Seit gerau­mer Zeit leben wir mit Beschrän­kun­gen und Maß­nah­men um eine rasan­te Aus­brei­tung des Coro­na-Virus SARS-CoV‑2 zu ver­hin­dern und die Zah­len der Infi­zier­ten und Toten so gering wie mög­lich zu hal­ten. Berei­che wie die Gas­tro­no­mie und der Kul­turmark lit­ten sehr unter den Schlie­ßun­gen der Betrie­be und Ein­schrän­kun­gen, doch Coro­na-Tests und auch voll­stän­di­ge Imp­fun­gen ermög­li­chen zumin­dest teil­wei­se einen Schritt Rich­tung Nor­ma­li­tät. Wie die Rege­lun­gen bei Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen sind, erfah­ren Sie hier.

Wenn eins sicher ist, dann dass die Lage sich inner­halb von Tagen kom­plett ändern kann und ande­re Vor­schrif­ten gel­ten, je nach Infek­ti­ons­ge­sche­hen. Dies erfor­dert regel­mä­ßi­ge Aktua­li­sie­run­gen und man muss sich aus­rei­chend infor­mie­ren über die Ände­run­gen und Auf­la­gen in sei­nem Bun­des­land und Kreis.

All­ge­mei­ne Gesundheitslage

Am 24. Novem­ber wur­den für NRW die Coro­na-Ver­ord­nun­gen wei­ter ver­schärft. Am Arbeits­platz gilt die 3G-Regel. Wer weder geimpft noch gene­sen ist, muss regel­mä­ßi­ge PoC-Anti­gen-Tests machen las­sen und dem Arbeit­ge­ber vor­zei­gen. Wer sich dage­gen wei­gert, darf sei­ne Arbeit nicht an sei­nem Arbeits­platz verrichten.

Im Frei­zeit-Bereich, Ein­zel­han­del und auch auf Weih­nachts­märk­ten gilt 2G — in Restau­rants, Kinos und Co. dür­fen nur Men­schen mit einem Impf­nach­weis, bei dem die zwei­te Imp­fung min­des­tens 14 Tage her ist oder einem höchs­tens 6 Mona­te alten posi­ti­ven PCR-Test. Geschäf­te für den täg­li­chen Bedarf sind davon aus­ge­nom­men. Der Zutritt kann hier auch mit tages­ak­tu­el­lem nega­ti­vem Schnell­test erfolgen.

Die EU-Impf­zer­ti­fi­ka­te ist ab Febru­ar 2022 nach 9 Mona­ten ohne Boos­ter-Imp­fung ungültig.

Kin­der und Jugend­li­che unter 15 Jah­ren sind mit Geimpf­ten und Gene­se­nen gleich­ge­stellt. Bei schau­spie­le­ri­schen, musi­ka­li­schen und sport­li­chen Akti­vi­tä­ten auch Jugend­li­che bis 17. Abge­se­hen davon zäh­len Schüler:innen ab 16 Jah­ren wegen der Tes­tun­gen an den Schu­len als getes­tet, solan­ge die­se nicht geschlos­sen hat.

Auch für Geimpf­te und Gene­se­ne herr­schen ab dem 28. Dezem­ber Kon­takt­be­schrän­kun­gen. Sowohl innen als auch außen sind pri­va­te Tref­fen begrenzt auf 10 Per­so­nen. Im eige­nen Haus­halt gibt es kein Limit für eine Anzahl an Per­so­nen, ansons­ten darf sich ein:e Ungeimpfte:r mit maxi­mal zwei Per­so­nen aus einem wei­te­ren Haus­stand tref­fen. Zu einem Haus­halt zäh­len auch Part­ner, die nicht zusam­men wohnen.

Auch die Mas­ken­pflicht bleibt wei­ter­hin bestehen: in öffent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln, als auch in geschlos­se­nen Räu­men und bei Ver­an­stal­tun­gen mit mehr als 1.000 Gäs­ten auch im Frei­en (Aus­nah­me hier ist wenn aus­rei­chend Abstand ein­ge­hal­ten wird und fes­te Sitz­plät­ze zuge­ord­net wur­den). Es wird emp­foh­len auch dort über­all Mund-Nasen-Bede­ckun­gen, genau­er gesagt medi­zi­ni­sche Mas­ken, also OP-Mas­ken oder auch Mas­ken, die sogar mehr Schutz bie­ten, wie FFP2-Mas­ken, zu tra­gen, wenn der Min­dest­ab­stand von 1,5 Metern nicht mög­lich ist.

Sind Sie Immo­bi­li­en-Eigen­tü­mer oder Eigen­tü­me­rin? Wir bera­ten Sie ger­ne!

Gesetz zur Ände­rung des Infektionsschutzgesetzes

Impf­quo­te, Inzi­denz und wei­te­re Wer­te vari­ie­ren je nach Bun­des­land und Regi­on und somit auch die unter­schied­li­chen Vor­schrif­ten. Dabei ist die Vor­ge­hens­wei­se in eini­gen Gebie­ten ähn­lich. Beson­ders wenn es um Ver­an­stal­tun­gen und den Arbeits­platz geht, geht es glei­cher­ma­ßen zu. Das man mit einer Imp­fung gegen COVID-19 auf der “siche­ren Sei­te” ist, was die jeweils gel­ten­den Maß­nah­men angeht, ist dabei kein Geheim­nis. Aus die­sem Grund las­sen sich tag­täg­lich vie­le Men­schen umstimmen.

Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen

Bei Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen sind jewei­li­ge 2 und 3G-Rege­lun­gen und Per­so­nen­be­schrän­kun­gen für Ver­an­stal­tun­gen zu beach­ten. 3G ist dabei ein­fa­cher umzu­set­zen als 2G, da Unge­impf­te sich kur­zer­hand tes­ten las­sen kön­nen, wenn sie recht­zei­tig wis­sen, wann der Ter­min ist. Was aber, wenn Unge­impf­te nicht teil­neh­men können?

Die Geset­zes­la­ge gibt her, dass Eigentümer:innen das Recht auf eine Teil­nah­me an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung haben. Als Verwalter:in darf man also nicht ein­fach nur Geimpf­ten und Gene­se­nen den Zutritt gewäh­ren und die Rest­li­chen damit “aus­schlie­ßen”. Dar­über hin­aus ist es nicht geset­zes­kon­form, die jewei­li­gen unge­impf­ten Eigentümer:innen dazu zu drän­gen, einen Ver­tre­ter zu bestim­men, der für ihn abstimmt. Eben­so ist es Unge­impf­ten nicht gestat­tet, die Auf­la­gen zu miss­ach­ten und uner­laubt an Ver­samm­lun­gen teil­zu­neh­men, bzw. die Ver­samm­lung darf so nicht stattfinden.

Kommt es dann dazu, dass über den Kopf ande­rer hin­weg Ent­schei­dun­gen getrof­fen wer­den oder ein Ver­stoß die­ser Maß­ga­ben zugrun­de liegt, ist dies rechts­wid­rig und somit anfechtbar.

Wo fin­det die Ver­samm­lung statt und darf man 2G/3G abfragen?

Der Verwalter/ die Ver­wal­te­rin darf nur dann nach nega­ti­ven Test­ergeb­nis­sen oder dem Gene­se­nen- oder Impf­sta­tus der Teilnehmer:innen fra­gen, wenn die Räum­lich­kei­ten, in denen die Ver­samm­lung statt­fin­det, dem Verwalter/ der Ver­wal­te­rin gehö­ren. In die­sem Fall hat er/ sie Haus­recht. Haben die Eigentümer:innen, die teil­neh­men wol­len kei­nen nega­ti­ven Coro­na­test, sind nicht geimpft oder nicht gene­se­ne Per­so­nen, darf ihnen der Zugang ver­wei­gert wer­den. Fin­det die Ver­samm­lung aller­dings in öffent­li­chen Loka­len, zum Bei­spiel Gast­stät­ten statt, haben die jewei­li­gen Betrei­ber das Sagen.

Eigen­tü­mer­ver­samm­lung in einer Online-Videokonferenz?

Hat eine Eigen­tü­mer­schaft im Vor­hin­ein gemein­sam beschlos­sen, dass die Ver­samm­lung auch für die­je­ni­gen, die sich nicht imp­fen oder tes­ten las­sen kön­nen oder wol­len, in digi­ta­ler Form statt­fin­den kann, so ist das wohl eine der bes­ten Lösun­gen um alle ver­schie­de­nen Inter­es­sen zu ver­ein­ba­ren. Sowohl kom­plet­te Online- als auch Hybrid-Mee­tings wür­den sich anbie­ten. Online gel­ten natür­lich auch die sel­ben Rege­lun­gen wie bei einer Präsenzteilnahme.

Noch ist die digi­ta­le Eigen­tü­mer­ver­samm­lung noch nicht gesetz­lich im Wohn­ei­gen­tums­recht nie­der­ge­schrie­ben, doch sehr wün­schens­wert für die Zukunft.

Kön­nen Eigentümer:innen Stimm­rechts­voll­mach­ten übertragen?

Die Ant­wort lau­tet — ja. Ist eine Prä­senz­ver­samm­lung nicht mög­lich, so soll­te eine Ver­tre­ter­ver­samm­lung in Erwä­gung gezo­gen wer­den. Die Stimm­rechts­voll­mach­ten der Eigentümer:innen kön­nen kon­kre­te Wei­sun­gen erhal­ten, müs­sen sie aber nicht. Mit die­sen Voll­mach­ten hat der Verwalter/ die Ver­wal­te­rin das Stimm­recht. Kein:e Eigentümer:in ist dazu gezwun­gen, sei­ne Stimm­rech­te abzu­ge­ben, da es sich dabei um höchst­per­sön­li­che Eigen­tü­mer­rech­te handelt.

Eine ande­re Mög­lich­keit — der Umlaufbeschluss

Die Beschlüs­se, die bei einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung getrof­fen wer­den, kön­nen aller­dings auch in schrift­li­cher Form fest­ge­setzt wer­den. Alle Eigentümer:innen müs­sen aktiv zustim­men, damit der Beschluss rechts­kräf­tig ist. Laut dem Ver­band der Immo­bi­li­en­ver­wal­ter (VDIV) benö­tigt man beim schrift­li­chem Umlauf­ver­fah­ren, wel­ches eine Ver­samm­lung nicht ersetzt, oft ein ein­stim­mi­ges Ergebnis.

For­de­rung neu­er Maßnahmen

Bereits im März 2020 wur­de das “Gesetz zur Abmil­de­rung der Fol­gen von COVID-19-Pan­de­mie im Zivil‑, Insol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht” beschlos­sen, in dem auch eini­ge Son­der­re­ge­lun­gen im Wohn­ei­gen­tums­recht fest­ge­legt wur­den. Haupt­säch­lich ging es dar­um, dass die Amts­zeit der Verwalter:innen so lan­ge anhält bis er abbe­ru­fen wird oder ein:e neue:r Verwalter:in bestellt wird. Zudem ver­liert auch der damals aktu­el­le Wirt­schafts­plan nicht an Gül­tig­keit bis ein neu­er beschlos­sen wurde.

Die­se Son­der­re­ge­lun­gen wur­den zwar bis August 2022 ver­län­gert, jedoch ver­langt der VDIV mehr als nur das: Neben der Gül­tig­keit von Online-Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen soll auch das Inkraft­tre­ten von Nich­tig­keits- und Anfech­tungs­grün­den ein­zel­ner Eigentümer:innen aus­ge­schlos­sen sein. Über­dies soll anstatt der Ein­stim­mig­keits­er­for­der­nis bei Umlauf­be­schlüs­sen eine Zwei-Drit­tel-Mehr­heit den Beschlüs­sen genü­ge tun.

Bedeu­tung von Eigentümerversammlungen

Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen sind das zen­tra­le Gre­mi­um einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) und wer­den in regel­mä­ßi­gen Inter­val­len für die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums abge­hal­ten. Mög­li­che wich­ti­ge Belan­ge, die dabei geklärt wer­den, kön­nen unter anderem

  • ein Eigen­tü­mer­wech­sel,
  • Sanie­rungs- und Erhaltungsmaßnahmen,
  • Pla­nung bau­li­cher Maßnahmen,
  • Zah­lungs­rück­stän­de,
  • Jah­res­ab­rech­nung oder auch
  • Umbau­wün­sche, die eine Geneh­mi­gung brauchen

sein. Beson­ders wenn eini­ge Par­tei­en Ände­run­gen an der Immo­bi­lie vor­neh­men wol­len, die sicht­li­che Ver­än­de­run­gen am Außen­be­reich ver­an­las­sen oder wenn dabei Gemein­schafts­ei­gen­tum betrof­fen ist, darf dies ohne vor­he­ri­ge Abspra­che und Zustim­mung der ande­ren Mit­ei­gen­tü­mer stattfinden.

Ein Beschluss ist nur dann gül­tig, wenn min­des­tens 50 % der Eigen­tü­mer­an­tei­le ver­tre­ten sind. Unter den mög­li­chen Stimm­prin­zi­pi­en ist dabei das Kopf­prin­zip das gän­gigs­te, wobei auch das Wert- oder Objekt­prin­zip genutzt wer­den kann. Die­se Ände­rung bedarf eines schrift­li­chen Beschlus­ses, dem zuvor die Mehr­heit zuge­stimmt hat.

Bei wei­te­ren Fra­gen: neh­men Sie ger­ne Kon­takt zu uns auf.