Der Traum von den eige­nen vier Wän­den ist in Deutsch­land ein Luxus, den sich nicht jeder erfül­len kann. Die Rech­te und Pflich­ten eines Ver­mie­ters soll­ten bei der Ver­mie­tung von Immo­bi­li­en immer mit bedacht wer­den. Aus einer 2019 ver­öf­fent­lich­ten Sta­tis­tik her­vor, dass die Wohn­ei­gen­tums­quo­te, sprich wie viel Pro­zent einer Bevöl­ke­rung im Besitz eines Hau­ses oder einer Eigen­tums­woh­nung sind, sich in Deutsch­land auf nur 51,1 % beläuft. Damit lan­det Deutsch­land aus 14 aus­ge­wähl­ten euro­päi­schen Län­dern auf dem vor­letz­ten Rang noch vor der Schweiz. Auf Platz 1 ist Rumä­ni­en mit über­ra­gen­den 95,8 %. Grund­sätz­lich sind unter den Eigen­tü­mern größ­ten­teils Senio­ren, da jün­ge­re Genera­tio­nen heut­zu­ta­ge meist ohne Unter­stüt­zung der Fami­lie nicht das nöti­ge Kapi­tal auf­brin­gen kön­nen oder die Fami­li­en­pla­nung sich wei­ter nach hin­ten ver­schiebt. Aus wel­chen Grün­den auch immer dies der Fall ist, steht fest, dass noch Luft nach oben ist.

Doch ist man erst­mal neu­er Eigen­tü­mer und ent­schei­det sich dazu, die Immo­bi­lie nicht für sich zu bean­spru­chen, son­dern in eine Wert­an­la­ge zu trans­for­mie­ren, soll­te man sich schon im Vor­aus aus­rei­chend über Rech­te, aber vor allem auch über die Pflich­ten infor­mie­ren. Eigen­tü­mer bera­ten wir ger­ne, wenn es um Ver­mie­tung oder Ver­kauf geht, bereits im Vor­feld sind wir für Sie da. Auch als Mieter:in kann es von Vor­teil sein, auf aktu­el­lem Stand der Rechts­la­ge zu sein. Im fol­gen­den Arti­kel erfah­ren Sie, was zu den Rech­ten und Ver­pflich­tun­gen von Vermieter:innen gehört. Mit dem erlang­ten Wis­sen haben Sie das Recht auf Ihrer Sei­te und kön­nen so recht­li­che Aus­ein­an­der­set­zun­gen ver­mei­den oder auch für sich gewinnen.

Miet­ver­trag

Mit der Aus­hand­lung eines Miet­ver­trags stim­men bei­de Par­tei­en zu, ver­ein­bar­te Leis­tun­gen zu erbrin­gen, die ver­trag­lich fest­ge­hal­ten wur­den. In den meis­ten Fäl­len ist Ver­mie­ter, wer das besag­te Objekt besitzt und Mie­ter, wer im Gegen­zug für den recht­zei­tig und pas­send erbrach­ten Miet­be­trag das Recht erhält, in der Miet­sa­che zu woh­nen. Dabei kann es auch vor­kom­men, dass im Fal­le einer Unter­mie­te der Mie­ter selbst auch zu Tei­len die Rol­le des Ver­mie­ters über­nimmt. Die Gegen­leis­tung für die Ver­mie­tung ist somit die Miet­zah­lung. Bevor man einem Miet­ver­trag unter­schreibt, soll­te man sich genug Zeit neh­men, da mit die­sem alle Bedin­gun­gen des Miet­ver­hält­nis­ses gere­gelt wer­den. Dar­un­ter fal­len wesent­li­che Daten wie eine Kün­di­gungs­frist oder etwa die Höhe der Mie­te und wei­te­re Klau­seln. Das wohl wich­tigs­te Doku­ment bei der Ver­mie­tung von Immo­bi­li­en oder Grund­stü­cken kann aber auch mit Zusät­zen ver­se­hen wer­den, die eben­falls schrift­lich fest­ge­legt wer­den. Ein gutes Miet­ver­hält­nis zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter ist dabei für alle betrof­fe­nen Par­tei­en, auch für gege­be­nen­falls enga­gier­te Mak­ler, wünschenswert.

Ver­mie­ter­rech­te

Die­se Rech­te bezie­hen sich auf unter­schied­li­che Berei­che, wobei Ver­mie­ter ins­be­son­de­re hin­sicht­lich anfal­len­der Kos­ten im gesetz­li­chen Rah­men diver­se Ansprü­che an die Mie­ter stel­len kön­nen. Zu den wich­tigs­ten Rech­ten des Ver­mie­ters gehören:

Fäl­lig­keit der Miete

Es gilt für Mie­ter, dass sie recht­zei­tig den ver­ein­bar­ten Miet­be­trag an den Ver­mie­ter zah­len. Dies soll­te nach Mög­lich­keit im Vor­aus und spä­tes­tens am drit­ten Werk­tag eines Monats gesche­hen. (§556b BGB)

Miet­kau­ti­on

Der Ver­mie­ter darf zu Beginn als Absi­che­rung gegen Miet­aus­fäl­le oder Schä­den und Män­gel in der Woh­nung, im Haus etc. eine Kau­ti­on ver­lan­gen sofern dies ver­trag­lich ver­ein­bart wur­de. Die Höhe die­ser ist begrenzt auf maxi­mal das drei­fa­che der Net­to­kalt­mie­te und darf auch in drei gleich gro­ßen Teil­zah­lun­gen in den ers­ten drei Mona­ten erfol­gen. (§551 BGB)

Miet­erhö­hung

Etwai­ge Gren­zen und Fris­ten einer Miet­erhö­hung sind auch im Miet­recht vor­ge­ge­ben. Bewegt sich der Ver­mie­ter inner­halb im Ver­trag geklär­ter Klau­seln und legt recht­mä­ßi­ge Grün­de zugrun­de, darf er die Mie­te erhö­hen. Zu die­sen zäh­len etwa Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men (über die der Mie­ter in Kennt­nis gesetzt wer­den muss) oder orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­ten. Die ver­ein­bar­te Mie­te kann aller­dings erst frü­hes­tens fünf­zehn Mona­te nach Ein­zug des Mie­ters ange­ho­ben wer­den. (§558 BGB)

Kün­di­gungs­recht

Nur unter Berück­sich­ti­gung enger gesetz­li­cher Vor­ga­ben und Fris­ten darf nach deut­schem Miet­recht dem Mie­ter eine ordent­li­che Kün­di­gung vor­ge­legt wer­den. In einem vom Ver­mie­ter hand­schrift­lich unter­schrie­be­nen Brief in schrift­li­cher Form (§126) muss neben dem Grund der Kün­di­gung, auch eine Frist (§574ff), zu der die Immo­bi­lie geräumt sein muss, ent­hal­ten sein. Die wich­tigs­ten Grün­de dafür kön­nen ent­we­der der Eigen­be­darf, eine Ver­let­zung ver­trag­li­cher Pflich­ten, wie bei­spiels­wei­se mehr­ma­li­ger Ver­zug der Miet­zah­lun­gen, ein nicht zuvor ver­ein­bar­ter Umbau oder Unter­mie­te an Drit­te (§540) oder eine Stö­rung des Haus­frie­dens sein. (Im Nor­mal­fall bestimmt der Ver­mie­ter vor dem Ein­zug pas­sen­der Mie­ter die Haus­ord­nung. Danach wird dies zur Miet­sa­che und der Ver­mie­ter ist dazu ver­pflich­tet, etwai­ge Anpas­sun­gen der Ord­nung mit dem Mie­ter abzusprechen.)

Eine frist­lo­se Kün­di­gung bestehen­der Miet­ver­hält­nis­se kann über­dies bei vor­sätz­li­cher Beschä­di­gung oder Ver­nach­läs­si­gung des Miet­ge­gen­stands ein­grei­fen. Damit der Ver­mie­ter dem Mie­ter recht­mä­ßig kün­di­gen kann, ist in jedem Fall eine vor­aus­ge­hen­de Mah­nung fäl­lig. (§573) Blei­ben Miet­zah­lun­gen wei­ter­hin aus und der Mie­ter bleibt trotz Kün­di­gung wei­ter­hin in der Woh­nung oder dem Haus, kann eine Räu­mungs­kla­ge die Fol­ge für den Ver­stoß gegen die Rück­ga­be­pflicht sein. (§546)

Neben­kos­ten

Bei ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung darf der Ver­mie­ter Gebrauch vom Recht machen, Kos­ten, die ihm durch Besitz und Betrieb, nicht aber für die Ver­wal­tung, sei­ner Immo­bi­li­en anfal­len, von den Mie­tern zurück­zu­ho­len. Dafür wird eine detail­lier­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung vor­aus­ge­setzt, wel­che eine Frist von einem Jahr mit sich bringt. Über­schrei­tet der Ver­mie­ter die Frist, so ver­liert er den Anspruch auf eine mög­li­che Nach­zah­lung. (§556) Zu umla­ge­fä­hi­gen Neben­kos­ten zählen:

  • Abwas­ser­ge­bühr
  • Auf­zug (selbst für Mie­ter im EG)
  • Beleuch­tungs­kos­ten
  • war­me Betriebskosten
  • Fern­seh­kos­ten
  • Gar­ten­pfle­ge
  • Gebäu­de­rei­ni­gung
  • Grund­steu­er
  • Haus­meis­ter­kos­ten
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Schorn­stein­fe­ger
  • Stra­ßen­rei­ni­gung und Müllabfuhr
  • Wasch­raum
  • sons­ti­ge Betriebskosten

Besich­ti­gungs­recht

Trotz gel­ten­den Haus­rechts ist der Ver­mie­ter in bestimm­ten Situa­tio­nen dazu berech­tigt, die ver­mie­te­te Immo­bi­lie nach Abspra­che mit dem Mie­ten­den zu betre­ten. Bei­spie­le für sol­che Anläs­se sind die Fest­stel­lung von Män­geln oder Schä­den, wie einem Was­ser­rohr­bruch, wenn not­wen­di­ge Repa­ra­tu­ren fäl­lig sind oder eine Besich­ti­gung von inter­es­sier­ten Käufer:innen ansteht. Der Mie­ter ist sogar gesetz­lich dazu ver­pflich­tet, Män­gel zu mel­den. Tut er dies nicht und Fol­ge­schä­den tre­ten auf, so muss er unter Umstän­den Scha­dens­er­satz zahlen.

In einem Zeit­raum von 5 Jah­ren besteht das Recht einer Zustands­be­sich­ti­gung, wel­che jedoch meh­re­re Tage im Vor­zug ange­kün­digt wer­den muss. Eine Vor­lauf­zeit von 10–14 Tagen besteht für das Able­sen der Heiz­kos­ten­ver­tei­ler und 24 Stun­den rei­chen bei drin­gend erfor­der­li­chen Handwerkerarbeiten.

Wenn Sie zu all die­sen The­men Fra­gen haben, hel­fen wir Ihnen bei der Haus­ver­wal­tung ger­ne wei­ter.

Pflich­ten eines Vermieters

Im Gegen­zug müs­sen Ver­mie­ter natür­lich auch eini­ge Pflich­ten erfül­len. Eigen­tum kommt schließ­lich mit gro­ßer Verantwortung.

Inhalt und Haupt­pflicht des Mietvertrags

Kraft des geschlos­se­nen Ver­trags ist der Ver­mie­ter dazu ver­pflich­tet, dem Mie­ter die Miet­sa­che zugäng­lich zu machen. Sprich, er muss sämt­li­che Schlüs­sel, dar­un­ter auch Schlüs­sel für den Kel­ler oder den Brief­kas­ten, dem Mie­ter aus­hän­di­gen. Auch wenn der Mie­ter dem Ver­mie­ter frei­wil­lig einen Schlüs­sel über­lässt, gibt ihm das nicht das Recht, die ver­mie­te­te Woh­nung ohne Ein­wil­li­gung zu betre­ten. Ver­reist der Mie­ter für län­ge­re Zeit, so muss er dafür sor­gen, dass Drit­te über einen Ersatz­schlüs­sel ver­fü­gen, damit aku­te Maß­nah­men zeit­nah ergrif­fen wer­den kön­nen. Dar­über hin­aus wird in dem glei­chen Para­gra­phen der Ver­mie­ter dazu auf­ge­for­dert, bei der Über­ga­be der Immo­bi­lie  die­se “in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu über­las­sen”. (§535) Sobald der Mie­ter ein­zieht, steht ihm das Haus­recht zu.

Instand­hal­tung

Es besteht die Pflicht, die Miet­sa­che instand zu set­zen bzw. instand zu hal­ten. Dies heißt, Ver­mie­ter sind dazu ver­pflich­tet, Kos­ten für not­wen­di­ge Repa­ra­tu­ren an Strom‑, Was­ser- und Gas­lei­tun­gen zu über­neh­men. Regel­mä­ßi­ge Erhal­tung- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men müs­sen dann vom Mie­ter gedul­det wer­den, wenn sie zur Ver­bes­se­rung des Miet­ob­jekts bei­tra­gen und die­ser zur Erhal­tung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands dient. (§555d, §535) Nur bei Klein­re­pe­ra­tu­ren an Gegen­stän­den darf der Mie­ter dazu auf­ge­for­dert wer­den, den anfal­len­den Betrag zu über­neh­men. Sind Höchst­gren­zen (grund­sätz­lich 75–100€) dazu nicht ver­trag­lich fest­ge­legt, befreit dies den Mie­ter von sei­ner Leistungspflicht.

Bei Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren herrscht kein all­ge­mei­ner Kon­sens, da dies von Miet­ver­trag zu Miet­ver­trag vari­ie­ren kann. Grund­sätz­lich ist im Miet­recht nie­der­ge­schrie­ben, dass Mie­ter für die­se Sache zustän­dig sind, doch Kan­ne s trotz­dem dazu kom­men, dass der Ver­mie­ter auf den Kos­ten sit­zen bleibt.

Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht

Die­se gehört mit zu den wich­tigs­ten Pflich­ten eines Ver­mie­ters. So muss die­ser dafür sor­gen, dass nie­mand in dem Miet­ob­jekt selbst, sowie in allen der gemein­schaft­li­chen Nut­zung die­nen­den Ein­rich­tun­gen, wie bei­spiels­wei­se dem Auf­zug, der Gara­ge oder selbst dem Geh­weg vor dem Gebäu­de gefähr­det wird. In der Pra­xis sieht das so aus, dass bei Glät­te gestreut wird oder zum Bei­spiel mor­sche Äste früh­zei­tig ent­fernt wer­den. Wird die­ser Pflicht nach­ge­kom­men, so besteht Anspruch aufs Scha­dens­er­satz. (§823)

Behei­zungs­pflicht

Damit die Miet­sa­che bewohn­bar und in einem taug­li­che Zustand ist, soll­te die Beheiz­bar­keit gewähr­leis­tet sein. Im Zeit­raum der Heiz­pe­ri­ode vom 1. Okto­ber bis zum 30. April des Fol­ge­jah­res muss nach Miet­recht eine funk­tio­nie­ren­de Hei­zung ver­füg­bar sein, mit der die Raum­tem­pe­ra­tur auf min­des­tens 20°C gestellt wer­den kann. (§535)

Schim­mel­be­sei­ti­gung

Mög­li­che Fol­gen von unzu­rei­chen­der Hei­zung  kön­nen dem­nach in den schlimms­ten Fäl­len Schim­mel oder im Win­ter auch das Ein­frie­ren von Roh­ren sein. Kann der Ver­mie­ter nicht nach­wei­sen, dass der Mie­ter ver­ant­wort­lich ist für die Bil­dung, so trägt er die Pflicht, für die Besei­ti­gung aufzukommen.

Auf­nah­me von Familienmitgliedern

Als Ver­mie­ter darf man nicht die Auf­nah­me bzw. den Ein­zug enger Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ger ver­bie­ten. Die­ses Klau­sel greift dann ein, wenn eine Über­be­le­gung der Woh­nung nicht der Fall ist. In der Recht­spre­chung geht man davon aus, dass pro Per­son cir­ca 8–10 qm (für Kin­der meist weni­ger) Wohn­flä­che berech­net wird. In der Gebrauchs­über­las­sung an Drit­te sind daher engen Fami­li­en­mit­glie­der wie Ehe­gat­ten, ein­ge­tra­ge­ne Lebens­part­ner und Kin­der nicht mit ein­ge­schlos­sen. (§540)

Bür­ger­li­ches Gesetzbuch

Für den Ernst­fall soll­ten Sie wis­sen, wo Sie sel­ber die ori­gi­na­len Geset­ze nach­le­sen kön­nen. Auf die­se kön­nen Sie sich stüt­zen und mög­li­cher­wei­se sind dort wei­te­re Aus­füh­run­gen ent­hal­ten, die in die­sem Bei­trag nicht im Detail her­aus­ge­ar­bei­tet wur­den, wel­che für Sie jedoch von gro­ßem Nut­zen sein könn­ten. Zer­ti­fi­zier­te Mak­ler kön­nen Sie über wich­ti­ge Rege­lun­gen beleh­ren, Sie über das gel­ten­de Miet­recht auf­klä­ren und Ihnen wei­te­re Infor­ma­tio­nen ver­mit­teln, die spe­zi­ell für Sie und Ihre Wohn­si­tua­ti­on rele­vant sind.

Egal ob Vermieter:in oder Mieter:in, Sie kön­nen uns ger­ne bei noch offe­nen Fra­gen konsultieren.
Kom­men Sie aus der Umge­bung, freu­en wir uns auf eine enge Zusam­men­ar­beit. Mel­den Sie sich bei uns!