Der Traum von den eige­nen vier Wän­den ist in Deutsch­land ein Luxus, den sich nicht jed­er erfüllen kann. Die Rechte und Pflicht­en eines Ver­mi­eters soll­ten bei der Ver­mi­etung von Immo­bilien immer mit bedacht wer­den. Aus ein­er 2019 veröf­fentlicht­en Sta­tis­tik her­vor, dass die Wohneigen­tum­squote, sprich wie viel Prozent ein­er Bevölkerung im Besitz eines Haus­es oder ein­er Eigen­tumswoh­nung sind, sich in Deutsch­land auf nur 51,1 % beläuft. Damit lan­det Deutsch­land aus 14 aus­gewählten europäis­chen Län­dern auf dem vor­let­zten Rang noch vor der Schweiz. Auf Platz 1 ist Rumänien mit über­ra­gen­den 95,8 %. Grund­sät­zlich sind unter den Eigen­tümern größ­ten­teils Senioren, da jün­gere Gen­er­a­tio­nen heutzu­tage meist ohne Unter­stützung der Fam­i­lie nicht das nötige Kap­i­tal auf­brin­gen kön­nen oder die Fam­i­lien­pla­nung sich weit­er nach hin­ten ver­schiebt. Aus welchen Grün­den auch immer dies der Fall ist, ste­ht fest, dass noch Luft nach oben ist.

Doch ist man erst­mal neuer Eigen­tümer und entschei­det sich dazu, die Immo­bilie nicht für sich zu beanspruchen, son­dern in eine Wer­tan­lage zu trans­formieren, sollte man sich schon im Voraus aus­re­ichend über Rechte, aber vor allem auch über die Pflicht­en informieren. Eigen­tümer berat­en wir gerne, wenn es um Ver­mi­etung oder Verkauf geht, bere­its im Vor­feld sind wir für Sie da. Auch als Mieter:in kann es von Vorteil sein, auf aktuellem Stand der Recht­slage zu sein. Im fol­gen­den Artikel erfahren Sie, was zu den Recht­en und Verpflich­tun­gen von Vermieter:innen gehört. Mit dem erlangten Wis­sen haben Sie das Recht auf Ihrer Seite und kön­nen so rechtliche Auseinan­der­set­zun­gen ver­mei­den oder auch für sich gewinnen.

Mietvertrag

Mit der Aushand­lung eines Mietver­trags stim­men bei­de Parteien zu, vere­in­barte Leis­tun­gen zu erbrin­gen, die ver­traglich fest­ge­hal­ten wur­den. In den meis­ten Fällen ist Ver­mi­eter, wer das besagte Objekt besitzt und Mieter, wer im Gegen­zug für den rechtzeit­ig und passend erbracht­en Miet­be­trag das Recht erhält, in der Miet­sache zu wohnen. Dabei kann es auch vorkom­men, dass im Falle ein­er Unter­mi­ete der Mieter selb­st auch zu Teilen die Rolle des Ver­mi­eters übern­immt. Die Gegen­leis­tung für die Ver­mi­etung ist somit die Miet­zahlung. Bevor man einem Mietver­trag unter­schreibt, sollte man sich genug Zeit nehmen, da mit diesem alle Bedin­gun­gen des Mietver­hält­niss­es geregelt wer­den. Darunter fall­en wesentliche Dat­en wie eine Kündi­gungs­frist oder etwa die Höhe der Miete und weit­ere Klauseln. Das wohl wichtig­ste Doku­ment bei der Ver­mi­etung von Immo­bilien oder Grund­stück­en kann aber auch mit Zusätzen verse­hen wer­den, die eben­falls schriftlich fest­gelegt wer­den. Ein gutes Mietver­hält­nis zwis­chen Mieter und Ver­mi­eter ist dabei für alle betrof­fe­nen Parteien, auch für gegebe­nen­falls engagierte Mak­ler, wünschenswert.

Vermieterrechte

Diese Rechte beziehen sich auf unter­schiedliche Bere­iche, wobei Ver­mi­eter ins­beson­dere hin­sichtlich anfal­l­en­der Kosten im geset­zlichen Rah­men diverse Ansprüche an die Mieter stellen kön­nen. Zu den wichtig­sten Recht­en des Ver­mi­eters gehören:

Fälligkeit der Miete

Es gilt für Mieter, dass sie rechtzeit­ig den vere­in­barten Miet­be­trag an den Ver­mi­eter zahlen. Dies sollte nach Möglichkeit im Voraus und spätestens am drit­ten Werk­tag eines Monats geschehen. (§556b BGB)

Mietkaution

Der Ver­mi­eter darf zu Beginn als Absicherung gegen Mietaus­fälle oder Schä­den und Män­gel in der Woh­nung, im Haus etc. eine Kau­tion ver­lan­gen sofern dies ver­traglich vere­in­bart wurde. Die Höhe dieser ist begren­zt auf max­i­mal das dreifache der Net­tokalt­mi­ete und darf auch in drei gle­ich großen Teilzahlun­gen in den ersten drei Monat­en erfol­gen. (§551 BGB)

Mieterhöhung

Etwaige Gren­zen und Fris­ten ein­er Mieter­höhung sind auch im Mietrecht vorgegeben. Bewegt sich der Ver­mi­eter inner­halb im Ver­trag gek­lärter Klauseln und legt recht­mäßige Gründe zugrunde, darf er die Miete erhöhen. Zu diesen zählen etwa Mod­ernisierungs­maß­nah­men (über die der Mieter in Ken­nt­nis geset­zt wer­den muss) oder ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­eten. Die vere­in­barte Miete kann allerd­ings erst früh­estens fün­fzehn Monate nach Einzug des Mieters ange­hoben wer­den. (§558 BGB)

Kündigungsrecht

Nur unter Berück­sich­ti­gung enger geset­zlich­er Vor­gaben und Fris­ten darf nach deutschem Mietrecht dem Mieter eine ordentliche Kündi­gung vorgelegt wer­den. In einem vom Ver­mi­eter hand­schriftlich unter­schriebe­nen Brief in schriftlich­er Form (§126) muss neben dem Grund der Kündi­gung, auch eine Frist (§574ff), zu der die Immo­bilie geräumt sein muss, enthal­ten sein. Die wichtig­sten Gründe dafür kön­nen entwed­er der Eigenbe­darf, eine Ver­let­zung ver­traglich­er Pflicht­en, wie beispiel­sweise mehrma­liger Verzug der Miet­zahlun­gen, ein nicht zuvor vere­in­barter Umbau oder Unter­mi­ete an Dritte (§540) oder eine Störung des Haus­friedens sein. (Im Nor­mal­fall bes­timmt der Ver­mi­eter vor dem Einzug passender Mieter die Hau­sor­d­nung. Danach wird dies zur Miet­sache und der Ver­mi­eter ist dazu verpflichtet, etwaige Anpas­sun­gen der Ord­nung mit dem Mieter abzusprechen.)

Eine frist­lose Kündi­gung beste­hen­der Mietver­hält­nisse kann überdies bei vorsät­zlich­er Beschädi­gung oder Ver­nach­läs­si­gung des Miet­ge­gen­stands ein­greifen. Damit der Ver­mi­eter dem Mieter recht­mäßig kündi­gen kann, ist in jedem Fall eine voraus­ge­hende Mah­nung fäl­lig. (§573) Bleiben Miet­zahlun­gen weit­er­hin aus und der Mieter bleibt trotz Kündi­gung weit­er­hin in der Woh­nung oder dem Haus, kann eine Räu­mungsklage die Folge für den Ver­stoß gegen die Rück­gabepflicht sein. (§546)

Nebenkosten

Bei ver­traglich­er Vere­in­barung darf der Ver­mi­eter Gebrauch vom Recht machen, Kosten, die ihm durch Besitz und Betrieb, nicht aber für die Ver­wal­tung, sein­er Immo­bilien anfall­en, von den Mietern zurück­zu­holen. Dafür wird eine detail­lierte Betrieb­skostenabrech­nung voraus­ge­set­zt, welche eine Frist von einem Jahr mit sich bringt. Über­schre­it­et der Ver­mi­eter die Frist, so ver­liert er den Anspruch auf eine mögliche Nachzahlung. (§556) Zu umlage­fähi­gen Nebenkosten zählen:

  • Abwasserge­bühr
  • Aufzug (selb­st für Mieter im EG)
  • Beleuch­tungskosten
  • warme Betrieb­skosten
  • Fernsehkosten
  • Gartenpflege
  • Gebäud­ere­ini­gung
  • Grund­s­teuer
  • Haus­meis­terkosten
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Schorn­ste­in­feger
  • Straßen­reini­gung und Müllabfuhr
  • Waschraum
  • son­stige Betriebskosten

Besichtigungsrecht

Trotz gel­tenden Haus­rechts ist der Ver­mi­eter in bes­timmten Sit­u­a­tio­nen dazu berechtigt, die ver­mi­etete Immo­bilie nach Absprache mit dem Mietenden zu betreten. Beispiele für solche Anlässe sind die Fest­stel­lung von Män­geln oder Schä­den, wie einem Wasser­rohrbruch, wenn notwendi­ge Repara­turen fäl­lig sind oder eine Besich­ti­gung von inter­essierten Käufer:innen anste­ht. Der Mieter ist sog­ar geset­zlich dazu verpflichtet, Män­gel zu melden. Tut er dies nicht und Folgeschä­den treten auf, so muss er unter Umstän­den Schadenser­satz zahlen.

In einem Zeitraum von 5 Jahren beste­ht das Recht ein­er Zus­tands­besich­ti­gung, welche jedoch mehrere Tage im Vorzug angekündigt wer­den muss. Eine Vor­laufzeit von 10–14 Tagen beste­ht für das Able­sen der Heizkosten­verteil­er und 24 Stun­den reichen bei drin­gend erforder­lichen Handwerkerarbeiten.

Wenn Sie zu all diesen The­men Fra­gen haben, helfen wir Ihnen bei der Hausver­wal­tung gerne weit­er.

Pflichten eines Vermieters

Im Gegen­zug müssen Ver­mi­eter natür­lich auch einige Pflicht­en erfüllen. Eigen­tum kommt schließlich mit großer Verantwortung.

Inhalt und Hauptpflicht des Mietvertrags

Kraft des geschlosse­nen Ver­trags ist der Ver­mi­eter dazu verpflichtet, dem Mieter die Miet­sache zugänglich zu machen. Sprich, er muss sämtliche Schlüs­sel, darunter auch Schlüs­sel für den Keller oder den Briefkas­ten, dem Mieter aushändi­gen. Auch wenn der Mieter dem Ver­mi­eter frei­willig einen Schlüs­sel über­lässt, gibt ihm das nicht das Recht, die ver­mi­etete Woh­nung ohne Ein­willi­gung zu betreten. Ver­reist der Mieter für län­gere Zeit, so muss er dafür sor­gen, dass Dritte über einen Ersatzschlüs­sel ver­fü­gen, damit akute Maß­nah­men zeit­nah ergrif­f­en wer­den kön­nen. Darüber hin­aus wird in dem gle­ichen Para­graphen der Ver­mi­eter dazu aufge­fordert, bei der Über­gabe der Immo­bilie  diese “in einem zum ver­trags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zus­tand zu über­lassen”. (§535) Sobald der Mieter einzieht, ste­ht ihm das Haus­recht zu.

Instandhaltung

Es beste­ht die Pflicht, die Miet­sache instand zu set­zen bzw. instand zu hal­ten. Dies heißt, Ver­mi­eter sind dazu verpflichtet, Kosten für notwendi­ge Repara­turen an Strom‑, Wass­er- und Gasleitun­gen zu übernehmen. Regelmäßige Erhal­tung- und Mod­ernisierungs­maß­nah­men müssen dann vom Mieter geduldet wer­den, wenn sie zur Verbesserung des Mieto­b­jek­ts beitra­gen und dieser zur Erhal­tung des ver­trags­gemäßen Zus­tands dient. (§555d, §535) Nur bei Klein­reper­a­turen an Gegen­stän­den darf der Mieter dazu aufge­fordert wer­den, den anfal­l­en­den Betrag zu übernehmen. Sind Höch­st­gren­zen (grund­sät­zlich 75–100€) dazu nicht ver­traglich fest­gelegt, befre­it dies den Mieter von sein­er Leistungspflicht.

Bei Schön­heit­srepara­turen herrscht kein all­ge­mein­er Kon­sens, da dies von Mietver­trag zu Mietver­trag vari­ieren kann. Grund­sät­zlich ist im Mietrecht niedergeschrieben, dass Mieter für diese Sache zuständig sind, doch Kanne s trotz­dem dazu kom­men, dass der Ver­mi­eter auf den Kosten sitzen bleibt.

Verkehrssicherungspflicht

Diese gehört mit zu den wichtig­sten Pflicht­en eines Ver­mi­eters. So muss dieser dafür sor­gen, dass nie­mand in dem Mieto­b­jekt selb­st, sowie in allen der gemein­schaftlichen Nutzung dienen­den Ein­rich­tun­gen, wie beispiel­sweise dem Aufzug, der Garage oder selb­st dem Gehweg vor dem Gebäude gefährdet wird. In der Prax­is sieht das so aus, dass bei Glätte gestreut wird oder zum Beispiel morsche Äste frühzeit­ig ent­fer­nt wer­den. Wird dieser Pflicht nachgekom­men, so beste­ht Anspruch aufs Schadenser­satz. (§823)

Beheizungspflicht

Damit die Miet­sache bewohn­bar und in einem taugliche Zus­tand ist, sollte die Beheizbarkeit gewährleis­tet sein. Im Zeitraum der Heizpe­ri­ode vom 1. Okto­ber bis zum 30. April des Fol­ge­jahres muss nach Mietrecht eine funk­tion­ierende Heizung ver­füg­bar sein, mit der die Raumtem­per­atur auf min­destens 20°C gestellt wer­den kann. (§535)

Schimmelbeseitigung

Mögliche Fol­gen von unzure­ichen­der Heizung  kön­nen dem­nach in den schlimm­sten Fällen Schim­mel oder im Win­ter auch das Ein­frieren von Rohren sein. Kann der Ver­mi­eter nicht nach­weisen, dass der Mieter ver­ant­wortlich ist für die Bil­dung, so trägt er die Pflicht, für die Besei­t­i­gung aufzukommen.

Aufnahme von Familienmitgliedern

Als Ver­mi­eter darf man nicht die Auf­nahme bzw. den Einzug enger Fam­i­lien­ange­höriger ver­bi­eten. Dieses Klausel greift dann ein, wenn eine Über­bele­gung der Woh­nung nicht der Fall ist. In der Recht­sprechung geht man davon aus, dass pro Per­son cir­ca 8–10 qm (für Kinder meist weniger) Wohn­fläche berech­net wird. In der Gebrauch­süber­las­sung an Dritte sind daher engen Fam­i­lien­mit­glieder wie Ehe­gat­ten, einge­tra­gene Lebenspart­ner und Kinder nicht mit eingeschlossen. (§540)

Bürgerliches Gesetzbuch

Für den Ern­st­fall soll­ten Sie wis­sen, wo Sie sel­ber die orig­i­nalen Geset­ze nach­le­sen kön­nen. Auf diese kön­nen Sie sich stützen und möglicher­weise sind dort weit­ere Aus­führun­gen enthal­ten, die in diesem Beitrag nicht im Detail her­aus­gear­beit­et wur­den, welche für Sie jedoch von großem Nutzen sein kön­nten. Zer­ti­fizierte Mak­ler kön­nen Sie über wichtige Regelun­gen belehren, Sie über das gel­tende Mietrecht aufk­lären und Ihnen weit­ere Infor­ma­tio­nen ver­mit­teln, die speziell für Sie und Ihre Wohn­si­t­u­a­tion rel­e­vant sind.

Egal ob Vermieter:in oder Mieter:in, Sie kön­nen uns gerne bei noch offe­nen Fra­gen kon­sul­tieren. Kom­men Sie aus der Umge­bung, freuen wir uns auf eine enge Zusam­me­nar­beit. Melden Sie sich bei uns!