Seit ger­aumer Zeit leben wir mit Beschränkun­gen und Maß­nah­men um eine ras­ante Aus­bre­itung des Coro­na-Virus SARS-CoV­‑2 zu ver­hin­dern und die Zahlen der Infizierten und Toten so ger­ing wie möglich zu hal­ten. Bere­iche wie die Gas­tronomie und der Kul­tur­mark lit­ten sehr unter den Schließun­gen der Betriebe und Ein­schränkun­gen, doch Coro­na-Tests und auch voll­ständi­ge Imp­fun­gen ermöglichen zumin­d­est teil­weise einen Schritt Rich­tung Nor­mal­ität. Wie die Regelun­gen bei Eigen­tümerver­samm­lun­gen sind, erfahren Sie hier.

Wenn eins sich­er ist, dann dass die Lage sich inner­halb von Tagen kom­plett ändern kann und andere Vorschriften gel­ten, je nach Infek­tion­s­geschehen. Dies erfordert regelmäßige Aktu­al­isierun­gen und man muss sich aus­re­ichend informieren über die Änderun­gen und Aufla­gen in seinem Bun­des­land und Kreis.

Allgemeine Gesundheitslage

Am 24. Novem­ber wur­den für NRW die Coro­na-Verord­nun­gen weit­er ver­schärft. Am Arbeit­splatz gilt die 3G-Regel. Wer wed­er geimpft noch gene­sen ist, muss regelmäßige PoC-Anti­gen-Tests machen lassen und dem Arbeit­ge­ber vorzeigen. Wer sich dage­gen weigert, darf seine Arbeit nicht an seinem Arbeit­splatz verrichten.

Im Freizeit-Bere­ich, Einzel­han­del und auch auf Wei­h­nachtsmärk­ten gilt 2G — in Restau­rants, Kinos und Co. dür­fen nur Men­schen mit einem Impf­nach­weis, bei dem die zweite Imp­fung min­destens 14 Tage her ist oder einem höch­stens 6 Monate alten pos­i­tiv­en PCR-Test. Geschäfte für den täglichen Bedarf sind davon ausgenom­men. Der Zutritt kann hier auch mit tage­sak­tuellem neg­a­tivem Schnell­test erfolgen.

Die EU-Impfz­er­ti­fikate ist ab Feb­ru­ar 2022 nach 9 Monat­en ohne Boost­er-Imp­fung ungültig.

Kinder und Jugendliche unter 15 Jahren sind mit Geimpften und Gene­se­nen gle­ichgestellt. Bei schaus­pielerischen, musikalis­chen und sportlichen Aktiv­itäten auch Jugendliche bis 17. Abge­se­hen davon zählen Schüler:innen ab 16 Jahren wegen der Tes­tun­gen an den Schulen als getestet, solange diese nicht geschlossen hat.

Auch für Geimpfte und Gene­sene herrschen ab dem 28. Dezem­ber Kon­tak­tbeschränkun­gen. Sowohl innen als auch außen sind pri­vate Tre­f­fen begren­zt auf 10 Per­so­n­en. Im eige­nen Haushalt gibt es kein Lim­it für eine Anzahl an Per­so­n­en, anson­sten darf sich ein:e Ungeimpfte:r mit max­i­mal zwei Per­so­n­en aus einem weit­eren Haus­stand tre­f­fen. Zu einem Haushalt zählen auch Part­ner, die nicht zusam­men wohnen.

Auch die Maskenpflicht bleibt weit­er­hin beste­hen: in öffentlichen Verkehrsmit­teln, als auch in geschlosse­nen Räu­men und bei Ver­anstal­tun­gen mit mehr als 1.000 Gästen auch im Freien (Aus­nahme hier ist wenn aus­re­ichend Abstand einge­hal­ten wird und feste Sitz­plätze zuge­ord­net wur­den). Es wird emp­fohlen auch dort über­all Mund-Nasen-Bedeck­un­gen, genauer gesagt medi­zinis­che Masken, also OP-Masken oder auch Masken, die sog­ar mehr Schutz bieten, wie FFP2-Masken, zu tra­gen, wenn der Min­destab­stand von 1,5 Metern nicht möglich ist.

Sind Sie Immo­bilien-Eigen­tümer oder Eigen­tümerin? Wir berat­en Sie gerne!

Gesetz zur Änderung des Infektionsschutzgesetzes

Impfquote, Inzi­denz und weit­ere Werte vari­ieren je nach Bun­des­land und Region und somit auch die unter­schiedlichen Vorschriften. Dabei ist die Vorge­hensweise in eini­gen Gebi­eten ähn­lich. Beson­ders wenn es um Ver­anstal­tun­gen und den Arbeit­splatz geht, geht es gle­icher­maßen zu. Das man mit ein­er Imp­fung gegen COVID-19 auf der “sicheren Seite” ist, was die jew­eils gel­tenden Maß­nah­men ange­ht, ist dabei kein Geheim­nis. Aus diesem Grund lassen sich tagtäglich viele Men­schen umstimmen.

Eigentümerversammlungen

Bei Eigen­tümerver­samm­lun­gen sind jew­eilige 2 und 3G-Regelun­gen und Per­so­n­enbeschränkun­gen für Ver­anstal­tun­gen zu beacht­en. 3G ist dabei ein­fach­er umzuset­zen als 2G, da Ungeimpfte sich kurz­er­hand testen lassen kön­nen, wenn sie rechtzeit­ig wis­sen, wann der Ter­min ist. Was aber, wenn Ungeimpfte nicht teil­nehmen können?

Die Geset­zes­lage gibt her, dass Eigentümer:innen das Recht auf eine Teil­nahme an der Eigen­tümerver­samm­lung haben. Als Verwalter:in darf man also nicht ein­fach nur Geimpften und Gene­se­nen den Zutritt gewähren und die Restlichen damit “auss­chließen”. Darüber hin­aus ist es nicht geset­zeskon­form, die jew­eili­gen ungeimpften Eigentümer:innen dazu zu drän­gen, einen Vertreter zu bes­tim­men, der für ihn abstimmt. Eben­so ist es Ungeimpften nicht ges­tat­tet, die Aufla­gen zu mis­sacht­en und uner­laubt an Ver­samm­lun­gen teilzunehmen, bzw. die Ver­samm­lung darf so nicht stattfinden.

Kommt es dann dazu, dass über den Kopf ander­er hin­weg Entschei­dun­gen getrof­fen wer­den oder ein Ver­stoß dieser Maß­gaben zugrunde liegt, ist dies rechtswidrig und somit anfechtbar.

Wo findet die Versammlung statt und darf man 2G/3G abfragen?

Der Verwalter/ die Ver­wal­terin darf nur dann nach neg­a­tiv­en Testergeb­nis­sen oder dem Gene­se­nen- oder Impf­s­ta­tus der Teilnehmer:innen fra­gen, wenn die Räum­lichkeit­en, in denen die Ver­samm­lung stat­tfind­et, dem Verwalter/ der Ver­wal­terin gehören. In diesem Fall hat er/ sie Haus­recht. Haben die Eigentümer:innen, die teil­nehmen wollen keinen neg­a­tiv­en Coro­nat­est, sind nicht geimpft oder nicht gene­sene Per­so­n­en, darf ihnen der Zugang ver­weigert wer­den. Find­et die Ver­samm­lung allerd­ings in öffentlichen Lokalen, zum Beispiel Gast­stät­ten statt, haben die jew­eili­gen Betreiber das Sagen.

Eigentümerversammlung in einer Online-Videokonferenz?

Hat eine Eigen­tümer­schaft im Vorhinein gemein­sam beschlossen, dass die Ver­samm­lung auch für diejeni­gen, die sich nicht impfen oder testen lassen kön­nen oder wollen, in dig­i­taler Form stat­tfind­en kann, so ist das wohl eine der besten Lösun­gen um alle ver­schiede­nen Inter­essen zu vere­in­baren. Sowohl kom­plette Online- als auch Hybrid-Meet­ings wür­den sich anbi­eten. Online gel­ten natür­lich auch die sel­ben Regelun­gen wie bei ein­er Präsenzteilnahme.

Noch ist die dig­i­tale Eigen­tümerver­samm­lung noch nicht geset­zlich im Wohneigen­tum­srecht niedergeschrieben, doch sehr wün­schenswert für die Zukunft.

Können Eigentümer:innen Stimmrechtsvollmachten übertragen?

Die Antwort lautet — ja. Ist eine Präsen­zver­samm­lung nicht möglich, so sollte eine Vertreter­ver­samm­lung in Erwä­gung gezo­gen wer­den. Die Stimm­rechtsvoll­macht­en der Eigentümer:innen kön­nen konkrete Weisun­gen erhal­ten, müssen sie aber nicht. Mit diesen Voll­macht­en hat der Verwalter/ die Ver­wal­terin das Stimm­recht. Kein:e Eigentümer:in ist dazu gezwun­gen, seine Stimm­rechte abzugeben, da es sich dabei um höch­st­per­sön­liche Eigen­tümer­rechte handelt.

Eine andere Möglichkeit — der Umlaufbeschluss

Die Beschlüsse, die bei ein­er Eigen­tümerver­samm­lung getrof­fen wer­den, kön­nen allerd­ings auch in schriftlich­er Form fest­ge­set­zt wer­den. Alle Eigentümer:innen müssen aktiv zus­tim­men, damit der Beschluss recht­skräftig ist. Laut dem Ver­band der Immo­bilien­ver­wal­ter (VDIV) benötigt man beim schriftlichem Umlaufver­fahren, welch­es eine Ver­samm­lung nicht erset­zt, oft ein ein­stim­miges Ergebnis.

Forderung neuer Maßnahmen

Bere­its im März 2020 wurde das “Gesetz zur Abmilderung der Fol­gen von COVID-19-Pan­demie im Zivil‑, Insol­venz- und Strafver­fahren­srecht” beschlossen, in dem auch einige Son­der­regelun­gen im Wohneigen­tum­srecht fest­gelegt wur­den. Haupt­säch­lich ging es darum, dass die Amt­szeit der Verwalter:innen so lange anhält bis er abberufen wird oder ein:e neue:r Verwalter:in bestellt wird. Zudem ver­liert auch der damals aktuelle Wirtschaft­s­plan nicht an Gültigkeit bis ein neuer beschlossen wurde.

Diese Son­der­regelun­gen wur­den zwar bis August 2022 ver­längert, jedoch ver­langt der VDIV mehr als nur das: Neben der Gültigkeit von Online-Eigen­tümerver­samm­lun­gen soll auch das Inkraft­treten von Nichtigkeits- und Anfech­tungs­grün­den einzel­ner Eigentümer:innen aus­geschlossen sein. Überdies soll anstatt der Ein­stim­migkeit­ser­forder­nis bei Umlauf­beschlüssen eine Zwei-Drit­tel-Mehrheit den Beschlüssen genüge tun.

Bedeutung von Eigentümerversammlungen

Eigen­tümerver­samm­lun­gen sind das zen­trale Gremi­um ein­er Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft (WEG) und wer­den in regelmäßi­gen Inter­vallen für die Ver­wal­tung des gemein­schaftlichen Eigen­tums abge­hal­ten. Mögliche wichtige Belange, die dabei gek­lärt wer­den, kön­nen unter anderem

  • ein Eigen­tümer­wech­sel,
  • Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen,
  • Pla­nung baulich­er Maßnahmen,
  • Zahlungsrück­stände,
  • Jahresabrech­nung oder auch
  • Umbauwün­sche, die eine Genehmi­gung brauchen

sein. Beson­ders wenn einige Parteien Änderun­gen an der Immo­bilie vornehmen wollen, die sichtliche Verän­derun­gen am Außen­bere­ich ver­an­lassen oder wenn dabei Gemein­schaft­seigen­tum betrof­fen ist, darf dies ohne vorherige Absprache und Zus­tim­mung der anderen Miteigen­tümer stattfinden.

Ein Beschluss ist nur dann gültig, wenn min­destens 50 % der Eigen­tümer­an­teile vertreten sind. Unter den möglichen Stimm­prinzip­i­en ist dabei das Kopf­prinzip das gängig­ste, wobei auch das Wert- oder Objek­t­prinzip genutzt wer­den kann. Diese Änderung bedarf eines schriftlichen Beschlusses, dem zuvor die Mehrheit zuges­timmt hat.