Rechte und Pflichten eines Vermieters

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist in Deutschland ein Luxus, den sich nicht jeder erfüllen kann. Die Rechte und Pflichten eines Vermieters sollten bei der Vermietung von Immobilien immer mit bedacht werden. Aus einer 2019 veröffentlichten Statistik hervor, dass die Wohneigentumsquote, sprich wie viel Prozent einer Bevölkerung im Besitz eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sind, sich in Deutschland auf nur 51,1 % beläuft. Damit landet Deutschland aus 14 ausgewählten europäischen Ländern auf dem vorletzten Rang noch vor der Schweiz. Auf Platz 1 ist Rumänien mit überragenden 95,8 %. Grundsätzlich sind unter den Eigentümern größtenteils Senioren, da jüngere Generationen heutzutage meist ohne Unterstützung der Familie nicht das nötige Kapital aufbringen können oder die Familienplanung sich weiter nach hinten verschiebt. Aus welchen Gründen auch immer dies der Fall ist, steht fest, dass noch Luft nach oben ist.

Doch ist man erstmal neuer Eigentümer und entscheidet sich dazu, die Immobilie nicht für sich zu beanspruchen, sondern in eine Wertanlage zu transformieren, sollte man sich schon im Voraus ausreichend über Rechte, aber vor allem auch über die Pflichten informieren. Eigentümer beraten wir gerne, wenn es um Vermietung oder Verkauf geht, bereits im Vorfeld sind wir für Sie da. Auch als Mieter:in kann es von Vorteil sein, auf aktuellem Stand der Rechtslage zu sein. Im folgenden Artikel erfahren Sie, was zu den Rechten und Verpflichtungen von Vermieter:innen gehört. Mit dem erlangten Wissen haben Sie das Recht auf Ihrer Seite und können so rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden oder auch für sich gewinnen.

Mietvertrag

Mit der Aushandlung eines Mietvertrags stimmen beide Parteien zu, vereinbarte Leistungen zu erbringen, die vertraglich festgehalten wurden. In den meisten Fällen ist Vermieter, wer das besagte Objekt besitzt und Mieter, wer im Gegenzug für den rechtzeitig und passend erbrachten Mietbetrag das Recht erhält, in der Mietsache zu wohnen. Dabei kann es auch vorkommen, dass im Falle einer Untermiete der Mieter selbst auch zu Teilen die Rolle des Vermieters übernimmt. Die Gegenleistung für die Vermietung ist somit die Mietzahlung. Bevor man einem Mietvertrag unterschreibt, sollte man sich genug Zeit nehmen, da mit diesem alle Bedingungen des Mietverhältnisses geregelt werden. Darunter fallen wesentliche Daten wie eine Kündigungsfrist oder etwa die Höhe der Miete und weitere Klauseln. Das wohl wichtigste Dokument bei der Vermietung von Immobilien oder Grundstücken kann aber auch mit Zusätzen versehen werden, die ebenfalls schriftlich festgelegt werden. Ein gutes Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist dabei für alle betroffenen Parteien, auch für gegebenenfalls engagierte Makler, wünschenswert.

Vermieterrechte

Diese Rechte beziehen sich auf unterschiedliche Bereiche, wobei Vermieter insbesondere hinsichtlich anfallender Kosten im gesetzlichen Rahmen diverse Ansprüche an die Mieter stellen können. Zu den wichtigsten Rechten des Vermieters gehören:

Fälligkeit der Miete

Es gilt für Mieter, dass sie rechtzeitig den vereinbarten Mietbetrag an den Vermieter zahlen. Dies sollte nach Möglichkeit im Voraus und spätestens am dritten Werktag eines Monats geschehen. (§556b BGB)

Mietkaution

Der Vermieter darf zu Beginn als Absicherung gegen Mietausfälle oder Schäden und Mängel in der Wohnung, im Haus etc. eine Kaution verlangen sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Die Höhe dieser ist begrenzt auf maximal das dreifache der Nettokaltmiete und darf auch in drei gleich großen Teilzahlungen in den ersten drei Monaten erfolgen. (§551 BGB)

Mieterhöhung

Etwaige Grenzen und Fristen einer Mieterhöhung sind auch im Mietrecht vorgegeben. Bewegt sich der Vermieter innerhalb im Vertrag geklärter Klauseln und legt rechtmäßige Gründe zugrunde, darf er die Miete erhöhen. Zu diesen zählen etwa Modernisierungsmaßnahmen (über die der Mieter in Kenntnis gesetzt werden muss) oder ortsübliche Vergleichsmieten. Die vereinbarte Miete kann allerdings erst frühestens fünfzehn Monate nach Einzug des Mieters angehoben werden. (§558 BGB)

Kündigungsrecht

Nur unter Berücksichtigung enger gesetzlicher Vorgaben und Fristen darf nach deutschem Mietrecht dem Mieter eine ordentliche Kündigung vorgelegt werden. In einem vom Vermieter handschriftlich unterschriebenen Brief in schriftlicher Form (§126) muss neben dem Grund der Kündigung, auch eine Frist (§574ff), zu der die Immobilie geräumt sein muss, enthalten sein. Die wichtigsten Gründe dafür können entweder der Eigenbedarf, eine Verletzung vertraglicher Pflichten, wie beispielsweise mehrmaliger Verzug der Mietzahlungen, ein nicht zuvor vereinbarter Umbau oder Untermiete an Dritte (§540) oder eine Störung des Hausfriedens sein. (Im Normalfall bestimmt der Vermieter vor dem Einzug passender Mieter die Hausordnung. Danach wird dies zur Mietsache und der Vermieter ist dazu verpflichtet, etwaige Anpassungen der Ordnung mit dem Mieter abzusprechen.)

Eine fristlose Kündigung bestehender Mietverhältnisse kann überdies bei vorsätzlicher Beschädigung oder Vernachlässigung des Mietgegenstands eingreifen. Damit der Vermieter dem Mieter rechtmäßig kündigen kann, ist in jedem Fall eine vorausgehende Mahnung fällig. (§573) Bleiben Mietzahlungen weiterhin aus und der Mieter bleibt trotz Kündigung weiterhin in der Wohnung oder dem Haus, kann eine Räumungsklage die Folge für den Verstoß gegen die Rückgabepflicht sein. (§546)

Nebenkosten

Bei vertraglicher Vereinbarung darf der Vermieter Gebrauch vom Recht machen, Kosten, die ihm durch Besitz und Betrieb, nicht aber für die Verwaltung, seiner Immobilien anfallen, von den Mietern zurückzuholen. Dafür wird eine detaillierte Betriebskostenabrechnung vorausgesetzt, welche eine Frist von einem Jahr mit sich bringt. Überschreitet der Vermieter die Frist, so verliert er den Anspruch auf eine mögliche Nachzahlung. (§556) Zu umlagefähigen Nebenkosten zählen:

• Abwassergebühr
• Aufzug (selbst für Mieter im EG)
• Beleuchtungskosten
• warme Betriebskosten
• Fernsehkosten
• Gartenpflege
• Gebäudereinigung
• Grundsteuer
• Hausmeisterkosten
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Schornsteinfeger
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Waschraum
• sonstige Betriebskosten

Besichtigungsrecht

Trotz geltenden Hausrechts ist der Vermieter in bestimmten Situationen dazu berechtigt, die vermietete Immobilie nach Absprache mit dem Mietenden zu betreten. Beispiele für solche Anlässe sind die Feststellung von Mängeln oder Schäden, wie einem Wasserrohrbruch, wenn notwendige Reparaturen fällig sind oder eine Besichtigung von interessierten Käufer:innen ansteht. Der Mieter ist sogar gesetzlich dazu verpflichtet, Mängel zu melden. Tut er dies nicht und Folgeschäden treten auf, so muss er unter Umständen Schadensersatz zahlen.

In einem Zeitraum von 5 Jahren besteht das Recht einer Zustandsbesichtigung, welche jedoch mehrere Tage im Vorzug angekündigt werden muss. Eine Vorlaufzeit von 10-14 Tagen besteht für das Ablesen der Heizkostenverteiler und 24 Stunden reichen bei dringend erforderlichen Handwerkerarbeiten.

Wenn Sie zu all diesen Themen Fragen haben, helfen wir Ihnen bei der Hausverwaltung gerne weiter.

Pflichten eines Vermieters

Im Gegenzug müssen Vermieter natürlich auch einige Pflichten erfüllen. Eigentum kommt schließlich mit großer Verantwortung.

Inhalt und Hauptpflicht des Mietvertrags

Kraft des geschlossenen Vertrags ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zugänglich zu machen. Sprich, er muss sämtliche Schlüssel, darunter auch Schlüssel für den Keller oder den Briefkasten, dem Mieter aushändigen. Auch wenn der Mieter dem Vermieter freiwillig einen Schlüssel überlässt, gibt ihm das nicht das Recht, die vermietete Wohnung ohne Einwilligung zu betreten. Verreist der Mieter für längere Zeit, so muss er dafür sorgen, dass Dritte über einen Ersatzschlüssel verfügen, damit akute Maßnahmen zeitnah ergriffen werden können. Darüber hinaus wird in dem gleichen Paragraphen der Vermieter dazu aufgefordert, bei der Übergabe der Immobilie  diese „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen“. (§535) Sobald der Mieter einzieht, steht ihm das Hausrecht zu.

Instandhaltung

Es besteht die Pflicht, die Mietsache instand zu setzen bzw. instand zu halten. Dies heißt, Vermieter sind dazu verpflichtet, Kosten für notwendige Reparaturen an Strom-, Wasser- und Gasleitungen zu übernehmen. Regelmäßige Erhaltung- und Modernisierungsmaßnahmen müssen dann vom Mieter geduldet werden, wenn sie zur Verbesserung des Mietobjekts beitragen und dieser zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands dient. (§555d, §535) Nur bei Kleinreperaturen an Gegenständen darf der Mieter dazu aufgefordert werden, den anfallenden Betrag zu übernehmen. Sind Höchstgrenzen (grundsätzlich 75-100€) dazu nicht vertraglich festgelegt, befreit dies den Mieter von seiner Leistungspflicht.

Bei Schönheitsreparaturen herrscht kein allgemeiner Konsens, da dies von Mietvertrag zu Mietvertrag variieren kann. Grundsätzlich ist im Mietrecht niedergeschrieben, dass Mieter für diese Sache zuständig sind, doch Kanne s trotzdem dazu kommen, dass der Vermieter auf den Kosten sitzen bleibt.

Verkehrssicherungspflicht

Diese gehört mit zu den wichtigsten Pflichten eines Vermieters. So muss dieser dafür sorgen, dass niemand in dem Mietobjekt selbst, sowie in allen der gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen, wie beispielsweise dem Aufzug, der Garage oder selbst dem Gehweg vor dem Gebäude gefährdet wird. In der Praxis sieht das so aus, dass bei Glätte gestreut wird oder zum Beispiel morsche Äste frühzeitig entfernt werden. Wird dieser Pflicht nachgekommen, so besteht Anspruch aufs Schadensersatz. (§823)

Beheizungspflicht

Damit die Mietsache bewohnbar und in einem taugliche Zustand ist, sollte die Beheizbarkeit gewährleistet sein. Im Zeitraum der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres muss nach Mietrecht eine funktionierende Heizung verfügbar sein, mit der die Raumtemperatur auf mindestens 20°C gestellt werden kann. (§535)

Schimmelbeseitigung

Mögliche Folgen von unzureichender Heizung  können demnach in den schlimmsten Fällen Schimmel oder im Winter auch das Einfrieren von Rohren sein. Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass der Mieter verantwortlich ist für die Bildung, so trägt er die Pflicht, für die Beseitigung aufzukommen.

Aufnahme von Familienmitgliedern

Als Vermieter darf man nicht die Aufnahme bzw. den Einzug enger Familienangehöriger verbieten. Dieses Klausel greift dann ein, wenn eine Überbelegung der Wohnung nicht der Fall ist. In der Rechtsprechung geht man davon aus, dass pro Person circa 8-10 qm (für Kinder meist weniger) Wohnfläche berechnet wird. In der Gebrauchsüberlassung an Dritte sind daher engen Familienmitglieder wie Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder nicht mit eingeschlossen. (§540)

Bürgerliches Gesetzbuch

Für den Ernstfall sollten Sie wissen, wo Sie selber die originalen Gesetze nachlesen können. Auf diese können Sie sich stützen und möglicherweise sind dort weitere Ausführungen enthalten, die in diesem Beitrag nicht im Detail herausgearbeitet wurden, welche für Sie jedoch von großem Nutzen sein könnten. Zertifizierte Makler können Sie über wichtige Regelungen belehren, Sie über das geltende Mietrecht aufklären und Ihnen weitere Informationen vermitteln, die speziell für Sie und Ihre Wohnsituation relevant sind.

Egal ob Vermieter:in oder Mieter:in, Sie können uns gerne bei noch offenen Fragen konsultieren.
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