Immobilienbewertung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist der gefühlte Wert keine optimale Grundlage. Ist der Preis zu niedrig, kann Ihnen gutes Geld entgehen. Ist er hingegen zu hoch, könnte die Immobilie verbrennen, das heißt, sie ist zu lange am Markt und es entsteht der Eindruck, etwas stimmt nicht mit der Immobilie. Als Folge muss der Preis gesenkt werden – und wieder entgeht Ihnen Ihr volles Erlös-Potential.

Wir ermitteln den aktuellen Verkehrswert/Marktwert Ihrer Immobilie!
Anhand dieses Preises legen wir dann zusammen mit Ihnen die beste Verkaufsstrategie fest und besprechen, wie wir Ihre Immobilie bestmöglich am Markt positionieren. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin mit uns für eine kostenlose Vorabbewertung!

Neben der Immobilienverwaltung und alle Angelegenheiten rund um Mieten und Kaufen  kümmern wir bei Immobilien Reinhart uns auch um Immobilienbewertungen. Wofür diese ratsam und sogar erforderlich sind und worauf bei der Wertermittlung geachtet wird, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Es gibt eine Reihe von Anlässen, zu der es sich lohnt, den Immobilienwert zu ermitteln. Dies bietet sich beispielsweise an, wenn man eine zu hoch angesetzte Erbschafts- oder Schenkungssteuer überprüfen möchte oder auch bei anderen rechtlichen Auseinandersetzungen oder Angelegenheiten wie Ehescheidungen, Zwangsversteigerungen, Enteignungen etc.

Eine Immobilienbewertung wird aber meist dann vorgenommen, wenn Eigentümer einen Verkauf planen und dafür einen realistischen Angebotspreis für das Exposé brauchen. Ist der Preis zu niedrig, kann Ihnen gutes Geld entgegen. Ist er hingegen zu hoch, könnte die Immobilie verbrennen, das heißt, sie ist zu lange am Markt und es entsteht der Eindruck, etwas stimmt nicht mit ihr. Als Folge muss der Preis gesenkt werden – und wieder entgeht Ihnen Ihr volles Erlös-Potenzial. Auf der anderen Seite können auch Interessenten den Wert ermitteln oder schätzen lassen, um zu überprüfen, ob der Preis auch angemessen ist.

Im Grunde können Immobilienbesitzer selbst eine grobe Ermittlung durchführen, da sie wissen, was sie damals gezahlt haben und was sich seitdem alles geändert hat, sprich, welche wertbeeinflussenden Faktoren wie Reparaturen, Sanierungen, Modernisierungs- oder  Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Dazu gibt es online bereits Algorithmen, die eine erste Einschätzung abgeben. Allerdings haben Makler, Gutachter und Sachverständige das nötige Know-how, um einen möglichst genauen und realistischen Wert festzustellen. Denn oftmals sind die Eigentümer selbst nicht objektiv und durch das Mitspielen von Emotionen wird der Wert zu hoch angesetzt. 

Für ein gerichtsfestes Gutachten müssen Sie einen professionellen Gutachter mit dem Wertgutachten beauftragen, da nur ein ausführliches schriftliches Verkehrswertgutachten anerkannt wird. Dabei verlangen zertifizierte Sachverständige zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswerts der zu bewertenden Immobilie.

Wertbegriffe in der Immobilienbewertung

• Markt- bzw. Verkehrswert
• gemeiner Wert, Einheitswert, Teilwert, Grundbesitzwert, Bedarfswert (Steuerrecht)
• Beleihungswert (Kreditwirtschaft)
• Versicherungswert (Versicherung)

Dabei können die letztendlichen Ergebnisse schwanken, da die Ermittlung unterschiedlichen Zwecken dient und für verschiedene Parteien ein höherer bzw. niedrigerer Preis von Vorteil ist.

Der Marktwert wird wohl am häufigsten verwendet und gibt den Marktpreis eines Wirtschaftsobjekts an. Unter Berücksichtigung aktueller Marktgegebenheiten auf dem lokalen Immobilienmarkt beschreibt der Verkehrswert den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie oder eines Grundstücks.

Was ist die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Immobilienwerts ?

• Baugesetzbuch (BauGB)
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
• Wertermittlungrichtlinien

Welches Bewertungsverfahren eignet sich wofür?

Die ImmoWertV gibt im §8 Abs. 1 Satz 1vor, dass „(z)ur Wertermittlung das

• Vergleichswertverfahren (§15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§16),
• das Ertragswertverfahren (§17-20),
• das Sachwertverfahren (§§21-23)

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen“ sind. Welches Verfahren wann eingesetzt wird, hängt davon ab, warum und insbesondere welche Form der Immobilie Sie bewerten lassen wollen.

Um den Bodenwert des Grundstücks oder den Wert des Wohneigentums zu ermitteln, kommt das Vergleichswertverfahren in Frage. Hier haben Sie heutzutage die Möglichkeit einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung, mit der Sie einen ungefähren Wert bekommen. Dieses geht mit Hilfe einer Wohnmarktanalyse anhand von möglichst vielen Vergleichsobjekten vonstatten. Dabei sollten sich vergleichbare Immobilien in folgenden Punkten ähneln:

• Lage
• Beschaffenheit/ Zustand
• Ausstattung
• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Grundstückszuschnitt und -größe
• Baureife
• Infrastruktur der näheren Umgebung
• Belastenden Rechte auf dem Grundstück

Dabei wird bei Lage in Makro- und Mikrolage unterschieden. Die Makrolage beschreibt die Region oder Stadt und die Mikrolage bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung, genauer gesagt die

• Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Schulen, Geschäfte, Ärzte etc.)
• Bevölkerungsstruktur
• Ansehen und Ruf des Viertels
• Ausrichtung zur Sonne oder zum Wasser.

Aussagen zum Zustand einer Immobilie lassen sich treffen mit Angaben über:

• das Baujahr
• die Bausubstanz
• den Renovierungs- / Sanierungszustand
• die Energieeffizienz
• elektrische Leitungen
• Isolierung.

Die Ausstattung einer Wohnung oder eines Hauses wird deutlich durch:

• Größe
• Keller, Garage
• Balkon, Garten, Terrasse
• Heizungssystem
• Fußbodenbelag
• Technik.

Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass es genügend Vergleichsobjekte gibt und das zu bewertende Objekt marktüblich, normal geschnitten und durchschnittlich ausgestattet ist. Je ungewöhnlicher die Immobilie, desto mehr lohnt es sich, eine professionelle Immobilienbewertung vorzunehmen.

Bewohnen Sie Ihr Eigentum nicht selbst, sondern vermieten es und es dient als Renditeimmobilie, so ist das Ertragswertverfahren üblich, welches sich für Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzte Immobilien eignet. Neben den Kosten für Grund und Boden wird zudem noch der zu erwartende Reinertrag berücksichtigt. Da diese Art der Immobilien einen Ertrag erwirtschaften, werden bei der Verkehrswertermittlung die möglichen Einnahmen, also die Jahreskaltmiete abzüglich Fix- und Betriebskosten, mit kalkuliert.

Das Sachwertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn es nicht ausreichend ähnliche Immobilien zum Vergleich gibt oder bei eigengenutzten Wohnimmobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern. Hierbei wird auf eine Bemessung der Kosten abgezielt, die für die Herstellung oder Wiederbeschaffung der Immobilie anfallen. Abnutzungserscheinungen werden vom Grundstückswert und den Kosten eines Neubaus abgezogen. Ein möglichst genaues Ergebnis kann dann ermittelt werden, wenn ein Bodenrichtwert vorliegt.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenwert und Bodenrichtwert?

Der Bodenwert gibt Auskunft über den Wert eines unbebauten Grundstücks, auch bekannt als Grundstückswert. Vom „reinen Bodenwert“ ist dann die Rede, wenn sich bereits Gebäude auf dem Grundstück befinden. Dieser ist hauptsächlich relevant für das Vergleichswertverfahren. Um den Bodenwert zu ermitteln, benötigt man den Bodenrichtwert, welcher den durchschnittlichen Quadratmeterwert von Boden innerhalb der Bodenrichtwertzone, einem begrenzten Gebiet, beschreibt.  Diese Werte liefern besonders dann wertvolle Informationen, wenn keine Vergleichswerte zur Grundstücksbewertung vorliegen.

Erwägen Sie einen Verkauf oder Vermietung Ihrer Immobilie oder sind Sie selber interessiert, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder anzumieten? Wenn bei Ihnen jetzt noch weitere Fragen zur Immobilienbewertung bestehen, würden wir uns darüber freuen, wenn Sie sich damit an uns wenden. Sie haben die Möglichkeit, mit unserer kostenlosen Online-Bewertung vorab eine erste Einschätzung zu erlangen. Besteht eine Verkaufsabsicht, so übergeben Sie die Wertermittlung in unsere Hände und wir bestimmen den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie. Gemeinsam entwickeln wir eine individuelle Verkaufsstrategie und besprechen, wie wir Ihr Eigentum bestmöglich am Markt positionieren.