Immobilie geerbt – Was geschieht als nächstes?

Sterben nahestehende Personen und insbesondere Familienangehörige, bleibt oft nicht viel Zeit zum Trauern kurz nach dem Todesfall, da erst eine Reihe gesetzlicher Angelegenheiten abgeklärt werden muss. Von dem Erbe oder auch dem Nachlass ist die Rede – neben Sachgütern wie persönlichen Gegenständen, etwa Schmuck, können Barvermögen, Immobilien und auch Schulden vererbt werden. Dabei kann man sich nicht aussuchen, welche Teile der Erbschaft man annimmt und welche man ausschlägt. Ein Erbe ist als Ganzes anzunehmen oder abzulehnen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie vorgehen können und sollten, wenn Sie eine Immobilie erben, was das Bürgerliche Gesetzbuch besagt, welche Fristen Sie einzuhalten haben, welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen und vieles mehr.

Erbe oder Vermächtnis?

Zwischen ‚vererben‘ und ‚vermachen‘ liegt ein nicht allzu kleiner Unterschied. Rein rechtlich ist ein Erbender dem Vermächtnisnehmer überlegen. Bei einem Vermächtnis wird ein gewisser Vermögensgegenstand, etwa ein Grundstück, vermacht, doch man ist nicht der rechtmäßige Nachfolger des Erblassers (§ 1939 BGB). Bei einer Erbschaft werden den Erbenden über Vermögensgegenstände hinaus zusätzliche Verbindlichkeiten wie Schulden hinterlassen (§ 1922 BGB). Allerdings sind sie dann Rechtsnachfolger des Erblassers.

Wer ist Erbender?

Ob man nur Vermächtnisnehmer oder Erbender ist, ist entweder in einem Erbvertrag oder Testament niedergeschrieben. Im Optimalfall wurde eins davon durch einen Notar beurkundet oder bei einem hinterlegt. Ein handschriftliches Testament mit einer Unterschrift ist auch ohne Beteiligung eines Notars gültig. Hat der Erblasser sich nicht um eine letztwillige Verfügung gekümmert, so wird die Erbfolge nach dem gesetzlichen Erbrecht bestimmt.

Annahme und Ausschlagen des Erbes

Ausschlagungsfrist

Ist der Erbfall eingetreten, hat man 6 Wochen Zeit, um das Erbe auszuschlagen. Diese Frist, auch als Ausschlagungsfrist bekannt, beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem man von der Erbschaft erfährt und fällt nur dann länger aus, wenn sich der letzte Wohnsitz des Erblassers im Ausland befindet oder die Erbenden sich zum Zeitpunkt der Bekanntgabe im Ausland aufhalten (§ 1944 BGB). Ist die Frist abgelaufen, wird das Erbe automatisch übertragen und gilt als angenommen.

Anfechtung

Einmal angenommen, kann man es normalerweise nicht umkehren oder andersrum. Die Annahme erfolgt demnach nach Ablauf der Frist mit einer expliziten Erklärung, aber auch durch gewisse Handlungen, die keinerlei Äußerung bedürfen, da sie es indirekt implizieren. Dazu zählt beispielsweise die Entgegennahme von Mietzahlungen. Abgesehen davon kann man die Annahme oder das Ausschlagen des Erbes nur dann rückgängig machen, wenn ein Irrtum vor lag, falsche Angaben gemacht wurden o. Ä.

Wann sollte ich ein Erbe ausschlagen?

Das Ausschlagen eines Erbes ist dann sinnvoll, wenn die Erben über keine Liquidität verfügen oder die Verbindlichkeiten und anfallenden Kosten den tatsächlichen Vermögenswert übersteigen. Es kommt sowohl auf den Verkehrswert als auch die Nutzbarkeit einer Immobilie an. Eine professionelle Immobilienbewertung gibt dabei einen klaren Einblick, was die Immobilie wert ist und ob sich eine Annahme des Erbes finanziell überhaupt lohnt.

Sind die Schulden höher, sprich an dem Objekt müssten Sanierungen, Renovierungen etc. vorgenommen werden und Hypotheken, Grundschulden usw. stehen noch aus, sollten Sie das Erbe ausschlagen, da Sie diese auch unter Umständen mit Ihrem privaten Vermögen begleichen müssen. Diese Entscheidung kann dann schwerfallen, wenn eine emotionale Bindung an dem Haus, der Wohnung oder auch dem Grundstück vorliegt und der Wert für einen selbst über einen Betrag hinausgeht.

Ich habe das Erbe angenommen – was dann?

Hat man die Entscheidung erst mal hinter sich, steht einem die nächste schon bevor: Was wird mit der Immobilie gemacht? Man kann sie selber bewohnen, vermieten oder auch verkaufen. Noch bevor man sich mit dem Thema auseinandersetzt, sollte man erst einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen.

Berichtigung des Grundbuchs

Ist eine Immobilie Bestand eines Nachlasses, sind Erben dazu verpflichtet, den Grundbucheintrag ändern zu lassen, da Eigentümer des Objekts nicht mehr der Erblasser ist und der Eintrag somit inkorrekt (§ 82 Grundbuchordnung GBO). Der Erbe hat sich zum Grundbuchsamt zu begeben, welches sich normalerweise im zuständigen Amtsgericht befindet. Dieses hat seinen Standort in dem Bezirk, in dem auch die vererbte Immobilie liegt, ferner am letzten Wohnsitz des Verstorbenen (§ 343 Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit FamFG).

Der Antragsteller braucht hierzu keinen Notar, sondern nur

• ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag jeweils mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts,
• ein Europäisches Nachlasszeugnis oder
• einen Erbschein

um das rechtmäßige Erbe nachzuweisen (§ 35 GBO, § 2353 BGB). Die Eigentumsumschreibung ist im Gegensatz zum Erbscheinsantrag kostenfrei, solange sie innerhalb zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers vorgenommen wird.

Erbschein

Die Beschaffung eines Erbscheins ist mit Kosten verbunden und sollte nur dann vorgenommen werden, wenn die zuvor genannten Dokumente nicht vorliegen und auch erst dann, wenn man das Erbe tatsächlich annehmen will, da der Antrag eine Annahme des Erbes impliziert. Ist man kein Alleinerbe, so kann man mit den Miterben einen gemeinschaftlichen Erbschein oder einen Teilerbschein beantragen.

Die Erbscheingebühren hängen vom Wert der Erbschaft ab (mit Schulden verrechnet). Zur Berechnung der Ausstellung der Scheine verwendet das Nachlassgericht „1,0 Gebühren“ (Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis Nr. 12210). In der 2. Anlage des GNotKG kann man der Tabelle B die anfallenden Kosten entnehmen. Zu den Gebühren kommt die eidesstattliche Versicherung noch dazu.

Mit dem Erbschein ist man dann dazu befugt, in das Grundbuch einzusehen, in welchem Dienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken etc. dokumentiert sind. Diese Informationen verhelfen dabei, einen Überblick über die Erbschaft zu bekommen.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft

Durchaus kann es vorkommen, dass der Nachlass an mehr als nur eine Person geht. So kann es vorkommen, dass mit der gesetzlichen Erbfolge eine Immobilie zu gleichen Teilen an den Ehepartner und die Kinder vererbt wird. In diesem Fall handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, bei der Miterben nicht einzelne Nachlassgegenstände, sondern jeweils eigene Anteile am Nachlass übergeben werden (§ 2033 BGB).

Alle Entscheidungen, die die geerbte Immobilie betreffen, müssen einstimmig beschlossen werden. Sind die Miterben sich untereinander nicht einig, so kann dies den Prozess beträchtlich verzögern.

Geerbtes Haus selbst nutzen

Möchte man selber in der geerbten Immobilie wohnen, kann dies aus Gründen der emotionalen Bindung erfolgen. Dabei sollte man trotzdem den allgemeinen Zustand beachten und eventuelle Arbeiten und Kosten kalkulieren. Je nach Alter des Gebäudes und der Fürsorge könnte es sein, dass ein Renovierungsstau vorliegt und weitere Modernisierung-, Renovierungs-, Sanierung- oder Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind.

Erbschaftssteuer

Der Vorteil der Eigennutzung ist, dass Sie keine Erbschaftssteuer zahlen müssen, wenn Sie selbst als verwitweter Ehepartner die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz ErbStG). Auch Kinder des Erblassers sind bis zu einem gewissen Grad ausgenommen von der Steuerpflicht. Bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche greift hier die Steuerbefreiung. Für die Fläche, die diesen Wert überschreiten, wird die Erbschaftssteuer gezahlt, aber auch nur dann, wenn der steuerliche Freibetrag die anfallenden Steuern nicht deckt.

Vermietet oder verkauft man die geerbte Immobilie, hängt die Höhe der Steuern zum Einen von der Steuerklasse und somit dem Verwandtschaftsgrad und zum anderen vom Wert der Immobilie ab (§ 10 ErbStG).

Steuerklassen

Insgesamt gibt es drei verschiedene Steuerklassen, die wie auch die Freibeträge abhängig vom Verwandtschaftsgrad des Erbenden zu dem Erblasser ist (§ 15 ErbStG).

Steuerklasse I

• Ehegatte, Lebenspartner
• Kinder, Stiefkinder
• Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern
• Eltern, Großeltern

Steuerklasse II

• Geschwister
• Neffen, Nichten
• Stiefeltern
• Schwiegerkinder, Schwiegereltern
• geschiedene Ehegatten

Steuerklasse III

• alle übrigen Erben

Freibeträge

• Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• alle sonstigen: 20.000 Euro

(§ 16 ErbStG)

Steuersätze

Die aufgeführten Prozentsätze bestimmen die Erhebung der Erbschaftssteuer (§ 19 ErbStG).

Beispiel 1

Erbt ein Kind das Elternhaus, welches einen Verkehrswert von 500.000 € hat, muss es 11.000 € Steuern zahlen, da

• 400.000 € Freibetrag abgezogen werden
• Kinder der Steuerklasse I angehören und somit 11 % gelten
• 500.000 € – 400.000 € = 100.000 € x 11 % = 11.000 €

Dies gilt allerdings nur dann, wenn das Kind das geerbte Haus verkauft oder vermietet. Im Fall der Eigennutzung spielt die Wohnfläche einen Faktor (siehe Erbschaftssteuer).

Beispiel 2

Erbt man das Haus des Lebenspartners im Wert von 750.000 €, muss man 27.500 € an Steuern zahlen, da

• 500.000 € Freibetrag abgezogen werden
• Lebenspartner der ersten Steuerklasse angehören und somit 11 % gelten
• 750.000 € – 500.000 € = 250.000 € x 11 % = 27.500 €

Auch das gilt nur dann, wenn der Partner sich dagegen entscheidet, das geerbte Haus selbst zu bewohnen. Auch wenn man sich erst dazu entscheidet und doch noch vor Ablauf der 10 Jahre umentscheidet, muss man rücklaufend Steuern zahlen. Eine Ausnahme liegt dann vor, wenn der Wohnortwechsel aus dringenden Gründen erfolgt, etwa wenn Sie ins Pflegeheim umziehen.

Erbauseinandersetzung

Gehört nicht ihnen alleine die geerbte Immobilie, aber Sie wollen es zur Eigennutzung beanspruchen, können Sie dies, indem Sie Ihre Miterben auszahlen. Mit dieser Auszahlung lösen Sie die Erbengemeinschaft und bei Unstimmigkeiten auch eine Erbauseinandersetzung auf und sind rechtmäßiger Eigentümer der besagten Immobilie.

Für eine Auszahlung der anderen Miterben müssen Sie klarstellen, dass Sie liquide sind und Sie die nötigen finanziellen Mittel besitzen. Ebenso braucht man den Verkehrswert bzw. Nachlasswert der geerbten Immobilie. Wie zuvor bereits erwähnt, ist es im Interesse aller, einen passenden Makler für die Bewertung zu beauftragen. Dieser hilft nicht nur dabei, einen möglichst genauen Wert zu bekommen, sondern können Sie und auch die anderen Erben bei einem potenziellen Verkauf von der Expertise profitieren.

Auf der anderen Seite steht Ihnen frei, ob Sie Ihren Erbanteil selbst an andere Miterben oder auch an Dritte verkaufen. Die Erbengemeinschaft hat sich nicht aufgelöst, aber Sie sind zumindest kein Teil mehr davon.

Kommen die Erbenden untereinander zu keiner Entscheidung, ist die Teilungsversteigerung, die sich beim Amtsgericht beantragen lässt, der „letzte Ausweg“. Jeder Miterbe besitzt das Recht, seine Anteile zu verkaufen. Die anderen Erben können den Anteil selbst erwerben, können jedoch nicht gegen die Versteigerung selbst vorgehen. Von ihr wird allerdings abgeraten, da im Regelfall bei einem freihändigen Verkauf ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann und man somit Verluste einfährt.

Verkaufen

In den meisten Fällen entscheidet sich eine Erbengemeinschaft für den Hausverkauf, da der Erlös gemäß der Testamentbestimmungen, gesetzlicher Erbfolge oder Erbvertrag aufgeteilt wird. Ein Verkauf bietet sich dann an, wenn

• man als Laie nicht über die entsprechenden Fachkenntnisse verfügt,
• man keine Zeit hat, sich darum zu kümmern,
• ein hoher Sanierungsbedarf besteht oder
• sich die Immobilie aufgrund schlechter Lage oder sonstigen Gründung nicht zur Vermietung anbietet.

Dabei sollte nicht in Vergessenheit geraten, dass noch bestehende Grundschulden und Hypotheken aus dem Verkaufserlös abbezahlt werden müssen.

Ausschlaggebend für eine Entscheidung ist die Spekulationsfrist und die Spekulationssteuer: Fällt der Erbschaftssteuersatz sehr hoch aus, ist ein Verkauf erst zu einem späteren Zeitpunkt (nach 10 Jahren Eigennutzung) lohnenswert.

Vermieten

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Wohnung, so treten die Erben automatisch in die Rechtsnachfolge und nehmen die Rolle des Vermieters noch vor dem Eintrag ins Grundbuch ein. Der bereits bestehende Mietvertrag und das Mietverhältnis werden so, wie sie sind, übernommen.

Eigenbedarfskündigung

Möchte man das Mietverhältnis auflösen, weil man selber die geerbte Wohnung oder das Haus beziehen möchte, kann man eine fristgerechte Kündigung wegen Eigenbedarfs in die Wege leiten (§ 573 BGB). Um sich selbst abzusichern, wenn die Mieter ihrer Zahlungspflicht nicht nachkommen, sollte man eventuell eine Mietausfallversicherung abschließen.

Weitere Details

Bei einer Vermietung berechnet sich die Erbschaftssteuer von bis zu 90 % des Verkehrswertes, da das Finanzamt einen Bewertungsabschlag von 10 % vornimmt. Als Einnahmen von Vermietung und Verpachtung sind Mieteinnahmen steuerpflichtig. Teile der Miete sollen dabei in eine Instandhaltungsrücklage fließen.

Die Vermietung eignet sich weniger für Einfamilienhäuser, da anfallende Kosten nicht auf den einen Mieter umlegen lassen. Mehr Sinn macht es hingegen, ein Mehrfamilienhaus an mehrere Mietparteien zu vermieten, auf die sich die Kosten aufteilen lassen. Viele nutzen diese Möglichkeit als Überbrückung, bevor später die Kinder die Immobilie übernehmen.

Wohnungseigentum

Ist die Immobilie bereits in Wohnungseigentum unterteilt, gibt es im Normalfall einen WEG-Verwalter, mit dem Sie in Kontakt treten sollten und sich darüber hinaus weiter informieren können. Möglicherweise bietet es sich doch an, das Haus zu verkaufen.

Gründung

Besteht noch kein Wohnungseigentum, können Sie dies mit den anderen Erben begründen oder sie entscheiden sich für eine gemeinsame Verwaltung. Für die erste Option benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, der von einem Architekten ausgestellt werden kann. Diese besagt, dass sich die einzelnen Wohnungen abgeschlossene Einheiten sind und zur eigenständigen Nutzung bereit sind.

Im nächsten Schritt wird beim Notar eine Teilungserklärung unterzeichnet, aus der hervorgeht, dass die Immobilie in Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist.

Wollen Sie nach Begründung des Wohnungseigentums das geerbte Haus verkaufen, besitzen mögliche Mieter, die noch in der Immobilie wohnhaft sind, ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Pflichten der Erben als Eigentümer

Ungeachtet dessen, was mit dem Grundstück, Haus oder der Wohnung geschieht, welches geerbt wurde, muss sich der Alleinerbe oder die Erbengemeinschaft in der Zwischenzeit um den Unterhalt kümmern. Derjenige oder diejenigen sind dafür zuständig, dass die Substanz des Hauses erhalten wird. Im Winter muss bei Glatteis oder Schnee gestreut oder geräumt werden, bei kalten Temperaturen muss geheizt werden etc. Mehr zu den Rechten und Pflichten eines Vermieters können Sie in unserem anderen Beitrag nachlesen. Laufende Kosten müssen mit der durch die Annahme des Erbes eingegangene Zahlungspflicht bezahlt werden, darunter

• Grundsteuer,
• Gebühren für die Müllabfuhr, Abwasser,
• Wohngebäudeversicherung,
• Kosten für Internet und Telefon,
• Instandhaltungskosten (Reparaturen, Investitionen),
• Abschlagszahlungen für Strom, Heizung, Wasser,
• evtl. laufende Darlehensraten usw.

Bei weiteren Fragen: nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.