer­den kann und man somit Ver­luste einfährt.

Erbauseinandersetzung

Ein Erbau­seinan­der­set­zungsver­trag löst die Erbenge­mein­schaft auf und regelt auch die Verteilung des Nachlasses

Verkaufen

In den meis­ten Fällen entschei­det sich eine Erbenge­mein­schaft für den Hausverkauf, da der Erlös gemäß der Tes­ta­mentbes­tim­mungen, geset­zlich­er Erb­folge oder Erb­ver­trag aufgeteilt wird. Ein Verkauf bietet sich dann an, wenn

  • man als Laie nicht über die entsprechen­den Fachken­nt­nisse verfügt,
  • man keine Zeit hat, sich darum zu kümmern,
  • ein hoher Sanierungs­be­darf beste­ht oder
  • sich die Immo­bilie auf­grund schlechter Lage oder son­sti­gen Grün­dung nicht zur Ver­mi­etung anbietet.

Dabei sollte nicht in Vergessen­heit ger­at­en, dass noch beste­hende Grund­schulden und Hypotheken aus dem Verkauf­ser­lös abbezahlt wer­den müssen.

Auss­chlaggebend für eine Entschei­dung ist die Speku­la­tions­frist und die Speku­la­tion­ss­teuer: Fällt der Erb­schaftss­teuer­satz sehr hoch aus, ist ein Verkauf erst zu einem späteren Zeit­punkt (nach 10 Jahren Eigen­nutzung) lohnenswert.

Vermieten

Hin­ter­lässt der Erblass­er eine ver­mi­etete Woh­nung, so treten die Erben automa­tisch in die Recht­snach­folge und nehmen die Rolle des Ver­mi­eters noch vor dem Ein­trag ins Grund­buch ein. Der bere­its beste­hende Mietver­trag und das Mietver­hält­nis wer­den so, wie sie sind, übernommen.

Eigenbedarfskündigung

Möchte man das Mietver­hält­nis auflösen, weil man sel­ber die geerbte Woh­nung oder das Haus beziehen möchte, kann man eine frist­gerechte Kündi­gung wegen Eigenbe­darfs in die Wege leit­en (§ 573 BGB). Um sich selb­st abzu­sich­ern, wenn die Mieter ihrer Zahlungspflicht nicht nachkom­men, sollte man eventuell eine Mietaus­fal­lver­sicherung abschließen.

Weitere Details

Bei ein­er Ver­mi­etung berech­net sich die Erb­schaftss­teuer von bis zu 90 % des Verkehr­swertes, da das Finan­zamt einen Bew­er­tungsab­schlag von 10 % vorn­immt. Als Ein­nah­men von Ver­mi­etung und Ver­pach­tung sind Mietein­nah­men steuerpflichtig. Teile der Miete sollen dabei in eine Instand­hal­tungsrück­lage fließen.

Die Ver­mi­etung eignet sich weniger für Ein­fam­i­lien­häuser, da anfal­l­ende Kosten nicht auf den einen Mieter umle­gen lassen. Mehr Sinn macht es hinge­gen, ein Mehrfam­i­lien­haus an mehrere Miet­parteien zu ver­mi­eten, auf die sich die Kosten aufteilen lassen. Viele nutzen diese Möglichkeit als Über­brück­ung, bevor später die Kinder die Immo­bilie übernehmen.

Wohnungseigentum

Ist die Immo­bilie bere­its in Woh­nung­seigen­tum unterteilt, gibt es im Nor­mal­fall einen WEG-Ver­wal­ter, mit dem Sie in Kon­takt treten soll­ten und sich darüber hin­aus weit­er informieren kön­nen. Möglicher­weise bietet es sich doch an, das Haus zu verkaufen.

Gründung

Beste­ht noch kein Woh­nung­seigen­tum, kön­nen Sie dies mit den anderen Erben begrün­den oder sie entschei­den sich für eine gemein­same Ver­wal­tung. Für die erste Option benöti­gen Sie eine Abgeschlossen­heits­bescheini­gung, der von einem Architek­ten aus­gestellt wer­den kann. Diese besagt, dass sich die einzel­nen Woh­nun­gen abgeschlossene Ein­heit­en sind und zur eigen­ständi­gen Nutzung bere­it sind.

Im näch­sten Schritt wird beim Notar eine Teilungserk­lärung unterze­ich­net, aus der her­vorge­ht, dass die Immo­bilie in Woh­nung­seigen­tum und Gemein­schaft­seigen­tum aufgeteilt ist.

Wollen Sie nach Begrün­dung des Woh­nung­seigen­tums das geerbte Haus verkaufen, besitzen mögliche Mieter, die noch in der Immo­bilie wohn­haft sind, ein geset­zlich­es Vorkauf­s­recht.

Pflichten der Erben als Eigentümer

Ungeachtet dessen, was mit dem Grund­stück, Haus oder der Woh­nung geschieht, welch­es geerbt wurde, muss sich der Alleinerbe oder die Erbenge­mein­schaft in der Zwis­chen­zeit um den Unter­halt küm­mern. Der­jenige oder diejeni­gen sind dafür zuständig, dass die Sub­stanz des Haus­es erhal­ten wird. Im Win­ter muss bei Glat­teis oder Schnee gestreut oder geräumt wer­den, bei kalten Tem­per­a­turen muss geheizt wer­den etc. Mehr zu den Recht­en und Pflicht­en eines Ver­mi­eters kön­nen Sie in unserem anderen Beitrag nach­le­sen. Laufende Kosten müssen mit der durch die Annahme des Erbes einge­gan­gene Zahlungspflicht bezahlt wer­den, darunter

  • Grund­s­teuer,
  • Gebühren für die Mül­lab­fuhr, Abwasser,
  • Wohnge­bäude­ver­sicherung,
  • Kosten für Inter­net und Telefon,
  • Instand­hal­tungskosten (Repara­turen, Investitionen),
  • Abschlagszahlun­gen für Strom, Heizung, Wasser,
  • evtl. laufende Dar­lehen­srat­en usw.