Seit geraumer Zeit leben wir mit Beschränkungen und Maßnahmen um eine rasante Ausbreitung des Corona-Virus SARS-CoV-2 zu verhindern und die Zahlen der Infizierten und Toten so gering wie möglich zu halten. Bereiche wie die Gastronomie und der Kulturmark litten sehr unter den Schließungen der Betriebe und Einschränkungen, doch Corona-Tests und auch vollständige Impfungen ermöglichen zumindest teilweise einen Schritt Richtung Normalität. Wie die Regelungen bei Eigentümerversammlungen sind, erfahren Sie hier.
Wenn eins sicher ist, dann dass die Lage sich innerhalb von Tagen komplett ändern kann und andere Vorschriften gelten, je nach Infektionsgeschehen. Dies erfordert regelmäßige Aktualisierungen und man muss sich ausreichend informieren über die Änderungen und Auflagen in seinem Bundesland und Kreis.
Allgemeine Gesundheitslage
Am 24. November wurden für NRW die Corona-Verordnungen weiter verschärft. Am Arbeitsplatz gilt die 3G-Regel. Wer weder geimpft noch genesen ist, muss regelmäßige PoC-Antigen-Tests machen lassen und dem Arbeitgeber vorzeigen. Wer sich dagegen weigert, darf seine Arbeit nicht an seinem Arbeitsplatz verrichten.
Im Freizeit-Bereich, Einzelhandel und auch auf Weihnachtsmärkten gilt 2G – in Restaurants, Kinos und Co. dürfen nur Menschen mit einem Impfnachweis, bei dem die zweite Impfung mindestens 14 Tage her ist oder einem höchstens 6 Monate alten positiven PCR-Test. Geschäfte für den täglichen Bedarf sind davon ausgenommen. Der Zutritt kann hier auch mit tagesaktuellem negativem Schnelltest erfolgen.
Die EU-Impfzertifikate ist ab Februar 2022 nach 9 Monaten ohne Booster-Impfung ungültig.
Kinder und Jugendliche unter 15 Jahren sind mit Geimpften und Genesenen gleichgestellt. Bei schauspielerischen, musikalischen und sportlichen Aktivitäten auch Jugendliche bis 17. Abgesehen davon zählen Schüler:innen ab 16 Jahren wegen der Testungen an den Schulen als getestet, solange diese nicht geschlossen hat.
Auch für Geimpfte und Genesene herrschen ab dem 28. Dezember Kontaktbeschränkungen. Sowohl innen als auch außen sind private Treffen begrenzt auf 10 Personen. Im eigenen Haushalt gibt es kein Limit für eine Anzahl an Personen, ansonsten darf sich ein:e Ungeimpfte:r mit maximal zwei Personen aus einem weiteren Hausstand treffen. Zu einem Haushalt zählen auch Partner, die nicht zusammen wohnen.
Auch die Maskenpflicht bleibt weiterhin bestehen: in öffentlichen Verkehrsmitteln, als auch in geschlossenen Räumen und bei Veranstaltungen mit mehr als 1.000 Gästen auch im Freien (Ausnahme hier ist wenn ausreichend Abstand eingehalten wird und feste Sitzplätze zugeordnet wurden). Es wird empfohlen auch dort überall Mund-Nasen-Bedeckungen, genauer gesagt medizinische Masken, also OP-Masken oder auch Masken, die sogar mehr Schutz bieten, wie FFP2-Masken, zu tragen, wenn der Mindestabstand von 1,5 Metern nicht möglich ist.
Sind Sie Immobilien-Eigentümer oder Eigentümerin? Wir beraten Sie gerne!
Gesetz zur Änderung des Infektionsschutzgesetzes
Impfquote, Inzidenz und weitere Werte variieren je nach Bundesland und Region und somit auch die unterschiedlichen Vorschriften. Dabei ist die Vorgehensweise in einigen Gebieten ähnlich. Besonders wenn es um Veranstaltungen und den Arbeitsplatz geht, geht es gleichermaßen zu. Das man mit einer Impfung gegen COVID-19 auf der „sicheren Seite“ ist, was die jeweils geltenden Maßnahmen angeht, ist dabei kein Geheimnis. Aus diesem Grund lassen sich tagtäglich viele Menschen umstimmen.
Eigentümerversammlungen
Bei Eigentümerversammlungen sind jeweilige 2 und 3G-Regelungen und Personenbeschränkungen für Veranstaltungen zu beachten. 3G ist dabei einfacher umzusetzen als 2G, da Ungeimpfte sich kurzerhand testen lassen können, wenn sie rechtzeitig wissen, wann der Termin ist. Was aber, wenn Ungeimpfte nicht teilnehmen können?
Die Gesetzeslage gibt her, dass Eigentümer:innen das Recht auf eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung haben. Als Verwalter:in darf man also nicht einfach nur Geimpften und Genesenen den Zutritt gewähren und die Restlichen damit „ausschließen“. Darüber hinaus ist es nicht gesetzeskonform, die jeweiligen ungeimpften Eigentümer:innen dazu zu drängen, einen Vertreter zu bestimmen, der für ihn abstimmt. Ebenso ist es Ungeimpften nicht gestattet, die Auflagen zu missachten und unerlaubt an Versammlungen teilzunehmen, bzw. die Versammlung darf so nicht stattfinden.
Kommt es dann dazu, dass über den Kopf anderer hinweg Entscheidungen getroffen werden oder ein Verstoß dieser Maßgaben zugrunde liegt, ist dies rechtswidrig und somit anfechtbar.
Wo findet die Versammlung statt und darf man 2G/3G abfragen?
Der Verwalter/ die Verwalterin darf nur dann nach negativen Testergebnissen oder dem Genesenen- oder Impfstatus der Teilnehmer:innen fragen, wenn die Räumlichkeiten, in denen die Versammlung stattfindet, dem Verwalter/ der Verwalterin gehören. In diesem Fall hat er/ sie Hausrecht. Haben die Eigentümer:innen, die teilnehmen wollen keinen negativen Coronatest, sind nicht geimpft oder nicht genesene Personen, darf ihnen der Zugang verweigert werden. Findet die Versammlung allerdings in öffentlichen Lokalen, zum Beispiel Gaststätten statt, haben die jeweiligen Betreiber das Sagen.
Eigentümerversammlung in einer Online-Videokonferenz?
Hat eine Eigentümerschaft im Vorhinein gemeinsam beschlossen, dass die Versammlung auch für diejenigen, die sich nicht impfen oder testen lassen können oder wollen, in digitaler Form stattfinden kann, so ist das wohl eine der besten Lösungen um alle verschiedenen Interessen zu vereinbaren. Sowohl komplette Online- als auch Hybrid-Meetings würden sich anbieten. Online gelten natürlich auch die selben Regelungen wie bei einer Präsenzteilnahme.
Noch ist die digitale Eigentümerversammlung noch nicht gesetzlich im Wohneigentumsrecht niedergeschrieben, doch sehr wünschenswert für die Zukunft.
Können Eigentümer:innen Stimmrechtsvollmachten übertragen?
Die Antwort lautet – ja. Ist eine Präsenzversammlung nicht möglich, so sollte eine Vertreterversammlung in Erwägung gezogen werden. Die Stimmrechtsvollmachten der Eigentümer:innen können konkrete Weisungen erhalten, müssen sie aber nicht. Mit diesen Vollmachten hat der Verwalter/ die Verwalterin das Stimmrecht. Kein:e Eigentümer:in ist dazu gezwungen, seine Stimmrechte abzugeben, da es sich dabei um höchstpersönliche Eigentümerrechte handelt.
Eine andere Möglichkeit – der Umlaufbeschluss
Die Beschlüsse, die bei einer Eigentümerversammlung getroffen werden, können allerdings auch in schriftlicher Form festgesetzt werden. Alle Eigentümer:innen müssen aktiv zustimmen, damit der Beschluss rechtskräftig ist. Laut dem Verband der Immobilienverwalter (VDIV) benötigt man beim schriftlichem Umlaufverfahren, welches eine Versammlung nicht ersetzt, oft ein einstimmiges Ergebnis.
Forderung neuer Maßnahmen
Bereits im März 2020 wurde das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen von COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ beschlossen, in dem auch einige Sonderregelungen im Wohneigentumsrecht festgelegt wurden. Hauptsächlich ging es darum, dass die Amtszeit der Verwalter:innen so lange anhält bis er abberufen wird oder ein:e neue:r Verwalter:in bestellt wird. Zudem verliert auch der damals aktuelle Wirtschaftsplan nicht an Gültigkeit bis ein neuer beschlossen wurde.
Diese Sonderregelungen wurden zwar bis August 2022 verlängert, jedoch verlangt der VDIV mehr als nur das: Neben der Gültigkeit von Online-Eigentümerversammlungen soll auch das Inkrafttreten von Nichtigkeits- und Anfechtungsgründen einzelner Eigentümer:innen ausgeschlossen sein. Überdies soll anstatt der Einstimmigkeitserfordernis bei Umlaufbeschlüssen eine Zwei-Drittel-Mehrheit den Beschlüssen genüge tun.
Bedeutung von Eigentümerversammlungen
Eigentümerversammlungen sind das zentrale Gremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und werden in regelmäßigen Intervallen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abgehalten. Mögliche wichtige Belange, die dabei geklärt werden, können unter anderem
- ein Eigentümerwechsel,
- Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen,
- Planung baulicher Maßnahmen,
- Zahlungsrückstände,
- Jahresabrechnung oder auch
- Umbauwünsche, die eine Genehmigung brauchen
sein. Besonders wenn einige Parteien Änderungen an der Immobilie vornehmen wollen, die sichtliche Veränderungen am Außenbereich veranlassen oder wenn dabei Gemeinschaftseigentum betroffen ist, darf dies ohne vorherige Absprache und Zustimmung der anderen Miteigentümer stattfinden.
Ein Beschluss ist nur dann gültig, wenn mindestens 50 % der Eigentümeranteile vertreten sind. Unter den möglichen Stimmprinzipien ist dabei das Kopfprinzip das gängigste, wobei auch das Wert- oder Objektprinzip genutzt werden kann. Diese Änderung bedarf eines schriftlichen Beschlusses, dem zuvor die Mehrheit zugestimmt hat.
Bei weiteren Fragen: nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.
